北京進(jìn)深 徐迪 4月9日，昌平東小口新盤龍樾海序取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

此時，北京的小陽春花開正好，昌平的另外兩個新盤：星寰時代和國賢府PARK，都已瘋狂開始網(wǎng)簽。

龍樾海序不緊不慢，是避其鋒芒，還是另有打算？

或許，它并不想并列“昌南三杰”，畢竟從物理距離來講，一步海淀。

與區(qū)位有關(guān)的描述，龍樾海序一直用的是“西三旗好房子”、“序啟中軸五環(huán)”、“門括萬億海淀”等好房子。

所以龍樾海序大概是想獨(dú)立出道，拒絕組團(tuán)營銷。

容積率高，限高太低

項(xiàng)目規(guī)劃建面8.78萬㎡，擬建12棟住宅樓，共907戶。

5棟洋房和7棟18F小高層高低錯落，穿插布局。

占地3.13公頃，容積率高達(dá)2.8。

北京在全國來講，樓盤的容積率普遍是比較低的，2.8已經(jīng)北京近三四年來住宅地塊的最高容積率水平。

當(dāng)然2.8不是唯一，去年有一些四環(huán)甚至三環(huán)內(nèi)地塊，容積率也達(dá)到2.8。

但是這個項(xiàng)目在2.8容積率的條件下，建筑高度限制在60米內(nèi)，實(shí)在有點(diǎn)偏矮，常規(guī)情況，至少建筑限高80米。

可以對比下朝陽區(qū)的兩個盤：

北京宸園西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；

中海萬吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規(guī)劃的難度更大，在限高條件下只能做到最高18層，樓間距也會相對小一些。

贈送手段集大成者

四個主力面積段：78/95/108/122㎡，另有少量68/82/103㎡戶型。

最新的設(shè)計(jì)元素都拉滿了，弧面落地窗、景觀花池、滿配收納……每個戶型都有抓眼球的點(diǎn)。

78㎡引流款小三居：共232套，戶型占比26%。

最搶眼的是客廳的弧面轉(zhuǎn)角窗，南陽臺接側(cè)邊飄窗，大半個房間都在陽光里了。

最實(shí)用的卻是收納和動線的設(shè)計(jì)。相比市面上常見的小三居，龍樾海序這個戶型更注重居住功能性。

大體量的獨(dú)立儲物間（家政間）、主臥外設(shè)步入式衣帽間，即便在三居室滿員居住的高壓狀態(tài)下，也能解決家庭四季衣物、兒童玩具及各類生活雜物的存放問題。

95㎡三面寬、三居兩衛(wèi)：共112套，戶型占比12%。

這個戶型的最大亮點(diǎn)是擴(kuò)容空間。

南向同樣是開敞陽臺+設(shè)備平臺+挑空平臺的組合，其中設(shè)備平臺和挑空平臺的進(jìn)深大約是陽臺的三分之二，這部分是全不計(jì)容的，實(shí)際上要比陽臺的贈送比更高。

北向是通面寬的設(shè)備平臺，包括廚房外的設(shè)備平臺都能封進(jìn)室內(nèi)。

108㎡四居：共333套，戶型占比37%。

純邊戶，有大面積飄窗，北向還多了廚房外的設(shè)備平臺贈送，實(shí)得率更高；陽光主臥，廚衛(wèi)全明，采光和視野度也更優(yōu)秀。

并且這個戶型更為方正，進(jìn)深面寬比小，通透感更強(qiáng)。

122㎡四居：共141套，戶型占比16%。

亮點(diǎn)是四臥分離，適合多成員家庭，不同作息也可以互不干擾。此外，G型廚房的設(shè)計(jì)，很有大平層的豪宅感，西島臺兼具實(shí)用性和社交屬性。

當(dāng)然了，這兩個四居戶型最大的看點(diǎn)還是景觀花池。

結(jié)合外立面圖來看下，弧面轉(zhuǎn)角+金屬配色，顏值還是非常高的。

八個架空層之謎

龍樾海序的首層架空層，多達(dá)八個。

包括北排4棟小高層1#-4#樓首層；正中間4#、6#、7#樓首層；以及西南角12#樓首層。

按照開發(fā)商在回復(fù)意見中給出的數(shù)字，該項(xiàng)目架空層面積為1818.34㎡，住宅樓座基底面積為7409.54㎡，架空層面積占比達(dá)到24.54%。

加上大門入口的兩處下沉庭院，會所體系相當(dāng)強(qiáng)大。

開發(fā)商不是做慈善，也不是專門為了豐富業(yè)主們的生活，是為了滿足日照需要。

如果它們建成住宅，那么一層的日照采光，就很有可能不達(dá)標(biāo)了。

北京城建這么舍得建架空層，也是無奈之舉。

首次配電室入地

公服配套樓集中在東側(cè)主入口位置，除了兩棟單體配套樓，大門北側(cè)5號樓的首層，有一部分空間為社區(qū)管理服務(wù)用房。

在整個總圖上，沒有看到配電室。

在公眾反饋意見中，也提到了有關(guān)公服配套設(shè)置的問題。

對于總圖中沒有標(biāo)注的垃圾桶站、可再生回收點(diǎn)、非機(jī)動車坡道等，開發(fā)商回復(fù)明確了具體位置：

垃圾桶站位于5#、8#、9#、12# 住宅樓及2# 人防出入口的北側(cè)；

可再生回收點(diǎn)位于5# 住宅樓及2# 人防出入口的北側(cè)；

非機(jī)動車坡道位于9# 住宅樓東側(cè)。

然而，有關(guān)配電室的位置，依然沒有明確。只是援引了《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》及《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見》(京政發(fā)[2025]25號)作為依據(jù)，表示該項(xiàng)目的配電室按照上述要求設(shè)置。

