2026年的春天，房地產(chǎn)行業(yè)的年報(bào)季依然冷暖分明。當(dāng)多數(shù)房企還在為流動(dòng)性焦慮時(shí)，越秀地產(chǎn)交出了一份讓市場(chǎng)眼前一亮的答卷：期末手握現(xiàn)金近500億元，2025年北上廣三地銷售額合計(jì)超過800億元，連續(xù)三年穩(wěn)居千億陣營(yíng)。更引人關(guān)注的是，這家來(lái)自廣州的國(guó)企在2026年既保持了千億規(guī)模的銷售目標(biāo)，又明確表示“不設(shè)具體目標(biāo)”——這種看似矛盾的表態(tài)背后，藏著怎樣的戰(zhàn)略定力？

現(xiàn)金為王，千億底座穩(wěn)固

先看一組硬數(shù)據(jù)。截至2025年末，越秀地產(chǎn)期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款及其他受限存款總額約為467.6億元，接近500億元的量級(jí)。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)多年凈流入，2025年凈流入139.4億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.7倍，“三道紅線”指標(biāo)全部保持綠檔。在行業(yè)普遍面臨“錢緊”的當(dāng)下，這種現(xiàn)金儲(chǔ)備意味著什么？意味著當(dāng)優(yōu)質(zhì)土地出現(xiàn)折價(jià)機(jī)會(huì)時(shí)，越秀有能力果斷出手；意味著即便市場(chǎng)進(jìn)一步波動(dòng)，公司也有足夠的“安全墊”來(lái)穿越周期。

銷售端同樣穩(wěn)健。2025年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑合同銷售金額1062.1億元，其中北京、上海、廣州三大一線城市貢獻(xiàn)超過800億元，占比約78%。具體來(lái)看，廣州大本營(yíng)以291億元位列當(dāng)?shù)豑OP2，北京突破300億元同樣躋身TOP2，上海則以222億元位居TOP7。這種“三點(diǎn)支撐”的格局，使得單一城市市場(chǎng)的波動(dòng)難以撼動(dòng)整體業(yè)績(jī)，也讓越秀在核心城市的深耕策略得到了最直接的驗(yàn)證。

2026年：千億不設(shè)限，投資300億的攻守哲學(xué)

進(jìn)入2026年，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)了一個(gè)耐人尋味的調(diào)整。在3月31日召開的2025年度業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層明確提出：2026年繼續(xù)保持千億規(guī)模的銷售目標(biāo)，對(duì)應(yīng)可售資源為2213億元，94%分布在一、二線城市。但與此同時(shí)，公司又強(qiáng)調(diào)“不設(shè)具體目標(biāo)”——也就是說(shuō)，銷售規(guī)模保持在千億量級(jí)即可，不再追求更高的數(shù)字排名。

這種“有上限、無(wú)壓力”的目標(biāo)設(shè)定方式，折射出越秀對(duì)行業(yè)周期的清醒認(rèn)知。在房企普遍從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量?jī)?yōu)先”的背景下，盲目沖量只會(huì)犧牲利潤(rùn)率和現(xiàn)金流。越秀選擇了一條更務(wù)實(shí)的路徑：以千億為“錨”，但把更多精力放在產(chǎn)品力和利潤(rùn)空間的打磨上。2025年公司合同銷售均價(jià)同比大幅增長(zhǎng)23%，達(dá)到3.6萬(wàn)元/平方米，北京和樾望云、上海翡云悅府兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目均價(jià)均突破10萬(wàn)元/平方米——這就是“質(zhì)”的證明。

在投資端，2026年越秀計(jì)劃投入權(quán)益投資金額300億元，繼續(xù)聚焦六個(gè)核心城市做增量。值得注意的是，2025年公司實(shí)際權(quán)益投資額為244億元，低于年初計(jì)劃的300億元，原因是在市場(chǎng)調(diào)整期保持了“高溢價(jià)項(xiàng)目不拿”的紀(jì)律。這種“寧可少拿、不可錯(cuò)拿”的審慎，使得2025年拿地平均溢價(jià)率僅為9.3%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。2026年300億元的投資計(jì)劃，同樣將遵循這一原則：聚焦一二線城市核心地段，嚴(yán)格控制溢價(jià)率，確保每一塊土地都能貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流。

人事變陣：黃鳳彬執(zhí)掌華東，產(chǎn)品力再升級(jí)

