小區(qū)內(nèi)部低層的“住改商”。 陳炳衡/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 陳炳衡 北京報道

3月30日晚間，因接到業(yè)主爆料，《華夏時報》記者實地探訪河北省廊坊市燕郊燕京航城小區(qū)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)目前居民有數(shù)萬人，入住率很高。內(nèi)部規(guī)劃為純住宅性質(zhì)，在小區(qū)四周規(guī)劃有配套的商業(yè)區(qū)，但是小區(qū)低層“住改商”現(xiàn)象已持續(xù)超過十年，涉及數(shù)十家商鋪。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)三大問題：物業(yè)被指默認“住改商”并疑似收取費用；商鋪營業(yè)執(zhí)照地址與實際經(jīng)營位置不符；小區(qū)居民對“住改商”態(tài)度兩極分化，便利與困擾并存。

3月16日，有市民通過人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”反映燕京航城小區(qū)違規(guī)“住改商”。三河市委辦公室公開回復(fù)稱，迎賓北路街道已會同市場、住建等部門現(xiàn)場核查，明確已開展日常勸導(dǎo)、常態(tài)化檢查，排查摸底建立臺賬，下一步將適時開展清理整頓。

小區(qū)大門口。 陳炳衡/攝

物業(yè)被指“默許”改造，收費5000元說法遭否認

3月底的燕郊，夜風(fēng)里還帶著幾分涼意。晚上七點多，華燈初上，燕京航城小區(qū)迎來了下班歸家的人潮。然而，當(dāng)記者走進這個小區(qū)，映入眼簾的卻是一條隱藏在居民樓下的“商業(yè)街”。水果店的橙紅色燈光透過落地玻璃窗灑在人行道上，快遞驛站門前堆滿了待取的包裹，美容美發(fā)店里傳出吹風(fēng)機的嗡嗡聲，推拿理療館的招牌在夜色中閃爍著暖黃色的光。

3月30日晚間，根據(jù)爆料線索，《華夏時報》記者實地走訪了燕京航城小區(qū)。調(diào)查過程中記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)底層“住改商”現(xiàn)象極為普遍。幾乎每一棟樓的底層都有至少一兩家住戶將陽臺打通、改裝門面，有的單元甚至一樓整層都被改造成了各類商鋪。從交房至今，這一現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了超過十年。

“從交房那年就開始這樣了，差不多有超過十年了吧。”小區(qū)居民張阿姨向記者回憶。她是在2014年入住的，“剛開始只有零星幾家小賣部，后來看到?jīng)]人管，開理發(fā)店的、賣菜的、做美容的都來了?，F(xiàn)在樓下什么都有，買菜、取快遞、剪頭發(fā)都不用出小區(qū)，說實話買東西確實方便，但人也雜了，安全隱患多?！?/p>

記者實地走遍小區(qū)多個樓棟發(fā)現(xiàn)，在中心花園附近的9號樓、12號樓和15號樓，底層住宅幾乎全部“變臉”。原本的窗戶被改造成了卷簾門或推拉式玻璃門，陽臺被擴建為門面，經(jīng)營者甚至鋪設(shè)了地磚、安裝了獨立的招牌。一家名為“航城超市”的店鋪將門口綠化帶硬化，改成了臨時停車位。記者粗略統(tǒng)計，僅在小區(qū)內(nèi)部主干道兩側(cè)和中心廣場周邊，就有超過40家由住宅改造的商鋪在營業(yè)，業(yè)態(tài)涵蓋便利店、生鮮超市、快遞驛站、水果店、美容美發(fā)、推拿理療、少兒托管、房產(chǎn)中介、奶茶店、干洗店等。

小區(qū)內(nèi)部低層的“住改商”。陳炳衡/攝

晚上八點左右，一家生鮮超市里，幾位下班回家的年輕媽媽正在挑選蔬菜?！耙郧百I菜得騎車出去，來回二十分鐘，現(xiàn)在下樓兩分鐘就到，太方便了。”一位女士說。但身后推嬰兒車的老人表達了擔(dān)憂：“卸貨的貨車直接停在消防通道上，萬一著火怎么辦？”

“你要辦卡嗎？充500送50?！痹谝患矣梢粯亲≌脑斓拿廊莸陜?nèi)，老板熱情招呼。當(dāng)記者詢問是否知道這里是住宅、為何能開店時，老板顯得很坦然：“這里好多家都這樣，只要交錢給物業(yè)就行，我們開了三四年了，沒人來查。”記者追問交多少錢，老板說：“具體不清楚，反正物業(yè)費比普通住戶高一點。”

