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作者：余飛

01

南京，久違的排隊(duì)搶房

上一次南京出現(xiàn)排隊(duì)搶房，是九年前的2017年，位于主城河西的佳兆業(yè)城市廣場。

據(jù)人民網(wǎng)當(dāng)年的報(bào)道顯示，該樓盤當(dāng)初首付八成，驗(yàn)資金額200萬元，銷售均價(jià)在每平方米3.5萬元。上午前來排隊(duì)的購房者稱，目前排隊(duì)已經(jīng)超過500組，排隊(duì)的人至少達(dá)到3000人以上。

同時(shí)進(jìn)行排隊(duì)的還有南京河西區(qū)域的另外9家樓盤，分別是仁恒綠洲新島、保利天悅、華新城璟園、綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城、金地中心風(fēng)華、朗詩熙華府、金隅紫京府，這10家樓盤全部要求首付8成，驗(yàn)資200萬以上。

九年之后，南京上演了久違的排隊(duì)買房，位于江北新區(qū)的錦繡金陵。

據(jù)揚(yáng)子晚報(bào)披露，4月6日該樓盤共推出93套住宅，60套小高層、33套洋房，150人搶購。

洋房的價(jià)格在25000元-26 000元/平方米左右，小高層在24000元-25000元/㎡左右，均比首開前的市場預(yù)期要低一截 。

時(shí)隔九年的兩場搶房大戰(zhàn)，背景卻完全不同。

2017年那次，宛如盛世狂歡，首付比例8成，驗(yàn)資200萬，就足以彰顯當(dāng)時(shí)的樓市火熱程度。

而最近的這一次，則是降價(jià)讓利、價(jià)值回歸的表現(xiàn)，無論賣家與買家，都顯得極為理性。

賣家的理性在于，明白降價(jià)讓利才能贏得市場，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

買家的理性在于，江北從當(dāng)初的3.5萬元的均價(jià)到如今2.6萬元的均價(jià)，占據(jù)如此區(qū)位優(yōu)勢的地段，基本已經(jīng)見底，即便不是底，也跌不到哪兒去。

02

南京房價(jià)，快要見底了

關(guān)鍵問題來了，南京房價(jià)是否快要見底了？

本號的觀點(diǎn)是，從數(shù)據(jù)來看，基本快要見底了。

在上一輪牛市中，南京房價(jià)開啟了跳躍式增長，與廈門、蘇州、合肥一起并稱為樓市四小龍。

高點(diǎn)時(shí)期的南京，均價(jià)高達(dá)3.6萬元/平方米。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：勾股大數(shù)據(jù)

我愛我家南京研究院披露， 南京的二手房成交量見頂于2020年，房價(jià)見頂于2021年。 2023年在業(yè)主們瘋狂降價(jià)讓利的情況下，二手房成交量上漲了不少。

其二手房價(jià)格，2023年跌破了3萬元。2024年均價(jià)跌破了2.4萬元，至23661元/平方米，跌幅20%。

從貝殼找房追蹤的實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)來看，2025年5月南京二手房成交均價(jià)正式跌破2萬元，到今年3月份，成交均價(jià)已經(jīng)跌至1.61萬元/平方米。

來源：貝殼找房

如今的二手房成交均價(jià)相比于高點(diǎn)時(shí)期，算是膝蓋斬。

從各區(qū)來看，都經(jīng)歷了深度調(diào)整。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

高點(diǎn)時(shí)期，四大主城區(qū)，建鄴與鼓樓均價(jià)都在5萬以上，玄武與秦淮在4萬+，下轄的11個區(qū)，只有高淳均價(jià)沒有破萬。

如今，四大主城區(qū)均價(jià)均跌破3萬，雨花臺、棲霞、江寧、浦口均跌破2萬，六合、溧水跌破萬元。

從跌幅來看，棲霞、浦口、六合均腰斬，建鄴近乎腰斬，均價(jià)最低的高淳，也跌了三分之一。

新房方面，從南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，商品房成交面積與成交額均見頂于2021年，當(dāng)年商品房成交面積1510.95萬平方米，成交額4063.84億元。

