各大上市物企2025年的年報(bào)已經(jīng)發(fā)布了。

看完各家的年報(bào)數(shù)據(jù)之后，只能感嘆：物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈了。

跟地產(chǎn)行業(yè)一樣，正在從比拼規(guī)模時(shí)代，進(jìn)入到比拼盈利能力時(shí)代。

2025年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活依然最賺錢，碧桂園服務(wù)則營(yíng)收規(guī)模最高，祈福生活服務(wù)則憑借投資白銀大賺。

作為西安唯一一家上市物企，經(jīng)發(fā)物業(yè)的年報(bào)也是可圈可點(diǎn)。

01

碧桂園服務(wù)營(yíng)收最高

華潤(rùn)萬(wàn)象生活最賺錢

截至2026年3月31日，各大上市物企基本已經(jīng)發(fā)布了2025年年報(bào)。

地產(chǎn)房劍統(tǒng)計(jì)了57家上市物企2025年的年報(bào)，以及未上市的龍湖物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，共計(jì)涉及到58家物企。

在這58家物企中，有10家2025年?duì)I收在百億級(jí)別，其中營(yíng)收規(guī)模最高的是碧桂園服務(wù)，以483.5億元位居榜首。

萬(wàn)物云則以372.7億元的營(yíng)收位居第二。

除了碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云之外，2025年?duì)I收超百億的物企還有：招商積余、綠城服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)、龍湖物業(yè)。

當(dāng)然，營(yíng)收規(guī)模高，并不意味著利潤(rùn)規(guī)模就高。

沒(méi)有意外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活依然是上市物企中凈利潤(rùn)規(guī)模最高的，2025年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)39.69億元，比“碧桂園服務(wù)+萬(wàn)物云+招商積余+綠城服務(wù)+恒大物業(yè)”凈利潤(rùn)之和還要高！

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的凈利潤(rùn)比較高，主要是由于其并非傳統(tǒng)的物業(yè)公司，商業(yè)航道在其業(yè)務(wù)中的占比較高，從而使得整體盈利能力更強(qiáng)。

2025年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)航道營(yíng)收為69.1億元，占到其營(yíng)收的38.35%。而商業(yè)航道的毛利率高達(dá)63.1%，同期物業(yè)航道的毛利率則只有18%！

龍湖集團(tuán)、新城控股2025年之所以能夠保持盈利，最重要的原因也是經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)于凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)。

2025年，凈利率在10%以上的物企還有濱江服務(wù)、新希望服務(wù)、鑫苑服務(wù)、泓盈城市服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)、星盛商業(yè)等。

當(dāng)然，如果要論2025年凈利率最高、盈利能力最強(qiáng)的，那還要數(shù)祈福生活服務(wù)。

這家2025年?duì)I收僅為3.203億元的物企，在當(dāng)年歸母凈利率達(dá)到了2.846億元，凈利潤(rùn)大增191.81%，當(dāng)年公司凈利率高達(dá)88.87%！凈利潤(rùn)創(chuàng)下了公司上市9年多來(lái)最高。

祈福生活服務(wù)2025年凈利潤(rùn)大增，主要是由于投資白銀實(shí)現(xiàn)了可觀的收益！2026年一季度，公司繼購(gòu)買了貴金屬（金條、銀條）。

在管面積方面，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云在管面積在10億平方米以上。

其次為保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)，在管面積在“5億+”級(jí)別。而目前尚未上市的龍湖物業(yè)，在管面積為3.6億平方米。

02

規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代結(jié)束

物管行業(yè)的發(fā)展，有點(diǎn)類似于地產(chǎn)行業(yè)。

在前些年的時(shí)候，大家都在瘋狂的擴(kuò)規(guī)模，然后登陸資本市場(chǎng)。

但如今，經(jīng)歷了曾經(jīng)的瘋狂擴(kuò)張、上市熱潮之后，整個(gè)行業(yè)開(kāi)始回歸理性，各家企業(yè)開(kāi)始回歸到追求盈利能力本身。

2020年、2021年的時(shí)候，這兩年新增上市物業(yè)企業(yè)分別達(dá)到15家、12家，隨后開(kāi)始逐步降溫，2023年、2024年則分別僅有3家、2家物業(yè)企業(yè)上市，2025年新增上市物企直接為0。