這一說法得到多位業(yè)主證實。業(yè)主趙先生透露，他曾想將一樓房子改成店面，打聽過行情?！奥犝f要給物業(yè)交5000塊錢‘費用’?！碑?dāng)晚九點左右，記者假裝前來租房的客戶，通過電話向聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心求證，值班工作人員予以堅決否認：“我們沒有收過這個錢。具體情況不清楚。如果需要租房，請聯(lián)系樓管，需要辦理民用水電改商業(yè)水電。”

之后當(dāng)記者聯(lián)系物業(yè)，亮明記者身份之后，得到了“不清楚情況，沒有接到投訴，沒看到有民改商的情況”的回復(fù)。

記者查閱資料了解到，該小區(qū)開發(fā)商為三河上京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2007年2月12日，控股股東為北京地界投資集團（持股49.505%），實際控制人通過多層持股結(jié)構(gòu)實現(xiàn)控制權(quán)。該公司專門開發(fā)了燕京航城項目，項目總占地約430畝，建筑面積約114萬平方米，規(guī)劃38棟住宅樓。項目物業(yè)公司為三河安家物業(yè)服務(wù)有限公司（簡稱“安家物業(yè)”），物業(yè)費因樓棟、樓層差異約為1.4元至2.4元/平方米/月。

4月1日，小區(qū)開發(fā)商在電話中對《華夏時報》記者表示，由于房產(chǎn)已經(jīng)售出，產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，該行為與公司無關(guān)。

營業(yè)執(zhí)照地址與實際經(jīng)營地不符

除了物業(yè)是否存在收費“放行”的爭議，這些商鋪的營業(yè)執(zhí)照問題同樣令人生疑。記者隨機進入幾家店鋪觀察墻上的營業(yè)執(zhí)照。在一家打印店內(nèi)，營業(yè)執(zhí)照登記的地址與實際經(jīng)營地完全不符。在一家超市內(nèi)，營業(yè)執(zhí)照地址也是小區(qū)外的一個地址。在一家快遞驛站，記者甚至沒有看到任何營業(yè)執(zhí)照懸掛，老板解釋“正在辦理中”。

“這一看就是虛假地址注冊，或者是從別處遷過來的。”一位不愿具名的法律界人士指出，住宅改商用須提交有利害關(guān)系業(yè)主的簽字同意書。但部分經(jīng)營者通過提供虛假場地使用證明，或利用“一址多照”“異地經(jīng)營”等漏洞取得執(zhí)照?！坝械南热プ庖粋€合法商用地址辦下執(zhí)照，再把店搬到小區(qū)里，市場監(jiān)管部門如果不實地核查，很難發(fā)現(xiàn)?！?/p>

3月16日，有市民通過人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”反映燕京航城小區(qū)違規(guī)“住改商”。三河市委辦公室公開回復(fù)稱，迎賓北路街道已會同市場、住建等部門現(xiàn)場核查，明確已開展日常勸導(dǎo)、常態(tài)化檢查，排查摸底建立臺賬，下一步將適時開展清理整頓。

便利與噪聲、安全困擾并存

除上述情況之外，記者還了解到，小區(qū)居民對“住改商”的態(tài)度出現(xiàn)明顯兩極分化。

“方便，太方便了！下樓就能買菜、拿快遞，不用出小區(qū)。”大部分年輕業(yè)主和帶孩子的老人持歡迎態(tài)度。一位在國貿(mào)上班的年輕白領(lǐng)說：“我早上七點出門，晚上八點才到家，如果還要繞路去買菜，真的吃不消。樓下能買到新鮮蔬菜水果，是剛需。”

然而，部分底層居民怨聲載道?！俺乘懒耍】爝f驛站每天早上六點多就開始卸貨，大貨車轟隆隆，包裹扔在地上砰砰響，我們在樓上根本沒法睡。我老伴心臟不好，被吵得住了兩次院?！弊≡谀晨爝f驛站樓上的李先生情緒激動。他告訴記者，驛站經(jīng)營到晚上十點多，取件人進進出出，孩子寫作業(yè)都受影響，“期末考試前一天晚上，卸貨到十一點，孩子根本復(fù)習(xí)不進去。”

美容美發(fā)店和推拿理療館也是噪音投訴焦點。多位居民反映，店鋪為招攬生意常在門口播放音樂。“樓下理發(fā)店從早上九點放流行歌曲到晚上九點，天天如此。我們上夜班的白天沒法休息?！币晃蛔o士說。根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》（2026年1月1日起施行），制造噪聲干擾他人正常生活，經(jīng)多次勸阻仍持續(xù)擾民的，可處5日以下拘留或罰款。但實際操作中，噪聲取證難、鄰里關(guān)系復(fù)雜，受害業(yè)主維權(quán)艱難。不少受訪者表示多次撥打12345和110，“來個人勸兩句，走了之后照舊”。

