歷經(jīng)行業(yè)深度調(diào)整與格局洗牌，2025年，中海地產(chǎn)雖守住百億元的凈利潤底線，卻難掩核心指標(biāo)全面下滑、區(qū)域布局劇烈震蕩的深層壓力。

中海地產(chǎn)正式披露2025年全年業(yè)績。多項關(guān)鍵數(shù)據(jù)同步下行，收入、毛利、經(jīng)營溢利、凈利潤全線走低，即便仍保持百億級盈利，也擋不住連續(xù)兩年下滑的趨勢。

營收盈利再下滑，第二曲線待成長

財報顯示，2025年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)收入為1680.9億元，同比下降9.2%；毛利為260.6億元，同比下降20.4%；經(jīng)營溢利為208.1億元，同比下降22%；凈利潤為134.3億元，同比下降24.5%；公司股東應(yīng)占溢利為126.9億元，同比下降18.8%；核心股東應(yīng)占溢利130.1億元，同比減少17.2%。

中海地產(chǎn)2024-2025年核心財務(wù)指標(biāo)對比

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 制圖

橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)，在多家房企陷入虧損的背景下，中海地產(chǎn)超百億的凈利潤依然能打，保持著央企穩(wěn)健底色。

不過也有隱憂，營收、毛利、凈利潤等核心指標(biāo)已連續(xù)兩年下滑。諸如中海地產(chǎn)的歸母凈利潤，從2023年的256.1億元降至2024年的156.36億元，再降至2025年的126.9億元。

毛利率方面，也從2023年、2024年的20.32%、17.7%，降至2025年的15.51%。

費(fèi)用成本這塊，分銷費(fèi)用成本上漲了3.7%，市場下行期營銷開支仍在上漲；行政費(fèi)用下降了7.7%，控費(fèi)有效果但不足以對沖利潤下滑；財務(wù)費(fèi)用則下降明顯，同比下降了22.2%。

中海地產(chǎn)主要營收盈利指標(biāo)下滑背后，是主業(yè)開發(fā)“拖后腿”，且第二增長曲線仍顯乏力。

數(shù)據(jù)顯示，2025年，中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入約1567.7億元，同比下降10.3%。

而商業(yè)物業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)作為抗周期關(guān)鍵板塊，貢獻(xiàn)度明顯不足，缺少周期緩沖墊。

2025年，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)收入僅為72億元，同比微增1.0%。其中，寫字樓收入為34.7億元，購物中心收入為23.9億元，長租公寓收入為3.5億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為9.9億元。

克而瑞分析稱，報告期內(nèi)中海地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營收入72億元，首次覆蓋總利息支出（扣除資本化利息前總財務(wù)費(fèi)用71.5億元），但與銷售規(guī)模相當(dāng)?shù)娜A潤置地相比，仍有一定的差距，也使得企業(yè)盈利指標(biāo)明顯略遜一籌。刨除非開業(yè)業(yè)務(wù)的盈利來看，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心凈利潤兩者預(yù)估相差不大。

從華潤置地業(yè)績來看，2025年其營收2814.4億元，歸母凈利潤高達(dá)254.2億元，背后是“開發(fā)+商業(yè)”形成的雙輪驅(qū)動，其中經(jīng)常性收入432.8億元，核心凈利潤占比超過50%，利潤的“半壁江山”都來自商業(yè)運(yùn)營。

中海東部大區(qū)“跌落”，積極拿地補(bǔ)倉

在銷售額方面，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年中海地產(chǎn)權(quán)益銷售額躍居行業(yè)第一。

業(yè)績公告顯示，中海地產(chǎn)2025年實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額2512.3億元，相應(yīng)銷售面積為1056萬平方米，分別較2024年的3106.9億元、1149萬平方米下降了19.1%、8.1%。其中，集團(tuán)銷售額1772.4億元，合營公司及聯(lián)營公司銷售額418.0億元，中海宏洋銷售額321.9億元。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 制圖

按地區(qū)劃分，2025年，北區(qū)是為集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售額最多的區(qū)域，為695.9億元，占比27.7%；南部大區(qū)、東部大區(qū)、中西部大區(qū)、港澳及海外大區(qū)的銷售額分別是483.3億元、367.0億元、203.4億元、22.8億元，占比分別為19.2%、14.6%、8.1%、0.9%。對比2024年，除了北區(qū)銷售額上漲24.4%外，其他區(qū)域全線下滑，且東部大區(qū)下滑最多，從2024年的990.4億元下降至2025年的367.0億元，降幅為62.9%。

不過，中海地產(chǎn)已在積極補(bǔ)倉。2025年全年，中海在內(nèi)地15個城市及香港共獲取35幅地塊，新增土地儲備總建筑面積499萬平方米，權(quán)益地價924.2億元，遠(yuǎn)超2024年的696.3億元。

值得一提的是，在東部大區(qū)的上海，中海地產(chǎn)2025年拿下了6宗地塊，土地面積23.2萬平方米，相比2024年2宗共4萬平方米的土地面積可謂大增，這也為2026年銷售儲備了足夠的貨值。

總體來看，2025年，中海地產(chǎn)保持了較高的利潤，但各項指標(biāo)全面下滑，曾經(jīng)的“利潤王”，正走在一條艱難的轉(zhuǎn)型與修復(fù)之路上。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 楊許麗