TIP：在最新實(shí)施的文件中，關(guān)于市政保障類設(shè)施配置的引導(dǎo)要求提到：

配電室（箱）/電纜分界室，落實(shí)防澇風(fēng)險評估及防控措施，經(jīng)相關(guān)部門審查同意后，可在地下一層設(shè)置。

龍樾海序雖然沒在回復(fù)里明確，但結(jié)合總圖來看，該項(xiàng)目的配電室應(yīng)該是放在了地下空間。

這也成為新規(guī)實(shí)施后，北京首個民宅配電室“入地”的項(xiàng)目。

在它之后，豐臺的中建方程國賢府，以及順義中鐵工投新國展項(xiàng)目，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目也跟進(jìn)了。

配電室入地，不僅可以節(jié)約地上空間，還不占用容積率，多設(shè)置幾套住房。

對于購房者而言，配電室是否入地直接關(guān)系到居住安全與生活品質(zhì)。雖然新規(guī)為地下設(shè)置提供了政策通道，但具體的防澇評估標(biāo)準(zhǔn)、審查流程以及后續(xù)的安全保障措施，仍是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

龍樾海序此次含糊的回應(yīng)，或許也折射出開發(fā)商在平衡政策紅利與市場信心之間的謹(jǐn)慎態(tài)度。

隨著北京房地產(chǎn)市場對“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的日益重視，公共服務(wù)設(shè)施的配置細(xì)節(jié)也成為衡量項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵標(biāo)尺之一。龍樾海序后續(xù)是否會進(jìn)一步公開配電室的具體設(shè)計(jì)方案及防澇評估報告，以消除公眾疑慮，值得持續(xù)關(guān)注。

首現(xiàn)地上樹陣式車位

龍樾海序的圖紙上，有157個地上停車位，旁邊還畫了圓圈。

它有個學(xué)名，叫做“樹陣式停車位”，將樹木按陣列方式種植在停車位之間。

這種車位，既能滿足滿足停車位數(shù)量，又能滿足小區(qū)綠化率的要求。

它們先按車位報規(guī)，待驗(yàn)收之后，大概率會將地上停車位變成綠地，最終導(dǎo)致車位配比偏低。

它給開發(fā)商帶來的好處是，節(jié)約建安成本?，F(xiàn)在樓市低迷，開發(fā)商從車位上摳成本了。

在回復(fù)反饋意見時，相關(guān)規(guī)定未對地面停車率提出限制；本項(xiàng)目地面停車場按林蔭停車場設(shè)計(jì)；綠地率滿足30%的要求。動線方面，小區(qū)地面車輛組織為單向行駛。

東小口，昌南最后一塊拼圖

龍樾海序所在昌平東小口地塊成交于去年10月30日，由城建發(fā)展（600266.SH）和北京銘嘉聯(lián)合體以28.09億元底價摘得，折合樓面價3.2萬元/㎡。

項(xiàng)目開發(fā)主體北京城華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由城建發(fā)展（600266.SH）控股80%，藍(lán)華宇房地產(chǎn)持股20%。

城建發(fā)展總經(jīng)理助理劉露軍出任項(xiàng)目公司法人、董事長。

藍(lán)華宇房地產(chǎn)是昌平區(qū)屬國企北京嘉銘的全資子公司，也是昌平區(qū)開發(fā)建設(shè)平臺之一，負(fù)責(zé)城市開發(fā)工作，這其中就包括龍樾海序所在的東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點(diǎn)村改造項(xiàng)目。

東小口賀村中灘組團(tuán)共有3幅住宅子地塊，用地規(guī)?？傆?jì)14.49公頃，規(guī)劃地上建面39.8萬㎡。

其中龍樾海序所在的001地塊是最早成交的一幅，具有先發(fā)優(yōu)勢。

這塊地也是規(guī)模最小的一幅，規(guī)劃建面約8.8萬㎡。

東側(cè)002地塊建筑規(guī)模約15.6萬㎡；南邊的005地塊約15.4萬㎡。

東小口地塊自打亮相就頗受關(guān)注。

回天地區(qū)人口密集，但都是老盤，板塊近5年都沒有新增供應(yīng)，新規(guī)產(chǎn)品稀缺。

東小口地塊一度被稱為“昌平南區(qū)域的最后一塊拼圖”。在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。

中軸北延長線上，直線距離北五環(huán)3公里，挨著海淀和朝陽，堪稱昌平區(qū)距離海淀核心區(qū)最近的住宅項(xiàng)目之一。往西能承接西二旗、后廠村的互聯(lián)網(wǎng)新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務(wù)區(qū)的紅利。

在建的地鐵13B號線建材城東站距離地塊1公里左右，計(jì)劃明年通車，向西5站直達(dá)西二旗；向東3站到望京。

再加上今年6月已開工建設(shè)的S7東北環(huán)線，減少到國貿(mào)CBD的換乘。

周邊有西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設(shè)施，生活配套完善。規(guī)劃中的北京101中學(xué)也在地塊附近，12年一貫制學(xué)校，填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育資源的缺口。