“不僅吵，安全隱患更大。”業(yè)主王女士指著樓道里隨意停放的外賣電動車和堆滿雜物的消防通道說，“商鋪把單元門門禁弄壞了也不修，什么人都能隨便進出，我們這棟樓丟了好幾次東西。有一次我親眼看見陌生人挨家挨戶試門鎖。”記者在多個單元樓查看發(fā)現(xiàn)，大部分門禁系統(tǒng)損壞或被人為支開，有的單元門被磚頭卡住，陌生人可長驅(qū)直入。樓道堆滿紙箱、塑料筐等雜物，通道逼仄。3月16日官方回復(fù)稱已責(zé)成物業(yè)動態(tài)維護門禁，但記者3月30日當(dāng)晚在9號、12號、15號樓發(fā)現(xiàn)，門禁大多失效——有的門鎖被完全拆除，有的電子面板貼著“已壞待修”，落款日期卻是三個月前。

衛(wèi)生和通行問題同樣困擾居民。小區(qū)中心廣場附近的內(nèi)部道路上，多家商鋪卸貨，路邊停滿了各種三輪車，加之小區(qū)內(nèi)住戶很多，記者明顯感受到了路面的擁擠。“確實挺擋路的，萬一著火了，救火車開不進來怎么辦?。俊币幻麡I(yè)主對記者說道。

一邊是底層商鋪經(jīng)營者的生存需求，一邊是高層住戶的安寧權(quán)和居住安全；一邊是部分居民追求的生活便利，一邊是法律法規(guī)對住宅用途的嚴(yán)格限定；一邊是物業(yè)“沒有執(zhí)法權(quán)”的無奈，一邊是業(yè)主“收了錢就默許”的質(zhì)疑。燕京航城小區(qū)的“住改商”困局，是城市化進程中社區(qū)治理精細化不足的縮影。

“我們不是反對商業(yè)，但商業(yè)應(yīng)該在商業(yè)區(qū)，住宅就是住宅。”多位受害業(yè)主表示，小區(qū)附近有商業(yè)配套，并且配套很完善，不應(yīng)該任由私自破墻開店。

小區(qū)內(nèi)部低層的“住改商”。陳炳衡/攝

私自“住改商”背后存在多重法律風(fēng)險

燕京航城小區(qū)的“住改商”亂象并非孤例。針對這一現(xiàn)象中暴露出的物業(yè)默許、租客經(jīng)營、執(zhí)照掛靠等問題，北京卓浩律師事務(wù)所張建律師接受了《華夏時報》記者采訪，從法律角度進行了分析。

張建律師指出，物業(yè)擅自允許甚至變相支持民宅改為商業(yè)，首先面臨行政違法風(fēng)險。房屋用途由規(guī)劃部門嚴(yán)格管制，擅自“住改商”違反規(guī)劃用途，可能面臨限期改正、罰款等行政處罰。同時，根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房，必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。司法實踐中，如果商鋪的經(jīng)營活動給鄰居造成噪音、污染等困擾，鄰居有權(quán)起訴要求排除妨害、恢復(fù)原狀，法院基本都會支持鄰居訴求。

對于租用此類房屋的經(jīng)營者，張建律師認為核心風(fēng)險在于租賃合同可能被認定無效。因為租賃標(biāo)的物使用本身違法，一旦被鄰居起訴，法院可能判決立即停止經(jīng)營，預(yù)期經(jīng)營計劃將不受法律保護。

針對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的租客將營業(yè)執(zhí)照掛靠在別處、實際經(jīng)營地址與登記地址不符的問題，張建律師表示，這種做法同樣存在合規(guī)風(fēng)險。注冊地址與實際經(jīng)營地不一致，涉嫌違反《市場主體登記管理條例》等規(guī)定，市場監(jiān)管部門可處以罰款、列入經(jīng)營異常名錄甚至吊銷執(zhí)照。同時，掛靠協(xié)議本身不受法律保護，管理費、責(zé)任劃分等約定在法律上均屬無效。

夜色漸深，晚上十點多，商鋪陸續(xù)關(guān)門。卷簾門拉下的嘩啦聲此起彼伏，快遞驛站最后一名取件的居民抱著包裹快步離去，水果店收起攤位。住宅樓上的窗戶一盞盞熄滅，小區(qū)終于暫時安靜下來。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