最被高估以及最被低估的商圈，意思就是房價最有可能下跌的地段（高估）、房價最有可能上漲的地段（低估）。

如何衡量高估/低估？我們有兩個數(shù)據(jù)指標，其實在前兩周就用過啦！一個是掛牌率、一個是去化周期。

這里再給大家復(fù)習(xí)一下：

掛牌率的公式=某一時點的掛牌量/總戶數(shù)x100%。房地產(chǎn)行業(yè)來說，掛牌率如果在1%-3%之間則是屬于健康平衡狀態(tài)。如果高于則意味著供大于求，不好賣，甚至?xí)瓉淼鴥r。

而“去化周期”公式=年度掛牌量/年度成交量x12。意思按照現(xiàn)在的銷售速度，庫存量需要多少月才能消化完？目前的合理區(qū)間應(yīng)該是1年-2年。去化周期越低說明房子越好賣，房價可能會上漲。

這兩個數(shù)據(jù)指標都是越低越好，所以我們低估的商圈都是兩項指標偏低，高估的商圈則是兩項指標偏高。

當然，如果要衡量高估低估，要考慮的因素不止這兩項數(shù)據(jù)指標。比如地價，業(yè)主行為等等也要考慮。但是地價不是每個商圈都有土地成交，很多商圈幾年都沒一塊土地。業(yè)主撤牌，急售等行為也很難找到相關(guān)數(shù)據(jù)。

因此我們就是通過能量化的數(shù)據(jù)，來衡量高估以及低估吧。

數(shù)據(jù)說明Explain：數(shù)據(jù)出自兔博士app，2025年全年二手房成交/掛牌數(shù)據(jù)，2026年3月掛牌數(shù)據(jù)。

上海SHANGHAI

再給出榜單前還是說明一下，

首先“低估的商圈”取的是掛牌率和去化周期最低，高估商圈取的是掛牌率和去化周期最高的。

還有越是郊區(qū)掛牌量這個數(shù)據(jù)越難統(tǒng)計，因為有些小區(qū)壓根沒在網(wǎng)上掛牌，很多在夫妻老婆中介店掛的。所以郊區(qū)的掛牌率和去化周期就會偏低。這里也是去除了一部分掛牌異常數(shù)據(jù)，所以下面的榜單會更加貼合實際。

榜單排名不分先后。