來源：市場資訊

（來源：金誠同達）

作者 | 賀國良 戴善音

過去十年，隨著商業(yè)資產(chǎn)的輕、重屬性逐漸分離，開發(fā)銷售收益與存量運營收益此消彼長，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營成為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域極富吸引力的模式之一。不同的模式之間，其資產(chǎn)“輕”化程度可能不同，但管理能力“重”化是其追求的共性。輕資產(chǎn)模式的商業(yè)本質(zhì)是如何切分收入與成本，以及如何進行風險承擔與收益分成的博弈，由此所涉及的法律關(guān)系和法律問題則更加復(fù)雜和多元。因此，我們根據(jù)十數(shù)個商業(yè)輕資產(chǎn)項目法律服務(wù)實操經(jīng)驗，初步探討商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式是如何進化的，主要商業(yè)輕資產(chǎn)模式有哪些，司法實踐中不同模式的法律風險如何等法律問題。

01.

輕重之辨

輕資產(chǎn)并非新概念。酒店管理行業(yè)早已是成熟的輕資產(chǎn)運作體系，其護城河就是品牌標準、全球分銷以及會員體系。而物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域更是典型的輕資產(chǎn)模式，如低固定資產(chǎn)投入、依賴無形資產(chǎn)與核心管理能力等。商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式，通常是指商管公司不直接持有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，而是通過輸出品牌、管理團隊、運營體系和技術(shù)能力，為資產(chǎn)所有者提供商業(yè)運營服務(wù)，從而獲取服務(wù)性收入的商業(yè)模式。

1. 商業(yè)輕資產(chǎn)模式發(fā)展歷程

國內(nèi)商業(yè)輕資產(chǎn)發(fā)展是規(guī)模紅利向管理紅利的發(fā)展過程。

該模式肇始于在2015年前后，由兩股力量所推動，一方面是房地產(chǎn)調(diào)控的政策壓力，而另一方面商業(yè)中心新開業(yè)數(shù)量急劇增長而運營能力不足的市場吸引力，商業(yè)地產(chǎn)便開啟了輕資產(chǎn)試驗及擴張。商業(yè)輕資產(chǎn)模式使開發(fā)商在壓降負債而不持有資產(chǎn)的前提下，擴大管理面積、增厚管理收入。頭部商管公司依靠品牌輸出與標準化運營體系，以“管理半徑擴張”的方式實現(xiàn)了規(guī)?；l(fā)展。

2023年后，行業(yè)進入顯著“存量時代”，“規(guī)模紅利”觸及到了天花板。在融資收緊、居民消費分化、租金增速放緩、商戶擴張趨于謹慎、空置率同步上升等背景下，輕資產(chǎn)模式開始集體面臨增長難、盈利難、責任重等三大挑戰(zhàn)，唯有真正具有運營能力并且能夠切實提升運營收益與資產(chǎn)價值的輕資產(chǎn)商管公司，才能憑借“管理紅利”穿越下一個周期。

2. 商業(yè)輕資產(chǎn)模式辨別標準

判斷輕重資產(chǎn)模式的最主要依據(jù)，在于是否承擔商業(yè)物業(yè)建造成本、是否擁有商業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)。在重資產(chǎn)模式下，業(yè)主不僅擁有商業(yè)中心的使用權(quán)，而且運營團隊由業(yè)主方組建，營業(yè)收入包括租金收入（包括固定租金、純抽租金、取高租金等）、物業(yè)管理收入、推廣收入、多種經(jīng)營收入、停車場收入等等均歸業(yè)主方所有。業(yè)主方亦承擔物業(yè)服務(wù)支出（涵蓋物業(yè)員工成本、物業(yè)能源費、運行維修費、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、其他支出等）、行政管理費用（如運營團隊的薪資、獎金等、在日常政辦公成本等）、推廣支出、維修費用、折舊等等全部經(jīng)營支出。

輕資產(chǎn)模式下，其本質(zhì)就是業(yè)主方與輕資產(chǎn)管理方之間通過談判及交易協(xié)議劃分及界定上述收入與成本、對相關(guān)風險與收益進行博弈。不同的輕資產(chǎn)模式，其資產(chǎn)“輕”化程度是不同的，但管理能力“重”化是輕資產(chǎn)模式的核心。比較典型的輕資產(chǎn)模式是委托運營管理模式、整租管理模式、純品牌輸出模式或者品牌輸出與前兩種模式的結(jié)合。真正成功的輕資產(chǎn)運營商，需要在招商能力、運營能力、場景創(chuàng)新能力、法律風險控制能力等方面形成難以復(fù)制的“重”能力壁壘。

02.

