作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

最近，都在說樓市回暖了。

上海樓市燒了一把火，成交量突破3萬+套；廣州樓市也不遑多讓，部分業(yè)主順勢調(diào)價；北京樓市回暖，成交量創(chuàng)近15個月最高；深圳樓市看房熱度達(dá)近5年峰值。

更重點(diǎn)的是，有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企3月單月實(shí)現(xiàn)銷售權(quán)益金額2065.2億元，環(huán)比增長127.1%。

難道，樓市真的在逆轉(zhuǎn)了？

小陽春幾何

樓市成交量，都創(chuàng)了新高。

北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示——

2026年3月北京商品房住宅共網(wǎng)簽成交23438套；

其中新房網(wǎng)簽成交量3552套，環(huán)比上漲192%，同比下降26.76%。

二手住房網(wǎng)簽成交量19886套，環(huán)比上漲145%，同比上漲3.4%，創(chuàng)下近15個月以來的單月最高水平。

冰山數(shù)據(jù)顯示——

2026年3月廣州二手住宅網(wǎng)簽量高達(dá)13136套，錄得網(wǎng)簽9560套，創(chuàng)下近5年同期新高。

上一次刺破1.3萬大關(guān)是2024年10月。

據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示——

今年3月上海全市二手房成交量達(dá)到3.1萬套，不僅同比去年3月增長6%，更較今年1月大幅增長37%。

深圳也不例外，數(shù)據(jù)也分外亮眼——

深圳3月一二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到7898套，創(chuàng)近11個月新高，且看房熱度達(dá)近5年峰值。

可以看到，市場上頭部城市的成交量表現(xiàn)不錯，上海、廣州、北京3月成交量都放了煙花。

但大家最關(guān)心的是小陽春成色如何。

相比硬邦邦的數(shù)據(jù)，小陽春的背后才是值得關(guān)注的地方。

具體以深圳的成交成色來看，能窺見一二。

3月一二手住宅總成交套數(shù)表現(xiàn)確實(shí)不錯，相比過去的11個月是成交的高位，由于2月屬于春節(jié)假期，環(huán)比自然也是增長狀態(tài)。

但把這些年的成交量拉出來，就會發(fā)現(xiàn)，今年的小陽春，相比去年的小陽春成色還是差了一點(diǎn)。

去年3月小陽春成交量踩上了1萬+套，而今年8000套都不到。

而小陽春的背后，依舊是價格的下探。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年3月深圳二手住宅均價約63478元/㎡。

再將視野放到全國，也可以看到，一線城市也大都如此，放量成交的背后是價格繼續(xù)調(diào)整。

雖然深圳小陽春成色欠佳，但對比過往7年的同月份小陽春，也就只比2020年3月，2021年3月以及2025年3月遜色，但依然要比2017年、2018年、2019年等年份的3月成交成色要好一些。

這就意味著，深圳樓市暫時還是乍暖還寒。

市場若要轉(zhuǎn)熱狀態(tài)，成交量還需要繼續(xù)放大，甚至放大到眼下交易量的倍數(shù)，與此同時，價格也需要同步出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

因?yàn)?，需求旺盛的情況下，當(dāng)市場上的優(yōu)質(zhì)房源有限，那么優(yōu)質(zhì)房源會被迅速消耗，并且伴隨多個買家競爭一套優(yōu)質(zhì)房源的情況。屆時，業(yè)主也會隨之調(diào)整相應(yīng)的價格。

所以，單月成交量，暫時還不能代表市場的趨勢，需要看這種高位的成交量能持續(xù)。

否則只能是市場一次常態(tài)化的表現(xiàn)。

老破小被抄底

3月，深圳都是些什么樣的房子在成交？

3月二手房站上了5000+套的成交量，市場上出現(xiàn)了一種說法——眼下成交的多為一些老小房子，并且是租金支撐位明顯的房源。

根據(jù)@格隆匯樓市梳理，3月上旬階段不完全統(tǒng)計，深圳兩大主流中介平臺65平以內(nèi)的二手房源成交套數(shù)就達(dá)到118套，占到深圳二手房成交約2.32%。

而這僅基于兩大主流平臺3月上旬對外展示的成交結(jié)果，若平臺對外完全展示3月成交結(jié)果，則65平以內(nèi)成交房源占比也會大幅提升。

并且，這118套成交戶型中，面積段小于45平的戶型就有63套，占比超過了半數(shù)。

而45平內(nèi)面積段的戶型，要么為1室1廳，要么為1室0廳，且個別戶型，無論是格局還是采光，還是布局以及樓齡，在市場上相對缺乏優(yōu)勢。

如羅湖蔡屋圍（地王）3月成交的一套龍園創(chuàng)展大廈，成交戶型為1室0廳，戶型布局為長條形，進(jìn)深較深的戶型，面積段為46.58平，2016年建成，成交總價僅為96.8萬，折合單價約2.08萬/平。

而小區(qū)同戶型或同面積段，在貝殼上掛租區(qū)間約3400-3800元/月，以此估算，年租金區(qū)間約4.21%—4.71%。

如位于龍崗坂田的綠怡居小區(qū)，3月2日成交一套約51.02平戶型，成交總價約160.8萬，折合單價約3.15萬/平。

而同戶型或同面積段房源，在貝殼上掛租區(qū)間約3000-3400元/月，以此為估算，年租金區(qū)間約2.24%—2.54%。

再比如位于福田梅林的?？荡髲B小區(qū)，2003年建成，3月2日成交一套約33平1室0廳戶型，成交總價約150萬，折合單價約4.55萬/平。

而同戶型或同面積段房源，在中介平臺上掛租區(qū)間約4200-4700元/月，以此為估算，年租金區(qū)間約3.36%—3.76%。

這幾個小區(qū)位置，基本都處于地段上軌道交通便利的位置。

龍園創(chuàng)展大廈距離大劇院地鐵站步行約230米，綠怡居樓下即坂田地鐵站，?？荡髲B同樣樓下即梅林地鐵站，非常適合深圳單身依賴軌道交通通勤的群體。

數(shù)據(jù)樣本雖為部分，但也能看到，成交的這些小戶型，租金的收益水平相較于普通戶型租金收益也更為友好。

但也意味著，市場正在淘底，主流收益效益更高的二手房源受歡迎，租金收益吸引力正在上升。

另外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全國3月租金指數(shù)有所修復(fù)，全國50個城市住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環(huán)比上漲0.09%。

其中，深圳、北京、上海環(huán)比漲幅在0.3%以上同時深圳、北京漲幅最大。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場