近期多家企業(yè)年報(bào)發(fā)布，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的兩大龍頭企業(yè)萬(wàn)科泊寓&貝殼租賃都披露了自家的2025年“收成”。今天我們來(lái)看看這兩家龍頭公寓企業(yè)的處境如何？

在管規(guī)模

2025年底，萬(wàn)科泊寓新拓展房源2.27萬(wàn)間，凈新增開(kāi)業(yè)0.66萬(wàn)間。共運(yùn)營(yíng)管理27.02萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)19.78萬(wàn)間，出租率95.4%，規(guī)模上仍是集中式公寓的絕對(duì)老大。

2025年底，貝殼租賃業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模突破70萬(wàn)套，較2023年末的21萬(wàn)套兩年內(nèi)增長(zhǎng)超2.3倍，成為國(guó)內(nèi)分散式租賃托管領(lǐng)域的絕對(duì)龍頭。

01

兩大龍頭企業(yè)都在深耕輕資產(chǎn)服務(wù)

雖然泊寓和貝殼的商業(yè)模式完全不同，但相同點(diǎn)是兩家企業(yè)都傾向輕資產(chǎn)管理模式。萬(wàn)科泊寓通過(guò)輕資產(chǎn)委托管理的房源已達(dá)10.5萬(wàn)間，成為業(yè)內(nèi)首個(gè)輕資產(chǎn)受托管理規(guī)模突破10萬(wàn)間的集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)，輕資產(chǎn)托管房源占比達(dá)38.6%，這一比例還在不斷提升。貝殼租賃業(yè)務(wù)更不必說(shuō)，中介平臺(tái)是其基本盤(pán)，核心產(chǎn)品“省心租”在上海一個(gè)城市已經(jīng)率先突破10萬(wàn)套，雖然自如也在涉獵重資產(chǎn)項(xiàng)目，與景順?lè)康禺a(chǎn)合資成立星耀如景，意在補(bǔ)齊“投融建管退”閉環(huán)，但增速遠(yuǎn)不及省心租。

02

輕資產(chǎn)服務(wù)下的路徑不同

萬(wàn)科泊寓聚焦集中式公寓的輕資產(chǎn)服務(wù)，主要包含兩類(lèi)業(yè)務(wù)：一類(lèi)是企客差旅新賽道，即泊寓通過(guò)包租、定制化宿舍、商旅短租等方式服務(wù)企業(yè)客戶(hù)。2025年泊寓服務(wù)企業(yè)客戶(hù)超7100家，企業(yè)客戶(hù)占比達(dá)22.6%；新增企業(yè)員工認(rèn)證人數(shù)同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增長(zhǎng)13.0%，泊寓通過(guò)先行搶占這一賽道得到快速增長(zhǎng)。一類(lèi)是“非住改租”業(yè)務(wù)，即通過(guò)盤(pán)活酒店、辦公、產(chǎn)業(yè)配套宿舍等資產(chǎn)，與國(guó)資國(guó)企深度合作，2025年運(yùn)營(yíng)此類(lèi)房間數(shù)超過(guò)9000間。雖然不涉及重資產(chǎn)的資金沉淀，但是從收房、裝修到管理的底層都是資產(chǎn)增值邏輯，要考驗(yàn)企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。

貝殼則聚焦分散式房源，面對(duì)廣大散戶(hù)，通過(guò)解決房東和租客之間的信息差和管理服務(wù)問(wèn)題分別向業(yè)主收費(fèi)和向客戶(hù)收費(fèi)，不需要“躬身入局”，賺的是流量和服務(wù)的錢(qián)。

03

不同運(yùn)營(yíng)模式下，盈利能力相差甚遠(yuǎn)

2025年萬(wàn)科凈收入36.66億元，凈收入增長(zhǎng)率為-0.97%，陷入“不增收也不增利”的倒退處境，雖然規(guī)模還在增長(zhǎng)，但是盈利卻滑鐵盧。從歷史年報(bào)來(lái)看，2023年萬(wàn)科泊寓歷經(jīng)8年擴(kuò)張后在成本法下首次實(shí)現(xiàn)盈利，業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)入新的階段，但隨后兩年萬(wàn)科又被拖進(jìn)包租模式的深淵，雖然2025年并未公布盈利情況，但從萬(wàn)科集團(tuán)2025年發(fā)布一份擔(dān)保公告可以窺探一二。2024年深圳泊寓年?duì)I收12.39億，凈利潤(rùn)3194萬(wàn)元，而到2025年深圳泊寓前11個(gè)月，營(yíng)業(yè)收入10.5億元，利潤(rùn)總額-1.1億元，凈利潤(rùn)-8,881.32萬(wàn)元。從盈利3000多萬(wàn)到虧損近億，深圳泊寓給出的理由是本年由于萬(wàn)村租約進(jìn)入調(diào)漲周期，部分樓棟出現(xiàn)虧損，箭頭直指萬(wàn)村計(jì)劃，去年更爆發(fā)10余家門(mén)店被清退的風(fēng)波。當(dāng)年高價(jià)拿的房，現(xiàn)在成為拖累整體集團(tuán)的掣肘。（）

圖：2022-2025年萬(wàn)科泊寓規(guī)模及營(yíng)收情況（年報(bào)）

貝殼租房以“平臺(tái)服務(wù)”為核心的輕資產(chǎn)路徑，實(shí)現(xiàn)自身的利潤(rùn)爆發(fā)，2025年貝殼租賃業(yè)務(wù)全年凈收入達(dá)219億元，同比增長(zhǎng)52.8%；貢獻(xiàn)利潤(rùn)率躍升至8.6%，首次實(shí)現(xiàn)全年盈利。成立四年以來(lái)，貝殼租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收一直出于超高速增長(zhǎng)，對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率從2023年的1%、2024年5%，增長(zhǎng)至2025年8.6%，同比增長(zhǎng)3.6個(gè)百分點(diǎn)，驗(yàn)證了輕托管模式的強(qiáng)大生命力。其高速增長(zhǎng)有兩大引擎：一是省心租的收費(fèi)模型遠(yuǎn)超傳統(tǒng)傭金模式；二是深度綁定AI技術(shù)，人效大幅提升。僅2025年三季度，貝殼租房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)就超過(guò)1億元。（）

圖：2022-2025年貝殼租賃業(yè)務(wù)規(guī)模及營(yíng)收情況（年報(bào)）

2025年，萬(wàn)科泊寓受困于“包租”模式的歷史遺留成本，尤其是萬(wàn)村計(jì)劃帶來(lái)的租約調(diào)漲壓力，導(dǎo)致深圳公司由盈轉(zhuǎn)虧，但也通過(guò)企業(yè)差旅賽道實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，但還需要時(shí)間來(lái)消化深圳城中村的存量包袱，真正轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。貝殼憑借省心租輕資產(chǎn)、平臺(tái)化、AI賦能的“輕托管”模式，在規(guī)模與利潤(rùn)上雙雙爆發(fā)，但是對(duì)于行業(yè)而言，貝殼的吸金能力也難以復(fù)制。

注：本文不存在拉踩，兩家龍頭企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式也完全不同，僅為客觀陳述年報(bào)數(shù)據(jù)。

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