輕重之變

實踐中，根據(jù)商業(yè)輕資產(chǎn)的輕重變化情況，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式可歸納為以下四種類型：

1. 委托管理模式

委托管理模式是指業(yè)主或資產(chǎn)持有方將商業(yè)項目全權(quán)委托給專業(yè)商管公司運營管理，商管公司負責招商、運營、物業(yè)管理等全部工作，收取管理服務(wù)費。委托管理屬于比較輕的商業(yè)輕資產(chǎn)管理模式。

委托管理模式又分為兩種方式，其一是全權(quán)委托管理。業(yè)主將項目從前期規(guī)劃、招商到運營的全流程委托給管理公司，管理公司收取管理費和/或業(yè)績分成。其二是模塊化委托。業(yè)主可根據(jù)需求選擇委托部分環(huán)節(jié)，如僅前期規(guī)劃、招商方案及實施、物業(yè)管理或營銷，管理公司按服務(wù)內(nèi)容收費。

委托管理模式的典型特點是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，業(yè)主保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，將經(jīng)營管理權(quán)委托給專業(yè)管理公司，商管公司不承擔物業(yè)建造成本，也不承擔租金風險，負責日常運營、招商、營銷等事務(wù)，商管公司的收入（開業(yè)前咨詢服務(wù)費、運營管理服務(wù)費、物業(yè)管理費及增值服務(wù)費等）相對穩(wěn)定。實操中，委托管理模式也不排除商管公司對某些商業(yè)項目投入改造成本，但相關(guān)收益分配方式亦是先收回其投資，然后根據(jù)商管合同的約定對經(jīng)營收益進行分配等。

2. 整租運營模式

整租運營模式（又稱“二房東”模式）是指商管公司整租商業(yè)物業(yè)，支付租金給業(yè)主方，通過租金差價、運營管理服務(wù)費及增值服務(wù)（如營銷推廣、物業(yè)維護等）獲取收益。該模式通常由具有品牌影響力、有成熟運營團隊的商管公司主導，商管公司運營自主權(quán)較大。

整租模式的特點是輕資產(chǎn)方無需承擔物業(yè)購置成本，但要承擔租金成本、經(jīng)營風險。部分整租項目還需要投入一次性裝修改造成本，對資金實力以及現(xiàn)金流要求較大。整租運營是比較重的商業(yè)輕資產(chǎn)管理模式。

3. 品牌輸出模式

品牌輸出模式是指商管公司授權(quán)業(yè)主方使用其商業(yè)品牌，并根據(jù)業(yè)主方的委托范圍確定是否提供搭建管理團隊、輸出運營體系等服務(wù)。該模式比委托管理模式更“輕”，商管公司不投入任何資金，也不承擔經(jīng)營風險，但需要具備強大的品牌影響力和成熟的運營體系作為支撐。

實踐中，品牌輸出模式往往與委托管理模式、整租運營模式結(jié)合起來，構(gòu)成該兩種模式的組成部分。根據(jù)我們的實操經(jīng)驗，純品牌輸出而不提供其他服務(wù)的模式比較少見，主要是用于勾地或者冠名。如貴州某項目中，品牌輸出方收取一次性冠名費【】萬元，開業(yè)次年起根據(jù)租金收入分比例提成冠名委管費：【】%（【】萬元≤租賃合同總收入≤【】萬元）×（租賃合同總收入-【】萬）。

4. 基金/REITs模式

基金/REITs模式是指通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)基金管理人發(fā)起設(shè)立私募基金，該私募基金根據(jù)其收購標準收購在建或者已建或者運營中的商業(yè)資產(chǎn)，由專業(yè)團隊負責運營提升，待收益穩(wěn)定后將資產(chǎn)注入REITs完成退出。

基金/REITs模式形成“募資—收購—運營—退出”的完整閉環(huán)。這一模式將資本工具與運營能力深度耦合，籌資團隊負責募集資金，收購團隊負責項目收并購，運營團隊負責創(chuàng)造運營收益，資本團隊負責將運營收益轉(zhuǎn)換為資本市場的估值。上述閉環(huán)是環(huán)環(huán)相扣，整個團隊對項目全流程進行信息打通以及操作協(xié)同，從根本上解決了“輕資產(chǎn)無改造權(quán)”的難題。