在這個(gè)過(guò)程中，則有上市物企開(kāi)始選擇退市。

2021年藍(lán)光嘉寶服務(wù)退市（被收購(gòu)），2024年華發(fā)物業(yè)退市（私有化退市），2025年融信服務(wù)退市（私有化退市），2026年2月金科服務(wù)也從港交所退市（私有化退市），2026年4月瑞森生活服務(wù)退市（強(qiáng)制退市）……

同時(shí)，規(guī)模型物業(yè)企業(yè)的在管面積增速也開(kāi)始放緩，甚至有的開(kāi)始下降。

在管面積增速放緩甚至下降，有很多原因，最重要的原因包括：

1.整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，物管行業(yè)在管面積增速必然放緩。

2.物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有的企業(yè)失去了一部分市場(chǎng)。

3.物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出繳費(fèi)率較低、盈利能力較差的小區(qū)。

當(dāng)然，對(duì)于一些物企來(lái)講，母公司地產(chǎn)板塊深陷困局也波及到了物業(yè)板塊，包括營(yíng)收賬款等等，為此進(jìn)行了計(jì)提減值，影響到了利潤(rùn)。

在住宅物業(yè)整體利潤(rùn)率較低的情況之下，越來(lái)越多的物企開(kāi)始將目光瞄向了城市公共服務(wù)、商業(yè)物業(yè)等板塊，以此來(lái)提升整體盈利能力。

但城市公共服務(wù)、商業(yè)物業(yè)，并不是每一家物企都有機(jī)會(huì)的，母公司手握商業(yè)資產(chǎn)、實(shí)控人掌握大量資源的物企，相對(duì)來(lái)講機(jī)會(huì)更多一些。

03

經(jīng)發(fā)物業(yè)營(yíng)收10.49億元

經(jīng)發(fā)物業(yè)，是西北第一家上市物業(yè)企業(yè)，2024年7月在港交所上市。

2025年，經(jīng)發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.49億元、歸母凈利潤(rùn)6395萬(wàn)元，分別同比上年增長(zhǎng)10.27%、8.33%。

在整個(gè)物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況之下，經(jīng)發(fā)物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，可以說(shuō)表現(xiàn)比較搶眼。

值得注意的是，與大部分物業(yè)企業(yè)以住宅物業(yè)管理服務(wù)為主不同的是，經(jīng)發(fā)物業(yè)營(yíng)收中占比最大的是城市服務(wù)，從2023年至2025年，城市服務(wù)在經(jīng)發(fā)物業(yè)營(yíng)收中的占比均保持在60%以上，而住宅小區(qū)物業(yè)管理在營(yíng)收中的占比則只有16%左右。

之所以出現(xiàn)這樣的特點(diǎn)，原因在于經(jīng)發(fā)物業(yè)的實(shí)控人是西安經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)，也就是說(shuō)經(jīng)發(fā)物業(yè)背靠的是經(jīng)開(kāi)區(qū)。

經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)，則是經(jīng)發(fā)物業(yè)單一最大客戶。2025年，來(lái)自經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)的收入占到經(jīng)發(fā)物業(yè)營(yíng)收的25%！

經(jīng)發(fā)物業(yè)2025年年報(bào)中還有一個(gè)數(shù)據(jù)值得關(guān)注，那就是在管面積。

2025年末經(jīng)發(fā)物業(yè)在管面積為3190萬(wàn)平方米，較2024年末的1730萬(wàn)平方米，大幅增長(zhǎng)84.39%。

這個(gè)增長(zhǎng)，主要是由于2025年將在管室外面積計(jì)算在了在管面積之中。3190萬(wàn)平方米的在管面積中，室外面積占到1270萬(wàn)平方米，室內(nèi)建筑面積則為1920萬(wàn)平方米。

西安的物業(yè)企業(yè)中，在管面積比較大的除了經(jīng)發(fā)物業(yè)之外，還有高科物業(yè)、榮鑫物業(yè)、灃東商服等。

高科物業(yè)在管面積將近3000萬(wàn)平方米，榮鑫物業(yè)在管面積2000萬(wàn)平方米以上，灃東商服在管面積約2300萬(wàn)平方米。

前兩年物企上市潮的時(shí)候，西安其它物企也曾經(jīng)謀求上市，但如今整個(gè)行業(yè)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，通過(guò)服務(wù)在市場(chǎng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)力才成為關(guān)鍵！