來源：市場資訊

（來源：水渾報告番國志）

作者：王迪

“我就是為了出口氣。同行以為我們想賴賬，但我們從沒想過賴賬，欠債還錢天經(jīng)地義。我要讓所有綠城中國的投資人都知道綠城高管在侵吞你們自己的利潤?！?/p>

2026年3月31日，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“天鴻”）董事長魏國秋在北京媒體溝通會上如此表示。他向綠城提出四大疑問：“為何用空殼私人公司冒充綠城中國簽約？為什么讓一幫沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的放貸人員管控我的項目公司？資金路徑是否涉嫌表外轉(zhuǎn)移？信息披露是否合規(guī)？”

原本期待的雙贏，演變成了一場長達四年的訴訟拉鋸。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”瘋狂擴張到流動性危機集中爆發(fā)。 項目被查封、停工，并被列入保交房重點督辦名單，合作雙方對簿公堂，互指違約，而唐山桂語江南（后更名為“天鴻·甲第觀瀾”）項目的數(shù)百戶業(yè)主，成為這場資本博弈的最大受害者。

就在魏國秋向媒體控訴綠城的當(dāng)天，綠城發(fā)布2025全年業(yè)績。年報顯示，綠城全年收入1549.66億元，較2024年的1585.46億元下降2.3%；歸母凈利潤僅0.71億元，創(chuàng)下新低。

據(jù)了解，天鴻方已向安永發(fā)送風(fēng)險提示函及相應(yīng)證據(jù)，向香港聯(lián)交所、香港證監(jiān)會、香港會財局提交全面舉報，目前已被監(jiān)管機構(gòu)記錄在案。

01

“強強聯(lián)合”如何變成一地雞毛？

2019年，唐山房地產(chǎn)市場火熱。天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（曾用名“河北天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”）拿下當(dāng)?shù)睾诵牡貕K，土地出讓金約9億元，立志打造“唐山第一豪宅”。作為地方中小企業(yè)，天鴻主動尋求與頭部房企合作，最終選中了“中國豪宅第一品牌”綠城。

魏國秋告訴鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《公司研究院》，雙方敲定“融資+代建”模式：綠城提供6億元借款，綠城管理集團負(fù)責(zé)代建，承諾兩年內(nèi)實現(xiàn)住宅去化90%、銷售回款21.8億元。

然而，正式簽約時，原本預(yù)期的“與綠城中國直接合作”變成了兩份合同：一份與綠城管理集團簽訂《房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同》，另一份與“沈陽全運村建設(shè)有限公司”簽訂投資合作協(xié)議。

“我們當(dāng)時有質(zhì)疑，為什么跟沈陽全運村簽？”魏國秋說，綠城方面解釋“這是我們的內(nèi)部單位”，并展示了綠城中國投決會會議紀(jì)要，并且會議紀(jì)要上有時任執(zhí)行總裁周連營、執(zhí)行董事耿忠強等人的簽字。出于信任，天鴻接受了這一安排。

公開資料顯示，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年，2019年12月，天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與綠城中國達成合作，由綠城方面對唐山“綠城桂語江南”項目進行代建代售，同時綠城關(guān)聯(lián)方向項目提供6億元借款，年息16%。

據(jù)魏國秋提供的綠城中國綜合產(chǎn)業(yè)投資決策會會議紀(jì)要顯示，唐山市鳳凰湖畔三期項目位于唐山市鳳凰新城板塊，住宅用地面積約90畝，容積率1.5，建筑限高45米(沿河部分建筑限高30米)，土地款8.6億元，樓面價9600元/平米，資金峰值約9.3億。

(綠城中國綜合產(chǎn)業(yè)投資決策會第五次會議的會議紀(jì)要，受訪者提供)

綠城通過參股新設(shè)項目公司，以股東借款形式提供融資最高不超過6億，綜合收益不低于16%/年，由綠城管理集團操盤代建，派駐董事和財務(wù)，實現(xiàn)章證照賬戶共管。

2019年的房地產(chǎn)市場仍處于上行周期。房企代建模式作為一種新興運營方式，初衷是實現(xiàn)委托方與代建方的互利共贏。沒想到，原本共贏的合作最終成了一地雞毛。

02

誰架空了誰？

決策權(quán)背后的真相之爭

針對項目爛尾的原因，魏國秋認(rèn)為并非市場下行所致:同一時期、同一地段的其它項目均已售罄。他將問題歸結(jié)于假綠城公司的能力缺失和管理失職，并質(zhì)疑綠城以合作為名違規(guī)放貸。

“如果當(dāng)初是我們自己操盤，結(jié)果也不會變成這樣。”魏國秋在溝通會上反思道，“當(dāng)時就是太信任綠城了。我對天鴻代表說的原話是：少說、多聽、多看，向綠城學(xué)習(xí)?！?/p>

據(jù)魏國秋透露，6億元借款中，約5億元來自綠城房地產(chǎn)集團的內(nèi)部無息借款，1億元來自綠城管理集團。項目公司唐山鴻柯公司中，天鴻持股90%，沈陽全運村持股10%。