在千億規(guī)模的棋盤上，區(qū)域布局是關(guān)鍵一子。2026年3月底，越秀地產(chǎn)華東區(qū)域迎來(lái)一次重要人事調(diào)整：原華發(fā)股份集團(tuán)副總裁兼首席產(chǎn)品官黃鳳彬正式出任越秀華東區(qū)域董事長(zhǎng)。在此之前，華東區(qū)域董事長(zhǎng)一職已空缺一段時(shí)間，2025年越秀曾啟動(dòng)華東區(qū)域管理改革，取消區(qū)域平臺(tái)層級(jí)，推行以上海、杭州為核心的雙城市公司直管模式。黃鳳彬的到任，意味著華東區(qū)域的指揮體系完成了關(guān)鍵補(bǔ)位。

黃鳳彬的履歷中有一個(gè)顯著標(biāo)簽——產(chǎn)品官。在華發(fā)期間，他主導(dǎo)了多個(gè)高端產(chǎn)品線的研發(fā)和落地，對(duì)“好房子”的理解和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富。而華東市場(chǎng)，尤其是上海、杭州、南京等城市，正是全國(guó)產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)最激烈、客戶要求最苛刻的區(qū)域。越秀在華東的業(yè)績(jī)并不差——2025年上海銷售額222億元、杭州也貢獻(xiàn)了相當(dāng)體量，但市場(chǎng)口碑和品牌溢價(jià)仍有提升空間。黃鳳彬的到來(lái)，被業(yè)內(nèi)解讀為越秀要在華東打一場(chǎng)“產(chǎn)品升級(jí)戰(zhàn)”。正如管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上所言：“我們要用‘4X4好產(chǎn)品理念’去贏得客戶，而不是靠降價(jià)?！?026年，越秀在華東能否實(shí)現(xiàn)從“量”到“質(zhì)”的躍遷，黃鳳彬?qū)缪蓐P(guān)鍵角色。

第二曲線：西安ICC啟幕，商管板塊加速奔跑

住宅開發(fā)之外，越秀地產(chǎn)的“一主兩翼”戰(zhàn)略正在商業(yè)板塊結(jié)出果實(shí)。2025年9月28日，由西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)與越秀地產(chǎn)聯(lián)合打造的西安環(huán)貿(mào)中心（西安ICC）正式開業(yè)。這是越秀環(huán)貿(mào)系列走出廣州的首發(fā)作品，位于西安高新區(qū)核心中軸，引入萬(wàn)豪酒店品牌，集超甲級(jí)商務(wù)辦公、商場(chǎng)環(huán)貿(mào)天地、高端酒店等多元業(yè)態(tài)于一體。項(xiàng)目定位為“城市奢旅新地標(biāo)”，通過“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)”的融合，試圖為西安打造一個(gè)新的消費(fèi)引擎。

環(huán)貿(mào)系列是越秀商管在寫字樓3.0時(shí)代推出的產(chǎn)品線，圍繞“智慧、便捷、社群”三大DNA，打造區(qū)域型地標(biāo)綜合體。西安ICC的開業(yè)，不僅標(biāo)志著越秀商管從廣州走向全國(guó)，也意味著越秀地產(chǎn)的“第二增長(zhǎng)曲線”開始貢獻(xiàn)實(shí)質(zhì)性價(jià)值。截至2025年末，公司總土地儲(chǔ)備約1855萬(wàn)平方米，其中商辦及商業(yè)配套占比逐步提升。隨著更多持有型物業(yè)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，越秀的經(jīng)常性收入占比有望持續(xù)提高，這將在中長(zhǎng)期平滑住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的周期性波動(dòng)。

資本市場(chǎng)的正向反饋

對(duì)于越秀地產(chǎn)的2025年成績(jī)單和2026年戰(zhàn)略，資本市場(chǎng)給出了積極回應(yīng)。交銀國(guó)際指出，越秀的國(guó)企背景與穩(wěn)健財(cái)務(wù)使其在市場(chǎng)低位更容易獲取優(yōu)質(zhì)拓展機(jī)會(huì)，維持“買入”評(píng)級(jí)。星展銀行則認(rèn)為，當(dāng)前股價(jià)處于歷史偏低區(qū)間，估值與基本面存在一定背離，銷售表現(xiàn)領(lǐng)跑行業(yè)，具備估值修復(fù)空間，目標(biāo)價(jià)5.23港元。華創(chuàng)證券在房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)中，將越秀與綠城、建發(fā)、華潤(rùn)等一同列為重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的，特別強(qiáng)調(diào)“高拿地精準(zhǔn)度才能保障資產(chǎn)端收益率，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪市場(chǎng)縮圈的大趨勢(shì)”。

從數(shù)據(jù)看，越秀地產(chǎn)2025年末已售未結(jié)金額為1320億元，未來(lái)一到兩年的業(yè)績(jī)確定性較高。加上467.6億元的在手現(xiàn)金、3.05%的加權(quán)平均借貸利率，以及94%土儲(chǔ)集中在一二線城市的資源稟賦，公司已經(jīng)具備了在新周期中“進(jìn)可攻、退可守”的底氣。