來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：競(jìng)舟新聞）

理發(fā)店、服裝店、

中醫(yī)診所、手作工坊、咖啡館

這些傳統(tǒng)上

扎根街邊商圈的消費(fèi)業(yè)態(tài)

如今正打破樓宇功能邊界

批量入駐城市寫字樓

悄然改寫著

商業(yè)地產(chǎn)與城市消費(fèi)的格局

近日，記者實(shí)地走訪舟山新城、東港多家寫字樓發(fā)現(xiàn)，原本純粹的辦公樓宇里，各類生活服務(wù)、休閑體驗(yàn)類店鋪遍地開(kāi)花，從高層到低層分散布局。

3月30日，記者來(lái)到新城寶龍寫字樓，一樓大廳的樓層指引牌上，絕大多數(shù)標(biāo)識(shí)為各類企業(yè)有限公司。細(xì)看之下，各類消費(fèi)店鋪藏于其中：4樓布局服裝店與中醫(yī)診所，8樓開(kāi)出休閑咖啡館，13樓設(shè)有健身場(chǎng)館，17樓入駐美發(fā)沙龍，20樓更是聚集兩家手作店。步入電梯，內(nèi)部墻面貼滿美發(fā)、服飾類店鋪宣傳海報(bào)，引流信息清晰醒目。

不只寶龍寫字樓，東港匯隆大廈7樓，服裝店與瑜伽館相鄰經(jīng)營(yíng)；中昌國(guó)際大廈、新城商會(huì)大廈、港航國(guó)際大廈等核心樓宇內(nèi)，美甲店、理發(fā)店等業(yè)態(tài)也接連落地，寫字樓正從單一辦公載體向復(fù)合型消費(fèi)空間加速轉(zhuǎn)型。

環(huán)境和租金讓商家棄街入樓成新風(fēng)

為何一眾商家放棄臨街商圈的天然客流，轉(zhuǎn)而選擇“藏”進(jìn)寫字樓經(jīng)營(yíng)？記者走訪多家店鋪負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，租金成本優(yōu)勢(shì)與業(yè)態(tài)場(chǎng)景契合度是驅(qū)動(dòng)這一選擇的核心因素，相較于傳統(tǒng)臨街商鋪，寫字樓為中小商家提供了更具性價(jià)比的經(jīng)營(yíng)方案。

臻理美發(fā)沙龍合伙人大鹿直言，租金可控性是首要考量?！巴阮A(yù)算下，臨街商鋪只能拿下小面積鋪面，而寫字樓能打造更有質(zhì)感的店面，顧客體驗(yàn)感大幅提升?！彼硎?，寫字樓環(huán)境安靜私密，告別了街邊店的嘈雜擁擠，客群以周邊上班族和預(yù)約熟客為主，無(wú)須依賴過(guò)路散客，反而能精準(zhǔn)篩選有需求的消費(fèi)群體，經(jīng)營(yíng)更具針對(duì)性。

“同等面積，寫字樓月租金比商業(yè)街便宜近2000元，大幅降低運(yùn)營(yíng)成本，讓我們能把資金投入到空間打造和服務(wù)升級(jí)上?！备」馑嚲呈肿鞯曛骼砣酥烨绫硎?，舟山寶龍地處核心商圈，樓宇與商圈相連，既享繁華便利，又能尋得靜謐，完美契合店鋪“隱于市”的定位。

新城醫(yī)療診所醫(yī)生丁嬌嬌則從客群需求角度解讀，診所搬遷核心是解決患者就醫(yī)痛點(diǎn)。原店鋪位于華潤(rùn)萬(wàn)家對(duì)面，停車難問(wèn)題突出，尤其針對(duì)行動(dòng)不便的疼痛類患者，就醫(yī)十分不便。寫字樓停車便利、電梯直達(dá)，環(huán)境也更舒適，同時(shí)樓宇內(nèi)上班族多受腰肩頸疼痛困擾，午休、下班時(shí)段即可前來(lái)理療，便利性直接轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定客流，實(shí)現(xiàn)商家與消費(fèi)者的雙向便利。