我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

綜上，實踐中，由于商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式可能為復(fù)合型法律關(guān)系，為避免將來發(fā)生爭議而產(chǎn)生歧義，資產(chǎn)持有方與商管方一般會在委托運營管理合同中約定，“雙方明確，委托方與管理方之間除本合同項下合作關(guān)系外，不存在其他合資、合伙、聯(lián)營或委托開發(fā)等任何合作開發(fā)關(guān)系，委托方不得以管理方及其關(guān)聯(lián)方名義或代理人身份從事任何活動。本合同期限內(nèi)，委托方對任何第三方所做的與合作大商業(yè)有關(guān)的任何承諾以及產(chǎn)生的任何責任和義務(wù)，均由委托方負責或承擔?！?/p>

03.

輕重之辯

商管公司進入輕資產(chǎn)領(lǐng)域，其拓展路徑主要有三種：其一是，承接關(guān)聯(lián)地產(chǎn)母公司及其他關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項目運營服務(wù)，對母公司存在資源依賴。其二是，向獨立第三方商業(yè)地產(chǎn)項目輸出運營管理服務(wù)；其三是，投資收購，通過與投資機構(gòu)合作或小股操盤，負責運營管理服務(wù)工作。司法實踐中，業(yè)主與商管公司發(fā)生爭議主要集中第二、第三種外拓的商管項目，并且委托管理、整租運營等模式下的糾紛呈現(xiàn)出不同的特點與裁判規(guī)則。

1. 委托管理模式中，若合同各方對委托范圍存在爭議的，須結(jié)合合同條款進行理解。

如(2018)最高法民申5604號案件重，最高法院認為，“亨祥公司作為商場開辦方與招商代理方唐人公司簽訂《委托合同》，委托唐人公司對案涉商鋪進行招商引資、投資管理，雙方在合同第七條乙方義務(wù)中明確約定：‘13、乙方應(yīng)當按照國家、地方法律法規(guī)進行經(jīng)營管理，不得侵害他人合法權(quán)益，不經(jīng)甲方書面認可，不得以甲方名義開展經(jīng)營管理活動，并應(yīng)自行承擔開展經(jīng)營管理活動的虧損?！Y(jié)合合同的其他條款可知，亨祥公司并不負責商鋪的具體運營管理，其只是按照約定享有收取商鋪出租收益的權(quán)利，而唐人公司作為專業(yè)商業(yè)運營管理公司，理應(yīng)是在對案涉商鋪的現(xiàn)狀充分考察、對商鋪預(yù)期經(jīng)營充分預(yù)估的基礎(chǔ)上才與亨祥公司簽訂《委托合同》，因此唐人公司應(yīng)按照合同約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)，承擔因招商不利，發(fā)生違約的后果。……四、關(guān)于一、二審判決對本案的定性是否錯誤的問題。根據(jù)唐人公司與亨祥公司簽訂的《委托合同》中所約定的內(nèi)容，雙方的民事法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)為委托合同關(guān)系，而且唐人公司在一、二審中從未對本案的定性提出過異議，故，其申請再審認為一、二審判決定性不當，適用法律錯誤的理由亦不能成立。”