2024年這兩個數(shù)據(jù)分別降至930.12萬平方米、1639.9億元。2025年的數(shù)據(jù)尚未公布

以此計(jì)算的均價(jià)，2021年高點(diǎn)時(shí)期為2.69萬元/平方米，2024年跌至1.76萬元/平方米。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：南京市統(tǒng)計(jì)局

南京房價(jià)調(diào)整背后的邏輯，并沒有什么特殊性，與全國整體同步而已，環(huán)球同此涼熱。

從全國數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積與銷售額2022年大幅跳水，從前一年的“雙18”跌入“雙13”，去年跌入“雙8”。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

房貸則從高點(diǎn)時(shí)期的6.08萬億元跌至去年的1.28萬億元，跌幅78.9%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

這一輪全國房價(jià)普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房價(jià)，都遠(yuǎn)超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

那么關(guān)鍵問題來了，為何本號判斷南京的房價(jià)基本見底了呢？

邏輯在于其房價(jià)收入比，即將進(jìn)入合理區(qū)域。

國際公認(rèn)的房價(jià)收入比合理區(qū)間為3-6年。

南京2025年人均可支配收入為78243元，南京公布的第七次人口普查戶均人口為2.48人，二手房均價(jià)為1.61萬元/平方米。

以此則可計(jì)算當(dāng)下南京的房價(jià)收入比=（1.61萬元/平方米×90平方米）÷（78243元/人·年×2.48人）=7.5年。

無論是從房價(jià)調(diào)整的幅度，目前1.61萬元的絕對均價(jià)，還是7.5年的房價(jià)收入比，均意味著南京的房價(jià)已經(jīng)非常接近合理區(qū)間的上沿。

換句話說，從“估值”的角度來看，南京的房價(jià)的確正在接近底部區(qū)域。

但問題在于，見底并不意味著反彈，而是會陷入漫長的底部橫盤周期。

03

見底并不意味著反彈

首先是人口。

在全國人口四連降背景下，中心城市雖然仍保留著人口競爭力，但增速早就不復(fù)往昔，但近幾年新增人口規(guī)模已經(jīng)明顯下降。

人口不再高速增長，意味著新增住房需求也不可能像過去那樣持續(xù)膨脹。

其次是金融環(huán)境。

上一輪房價(jià)上漲的重要燃料是居民部門的高杠桿擴(kuò)張，而如今居民部門已經(jīng)進(jìn)入去杠桿階段。央行數(shù)據(jù)顯示，全國住戶部門貸款余額近兩年基本停止快速增長，新增住房貸款規(guī)模相比高點(diǎn)時(shí)期大幅萎縮。沒有信貸擴(kuò)張，房價(jià)就很難出現(xiàn)趨勢性上漲。

第三是住房存量。

經(jīng)過二十多年的高速開發(fā)，中國多數(shù)大城市已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。

南京同樣如此，二手房掛牌量長期處于高位，市場供給遠(yuǎn)比過去充裕。供給充裕意味著價(jià)格的彈性會被顯著壓制。

因此，即便南京房價(jià)從估值角度接近底部，也更可能呈現(xiàn)一種“長期橫盤”的狀態(tài)，而不是迅速反彈。

日本東京房地產(chǎn)市場在1990年泡沫破裂后，房價(jià)用了將近二十年才逐漸穩(wěn)定；美國2008年房地產(chǎn)危機(jī)之后，多數(shù)城市房價(jià)也經(jīng)歷了長達(dá)七八年的橫盤期。

房地產(chǎn)周期從來不是V型，而更像一個漫長的U型。

對于南京來說，未來更可能出現(xiàn)的情形是：

價(jià)格逐漸穩(wěn)定，但上漲速度極為緩慢，甚至長期跑不贏收入增長。

這不僅是南京一座城市的未來，也是絕大多數(shù)城市的未來：

核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長期緩慢下行。

這也是成熟房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

日本在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂之后，東京核心區(qū)房價(jià)最終重新上漲，而大量地方城市房價(jià)卻長期下跌。

中國未來的房地產(chǎn)市場，大概率也會走向類似結(jié)構(gòu)。

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