口碑和線上引流破解流量難題

沒(méi)有臨街自然客流，藏于寫字樓的店鋪如何突破流量瓶頸、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)？受訪商家均表示，摒棄“靠天吃飯”的傳統(tǒng)流量思維，轉(zhuǎn)向“線上精準(zhǔn)引流+線下口碑復(fù)購(gòu)”的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式，成為這類店鋪的生存核心，也走出了小眾業(yè)態(tài)的差異化發(fā)展之路。

浮光藝境手作店的運(yùn)營(yíng)模式頗具代表性。朱晴介紹，店鋪依托美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)、抖音、小紅書等線上平臺(tái)，持續(xù)更新店鋪環(huán)境、手作成品及教學(xué)內(nèi)容，通過(guò)精準(zhǔn)內(nèi)容推送鎖定年輕消費(fèi)群體，多數(shù)新客均來(lái)自線上引流，主動(dòng)導(dǎo)航到店體驗(yàn)。線下則主打體驗(yàn)感與服務(wù)品質(zhì)，溫馨的空間布置、耐心的一對(duì)一教學(xué)，讓顧客完成作品后主動(dòng)通過(guò)社交平臺(tái)分享，老客帶新客比例超六成，形成自發(fā)傳播的口碑閉環(huán)。同時(shí)，店鋪針對(duì)上班族、親子、情侶等群體，推出午間解壓手作、企業(yè)團(tuán)建、情侶定制等特色項(xiàng)目，進(jìn)一步精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客群，筑牢客源基礎(chǔ)。

臻理美發(fā)沙龍同樣依靠口碑經(jīng)營(yíng)站穩(wěn)腳跟。大鹿表示，店鋪不追求短期流量，而是聚焦技術(shù)與服務(wù)品質(zhì)，憑借優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)留住熟客，老客介紹新客成為主要客源渠道?！拔覀冏龅氖情L(zhǎng)期生意，寫字樓里的客群更穩(wěn)定，只要服務(wù)到位，復(fù)購(gòu)和推薦自然不會(huì)少，比臨街店的客流更有黏性?！?/p>

■記者手記

辦公消費(fèi)融合樓宇經(jīng)濟(jì)迭代升級(jí)

寫字樓新業(yè)態(tài)的興起，不僅是中小商家的經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新，更折射出城市樓宇經(jīng)濟(jì)的功能迭代，傳統(tǒng)單一辦公型樓宇，正朝著“辦公+消費(fèi)+服務(wù)”的復(fù)合型生態(tài)轉(zhuǎn)型，成為城市消費(fèi)新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

當(dāng)下臨街商鋪?zhàn)饨鸶?、運(yùn)營(yíng)成本攀升，中小商家生存壓力加大，而存量寫字樓資源充足、租金更具優(yōu)勢(shì)，且自帶固定辦公客群，為服務(wù)類、體驗(yàn)類小眾業(yè)態(tài)提供了全新經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景。這類業(yè)態(tài)的入駐，有效盤活了樓宇閑置空間。

同時(shí)，寫字樓新業(yè)態(tài)精準(zhǔn)契合了職場(chǎng)人群的碎片化、品質(zhì)化消費(fèi)需求。快節(jié)奏工作模式下，上班族無(wú)暇往返商圈消費(fèi)，下樓即可享受美發(fā)、理療、手作等服務(wù)，大幅節(jié)省時(shí)間成本，同時(shí)沉浸式的消費(fèi)體驗(yàn)，也滿足了當(dāng)下消費(fèi)升級(jí)的核心訴求。這種“就近消費(fèi)、精準(zhǔn)消費(fèi)”的模式，避開(kāi)了傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)辟了全新的細(xì)分消費(fèi)賽道，為城市消費(fèi)市場(chǎng)注入了新活力。