2. 品牌輸出模式中，若品牌輸出方違約時，可能須退還部分品牌使用費、賠償因更換品牌標牌的損失。

在(2025)蘇09民終1511號案件中，法院查明事實，“2023年3月31日，百某公司（甲方）與南京宏某公司（乙方）簽訂《關(guān)于大豐某廣場（原案名）之委托經(jīng)營管理合同》，……因乙方具有豐富的大型商業(yè)項目的招商運營經(jīng)驗及商業(yè)資源，甲方擬將該商業(yè)按照合同約定整體委托由乙方獨立運營管理?！献髌趦?nèi)，品牌使用費為100萬元，甲方于本合同蓋章后10日內(nèi)支付給乙方100萬元。鑒于甲方簽訂本合同后擬借助“弘某”品牌與雙方溝通合作大商業(yè)開發(fā)、銷售等事宜，故甲方承諾該等品牌使用費為一次性費用，甲方支付后，無論何種原因?qū)е卤竞贤崆敖K止或解除的，乙方均不再退還甲方該等費用。但如乙方原因違法提前單方解除本合同的，則雙方同意按照如下方案由乙方退還已收取的品牌使用費：退還品牌使用費金額=100萬×（10年-自本協(xié)議簽訂之日起至本合同解除日已履行期限）/10年。”法院認為，“關(guān)于爭議焦點2，百某公司損失數(shù)額認定是否適當。一審中，雙方一致認可案涉《關(guān)于大豐紅某廣場（原案名）之委托經(jīng)營管理合同》于2024年5月28日解除，故可認定雙方一致協(xié)商解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同解除后，當事人可以請求賠償損失。百某公司主張品牌使用費損失100萬元，鑒于江蘇豐某公司單方撤回已派人員，一審判決江蘇豐某公司退還品牌使用費金額88.3萬元符合約定，一審認定百某公司品牌使用費損失11.7萬元適當。……更換“弘某”標牌產(chǎn)生費用18000元標牌廣告費，均系按照江蘇豐某公司要求而產(chǎn)生的費用，且供應(yīng)商已完成了相關(guān)合同義務(wù)，屬百某公司應(yīng)付費用，一審將該兩項費用計入損失并無不當?！?/p>

3. 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項目中，商管公司應(yīng)根據(jù)該商業(yè)項目提供有針對性、代表性的服務(wù)。

(2024)陜01民終23040號案件中，商業(yè)輕資產(chǎn)公司提供的前期咨詢顧問服務(wù)不符合合同約定，未體現(xiàn)對該商業(yè)項目的針對性、代表性，法院酌定支持部分咨詢費。法院認定事實，“2022年7月29日，A公司作為委托方、甲方，B公司作為受托方、乙方，雙方簽訂《服務(wù)協(xié)議》，約定乙方接受甲方委托，就西安H廣場項目，乙方為甲方提供第一階段前期咨詢顧問服務(wù)，第二階段輕資產(chǎn)輸出管理服務(wù)?！倍彿ㄔ赫J為，“就B公司主張A公司向其支付剩余合同款項24萬元問題應(yīng)否支持問題。B公司作為服務(wù)提供方應(yīng)向A公司提供符合合同目的的服務(wù)成果。雖然B公司向A公司提交了項目定位規(guī)劃咨詢報告終稿，但根據(jù)A公司提交的公證資料顯示B公司提交的終稿報告中確有多處數(shù)據(jù)、圖片來自網(wǎng)絡(luò)，在B公司未說明其數(shù)據(jù)來源真實、合法性的情況下，B公司提供終稿報告的合理性與準確性難以確定，對A公司簽訂涉案《服務(wù)協(xié)議》目的實現(xiàn)造成一定影響。因此一審法院綜合B公司的義務(wù)履行情況，酌定A公司向B公司支付剩余咨詢服務(wù)費14萬元，符合本案實際情況，本院不再予以調(diào)整。因B公司未全面勤勉履行其合同義務(wù)，故一審對B公司主張的遲延支付咨詢服務(wù)費利息不予支持，亦無不妥，本院予以維持?！?/p>