根據(jù)投資合作協(xié)議，綠城旗下綠城管理負(fù)責(zé)代建代售，沈陽全運村負(fù)責(zé)提供6億元借款，年息高達16%。

然而，天鴻很快發(fā)現(xiàn)自己交出了項目公司所有決策權(quán)。根據(jù)投資合作協(xié)議，項目公司不設(shè)董事會，只設(shè)一名由沈陽全運村委派的執(zhí)行董事，作為公司日常決策機構(gòu)。協(xié)議同時明確：在沈陽全運村的股權(quán)投資和債權(quán)投資全額退出前，天鴻不得單方解除執(zhí)行董事或變更其職權(quán)。

魏國秋翻出綠城中國投決會會議紀(jì)要，上面有綠城高管周連營、耿忠強、李俊等人的簽名。會議紀(jì)要明確該項目“由綠城管理集團操盤代建”，“綠城參股新設(shè)公司，派駐執(zhí)行董事”?！斑@是鐵證，我們是在和綠城中國合作。”魏國秋說，“是綠城高管故意把生意轉(zhuǎn)給了體外公司，用上市公司的金字招牌包裝一個空殼，再用一幫放高利貸的人來管項目。”

(綠城內(nèi)部資料，受訪者提供))

他所說的“空殼”即沈陽全運村。該公司雖僅持股10%，卻掌握著項目公司的執(zhí)行董事席位?！皥?zhí)行董事由綠城金融事業(yè)部三部經(jīng)理左文輝擔(dān)任，日常審批全部通過綠城中國的OA系統(tǒng)在杭州遙控完成。沈陽全運村陸續(xù)派駐的21名審批人員，全部來自綠城金融事業(yè)部?！拔簢镎J(rèn)為，這是一個“沒有金融牌照、長期向社會放貸”的非法部門，沒有任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，卻占據(jù)著項目公司審批決策的關(guān)鍵崗位。

“我們沒有任何權(quán)利，連拿筆簽字的權(quán)利都沒有?！蔽簢镎f。在他看來，這場糾紛的本質(zhì)不是“代建糾紛”，而是“上市公司高管利用體外公司轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、侵吞利潤”。

根據(jù)魏國秋的說法，2020年項目首次開盤，銷售額遠(yuǎn)不及預(yù)期；2021年花了約1800萬元推廣費用，回款僅2300萬元。到2021年底，承諾的21.8億元回款實際只完成不足5%。房子賣不動，借款還不上，利息像滾雪球一樣越滾越大。

綠城中國則否認(rèn)相關(guān)指控，強調(diào)沈陽全運村是獨立主體，代建團隊不背銷售業(yè)績的鍋。項目賣不動，是市場環(huán)境和天鴻自身運營的問題。

03

訴訟拉鋸：

惡意查封還是正當(dāng)維權(quán)？

2022年2月，天鴻在唐山起訴綠城方面，要求認(rèn)定借款關(guān)系、追究代建失職責(zé)任。同年4月，沈陽全運村在沈陽起訴天鴻，要求提前歸還剩余借款本息約3.9億元，并申請訴前保全，將唐山項目土地及未售房源全部查封，項目全面癱瘓。

“他明明知道我們這個項目還有將近21個億的貨值，三個多億的借款根本不怕還不上。”魏國秋認(rèn)為這是“惡意查封”，目的是“卡我的流動性，逼我撤訴”。他透露，綠城曾通過中間人傳話：如果天鴻撤掉關(guān)于“綠城非法成立金融事業(yè)部違法放貸”的訴請，其他問題可以談。“我沒有答應(yīng)?！蔽簢锶绱吮硎?。

魏國秋表示，項目停工一年多，購房業(yè)主無法收房，供應(yīng)商欠款上億，農(nóng)民工工資無法發(fā)放。2023年，該項目被住建部列入保交樓重點督辦項目。

據(jù)魏國秋介紹，在河北的訴訟中，綠城極力否認(rèn)與沈陽全運村有任何關(guān)系，稱“這是你們自己的事”；而在遼寧的訴訟中，沈陽全運村卻承認(rèn)“資金來源于集團內(nèi)部調(diào)配”，是“由集團酌定”作為簽約人。

魏國秋說，2022年，就在訴訟進行中，沈陽全運村的股權(quán)被轉(zhuǎn)移至維京群島，綠城金融事業(yè)部也隨之解散?！八麨槭裁创蛏瞎偎揪娃D(zhuǎn)移股權(quán)、解散部門？綠城高管就是在銷毀證據(jù)?！?/p>

2022年至今，天鴻與綠城方面的訴訟已持續(xù)四年。目前，雙方的訴訟仍在河北高院和遼寧高院二審中。

04

羅生門背后：誰在說真話？

天眼查顯示，沈陽全運村由廣偉集團全資控股，與綠城中國在法律上沒有直接股權(quán)關(guān)系。但綠城執(zhí)行董事耿忠強、李駿、董事秘書尚書臣等多位高管曾先后擔(dān)任其董事職務(wù)，業(yè)內(nèi)一直將其默認(rèn)為“綠城體系”的一員。

(來源：天眼查)