公募基金投資REITs落地。

據(jù)申銀萬國證券研究所統(tǒng)計(jì)，截至4月11日，全市場(chǎng)共有5只混合債券型二級(jí)基金將公募REITs納入投資范圍，預(yù)計(jì)全年有望為REITs市場(chǎng)帶來約6億至12億元的增量資金。

與此同時(shí)，REITs市場(chǎng)的區(qū)域覆蓋和資產(chǎn)類型正加速擴(kuò)展。

不過，流動(dòng)性不足仍是REITs市場(chǎng)發(fā)展的主要瓶頸?！巴顿Y者結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致公募REITs增量資金受掣肘?！币晃还糝EIT原始權(quán)益人告訴記者，個(gè)人投資者參與度低，難以形成多元化、多層次的投資者生態(tài)。社保、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金雖能進(jìn)入REITs市場(chǎng)，但參與度仍然不足。

二級(jí)債基先試水

目前將REITs納入可投范圍的5只債基產(chǎn)品，投資比例上限為10%，但配置與否取決于市場(chǎng)環(huán)境、基金經(jīng)理決策等因素。

2025年底，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，明確提出“支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍”，并研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品。

二級(jí)債基2025年發(fā)行規(guī)模創(chuàng)五年新高，2026年發(fā)行節(jié)奏進(jìn)一步加快。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至4月11日，今年二級(jí)債基已發(fā)行49只，規(guī)模達(dá)480億元，同比增幅約68%。

申銀萬國證券研究所測(cè)算，假設(shè)全年二級(jí)債基發(fā)行120只、單只規(guī)模10億元，按照0.5%至1%的資金比例投向REITs，可帶來約6億至12億元的增量資金。但短期來看，市場(chǎng)仍處于“擴(kuò)容快于增資”的階段，流動(dòng)性與估值的結(jié)構(gòu)性矛盾仍需時(shí)間和改革來化解。

“目前債基入市的規(guī)模尚不足改變REITs市場(chǎng)的流動(dòng)性格局?！狈治鋈耸恐赋觯鲃?dòng)性不足是REITs市場(chǎng)發(fā)展的主要瓶頸之一，而推動(dòng)公募基金投資松綁、引入指數(shù)產(chǎn)品等“引活水”舉措若持續(xù)落地，有望推動(dòng)REITs二級(jí)市場(chǎng)中樞整體上行。

中金公司統(tǒng)計(jì)，截至2025年末，全市場(chǎng)公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比均值達(dá)97.21%，持有人戶數(shù)下降、戶均持有份額上升，機(jī)構(gòu)行為分化加劇，流動(dòng)性待提升。

從流通盤前十大持有人結(jié)構(gòu)看，主力機(jī)構(gòu)持倉變動(dòng)顯著：與2025年上半年相比，險(xiǎn)資占比下滑4.89個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)資本因戰(zhàn)略配售解禁后繼續(xù)持有意愿較強(qiáng)，占比大幅抬升9.14個(gè)百分點(diǎn)；券商自營在一二級(jí)市場(chǎng)操作出現(xiàn)分化，整體占比雖下滑3.75個(gè)百分點(diǎn)，但仍以42.6%的占比居首。

多元資產(chǎn)擴(kuò)容提速

與資金端“開閘”同步，公募REITs市場(chǎng)供給端正呈現(xiàn)多元化、區(qū)域化加速拓展的格局。

新能源、交通基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房成為新增供給主力。4月10日，易方達(dá)廣西北投高速公路REIT與中航中核匯能新能源REIT同日獲批。

其中，前者為廣西首單公募REITs項(xiàng)目。底層資產(chǎn)為蘭海高速公路廣西南寧那南段，估值23.49億元，預(yù)計(jì)募集約23.52億元；后者的底層資產(chǎn)為新疆北塔山風(fēng)電項(xiàng)目和廣西富川協(xié)合風(fēng)電項(xiàng)目，總裝機(jī)容量196兆瓦，擬募集12.18億元。

同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs擴(kuò)容步入快車道。2026年年初，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs啟動(dòng)試點(diǎn)，截至4月10日合計(jì)申報(bào)17只，預(yù)計(jì)募集規(guī)模超626.9億元，已超過2025年全年REITs市場(chǎng)的發(fā)行規(guī)模。

華泰證券稱，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs呈現(xiàn)供給提速、資產(chǎn)多元、單筆規(guī)模適中的特點(diǎn)，原始權(quán)益人涵蓋國企、民企、外企，體現(xiàn)了政策支持各類市場(chǎng)主體通過REITs盤活存量資產(chǎn)的導(dǎo)向。

多元化供給背景下，公募REITs一級(jí)市場(chǎng)火熱，中簽率不斷走低，發(fā)行溢價(jià)率和首日漲幅也維持高位。中信證券統(tǒng)計(jì)，2025年年初至今已有9只上市首日漲停。2026年一季度的平均發(fā)行溢價(jià)率為20.1%，而這一比例在2025年一季度僅為2.3%。

但二級(jí)市場(chǎng)的換手率卻持續(xù)下降，中信證券分析，二級(jí)市場(chǎng)供給不足，也導(dǎo)致流動(dòng)性不足和投資者背景相對(duì)單一，今年一季度公募REITs的日均換手率為0.5%，較2025年同期的1.28%下降明顯。產(chǎn)業(yè)資本、險(xiǎn)資和券商是市場(chǎng)參與的核心，但存在以固收思維投資權(quán)益產(chǎn)品的現(xiàn)象，這使得市場(chǎng)對(duì)波動(dòng)的容忍度較低。

截至4月11日當(dāng)周，中證REITs全收益指數(shù)收于1019.8點(diǎn)，周度環(huán)比上漲0.64%，終止了六周連跌。截至4月10日，79只REITs總市值2229億元。

4月10日，證監(jiān)會(huì)明確2026年度立法工作計(jì)劃，將積極推動(dòng)《公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》《不動(dòng)產(chǎn)投資基金管理?xiàng)l例》等制度文件的出臺(tái)。前述原始權(quán)益人認(rèn)為，當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)規(guī)模還是過小，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給仍有較大發(fā)展空間。未來增量資金入市配合市場(chǎng)擴(kuò)容，是破解流動(dòng)性困局的關(guān)鍵。