4. 整租管理模式中，交易各方如何約定整租面積對于租金收入有極大影響。

在（2019）豫0184民初9189號案件中，法院詳細分析了建筑面積與使用面積的區(qū)別，以及對租金的影響。“本院認為，雙方之所以會產(chǎn)生爭議，且數(shù)額如此巨大，是因為雙方對租賃合同約定的收取租金的計取標準的理解產(chǎn)生歧義。東岳公司主張按租賃物的使用面積計取租金；華商匯主張根據(jù)租賃市場的慣例，按建筑面積計取租金。本院認為，《租賃合同》第一條約定“物業(yè)面積為8.27萬㎡（以房管局測繪的使用面積為準，計租面積不應(yīng)含電梯、消防梯、公共設(shè)備用房的面積）”，第二條約定“租賃面積：8.27萬㎡（以房產(chǎn)證載的使用面積為準，計租面積不應(yīng)含電梯、消防梯、公共設(shè)備用房的面積）；租金價格：第1--3年每年的租金標準為【按“當層單價×當層建筑面積”計得各層租金之和計算……”，隨后，雙方在《租賃合同補充協(xié)議》附加第8條約定“A館的全部物業(yè)用房無償交給乙方使用，……”，根據(jù)《租賃合同》第一條、第二條前半部分，租金收取標準是按房管局測繪的使用面積或是按房產(chǎn)證載的使用面積，但第二條后半部分“租金價格：第1--3年每年的租金標準為【按“當層單價×當層建筑面積”，為此，華商匯公司主張根據(jù)租賃市場慣例，應(yīng)按當層建筑面積計取租金。本院認為，參照建設(shè)部發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》中關(guān)于房屋建筑面積、房屋使用面積的涵義，“房屋建筑面積”是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑?！胺课莸氖褂妹娣e”系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算?？梢缘贸鼋ㄖ娣e包含使用面積，使用面積是建筑面積的一部分。故雙方合同第二條后半部分中“建筑面積”不應(yīng)做擴大解釋，應(yīng)理解為“使用面積”，亦即套內(nèi)建筑面積。本案東岳公司與華商匯公司經(jīng)協(xié)商一致選擇“按房管局測繪的使用面積或是按房產(chǎn)證載的使用面積”作為收取租金的依據(jù)，系雙方真實意思表示，應(yīng)作為判定涉案租賃合同租金的計取標準。華商匯公司以租金收取標準應(yīng)按租賃市場慣例，以租賃物的建筑面積計取租金的抗辯意見，與合同約定不符，不予支持?！?/p>

5. 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式中，商管公司要重點關(guān)注是否獲得穩(wěn)定的、可持續(xù)的管理權(quán)。

在(2025)遼02民終5843號案件中，法院認為，“對于某丁公司是否享有優(yōu)先承租權(quán)的問題。首先，《租賃合同》第2.2條中約定，‘在本租約期滿后，除非甲方、乙方收歸房產(chǎn)自用，否則同等條件下丙方有優(yōu)先權(quán)繼續(xù)承租，條件由雙方另行通過友好協(xié)商，商議后另立租約’。雙方當事人對于該條約定的‘自用’的含義產(chǎn)生爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第一條規(guī)定：‘人民法院依據(jù)民法典第一百四十二條第一款、第四百六十六條第一款的規(guī)定解釋合同條款時，應(yīng)當以詞句的通常含義為基礎(chǔ)，結(jié)合相關(guān)條款、合同的性質(zhì)和目的、習慣以及誠信原則，參考締約背景、磋商過程、履行行為等因素確定爭議條款的含義。”’本案中，按照詞語的通常理解，‘自用’核心指向‘主體自行實際使用’，強調(diào)對房產(chǎn)的直接使用，不以獲取經(jīng)營收益為目的，與‘自營’存在明顯區(qū)別；從合同簽訂的目的來看，案涉合同約定‘租賃案涉房產(chǎn)用于某丁公司進行商業(yè)經(jīng)營’，即某丙公司簽訂合同時即認可某丁公司對案涉房屋進行出租并獲得商業(yè)收益，案涉合同第2.2條的約定實質(zhì)是各方對某丁公司長期經(jīng)營權(quán)益的保障，排除了某丙公司以自行經(jīng)營為由解除租賃關(guān)系或拒絕續(xù)租的情況。某丙公司未提供證據(jù)證明當事人之間對‘自用’有不同于詞句的通常含義的其他共同理解，綜合合同簽訂的整體情況，案涉合同2.2條約定的‘自用’，難以擴展理解包含‘自營’的含義。某丙公司向商戶發(fā)布的公告表明其自行向商場內(nèi)的商戶收取相關(guān)費用，不屬于合同約定的‘自用’范疇，某丁公司主張優(yōu)先承租權(quán)具有充分合同及事實依據(jù)?！?/p>

桓公問于管子曰：“輕重之數(shù)惡終？”管子對曰：“若四時之更舉，無所終。”商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式涉及綜合復(fù)雜的法律問題，其商業(yè)邏輯就是如何劃清業(yè)主監(jiān)管權(quán)與商管運營權(quán)的界限、資產(chǎn)“輕”化、管理“重”化之間的平衡、投入與產(chǎn)出的沖突、風險承擔與收益分享的匹配等等，其實質(zhì)都是在權(quán)衡輕重。具有商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式實操經(jīng)驗的律師團隊能夠助力業(yè)主方或者管理方將這種輕重調(diào)整到合乎交易各方的要求，“輕重調(diào)于數(shù)而止”，以防范相應(yīng)的法律風險。

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