作為物業(yè)公司“壓艙石”的物業(yè)航道，陷入增長乏力泥潭。

中房報記者 李葉 北京報道

這是一份頗為亮眼的成績。

3月30日，華潤萬象生活發(fā)布2025年業(yè)績公告，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入180.22億元，同比增長5.06%；毛利潤64.1億元，同比增長13.3%；歸屬母公司凈利潤39.7億元，同比增長10.3%。

對于這一業(yè)績表現(xiàn)，華潤萬象生活董事會主席李欣表示，2025年，公司錨定“世界一流的城市品質(zhì)生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略目標(biāo)，秉持“內(nèi)涵式增長+外延式增長”的雙輪驅(qū)動策略，貫徹“有利潤的營業(yè)收入，有現(xiàn)金流的利潤”經(jīng)營方針，有效應(yīng)對市場變化與行業(yè)競爭，管理效益持續(xù)提升，經(jīng)營業(yè)績跑贏大市。

然而，高光之下仍存隱憂。

記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，盡管公司整體業(yè)績保持增長，但兩大核心航道發(fā)展嚴(yán)重分化：2025 年商業(yè)航道收入69.1億元，同比增長10.1%，旗下在營購物中心零售額更是以23.7% 的增速領(lǐng)跑；與之形成對比的是，物業(yè)航道收入108.5億元，同比增速僅1.1%，增長明顯乏力。

過去一年，華潤萬象生活旗下物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目多次被卷入棄標(biāo)毀約等投訴與爭議事件，也為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展蒙上了一層陰影。

物業(yè)航道增長失速

縱觀全年經(jīng)營結(jié)構(gòu)，華潤萬象生活 “一熱一冷” 的業(yè)務(wù)差異愈發(fā)清晰。

2025年，華潤萬象生活商業(yè)航道實(shí)現(xiàn)收入69.06億元，同比提升10.1%，毛利率同比增加2.9個百分點(diǎn)至 63.1%，盈利水平持續(xù)改善。該航道主要由購物中心與寫字樓兩大業(yè)務(wù)構(gòu)成：其中購物中心商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)收入47.7億元，占公司總收入比重26.5%；寫字樓商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)收入21.3億元，占總收入比重11.8%。

運(yùn)營端表現(xiàn)同樣亮眼。2025年，公司在營購物中心全年實(shí)現(xiàn)零售額2660億元，同比大增23.7%，跑贏全國社零總額3.7%的增速；業(yè)主端租金收入達(dá)307億元，同比增長16.9%，經(jīng)營利潤率同比提升0.6個百分點(diǎn)至65.7%。

對華潤萬象生活而言，商業(yè)航道規(guī)模的增長與營業(yè)收入提升呈正相關(guān)。上市近6年來，華潤萬象生活購物中心數(shù)量持續(xù)增加。截至2025年末，華潤萬象生活在營購物中心數(shù)量增至135座，其中54座零售額位居所在區(qū)域市場首位，105座躋身區(qū)域前三。

與之形成鮮明對比的是，作為物業(yè)公司“壓艙石”的物業(yè)航道似乎陷入了增長乏力的泥潭。該板塊全年收入108.5億元，同比增速僅為1.1%，近乎停滯。這一增一減之間，不僅揭示了公司內(nèi)部業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，也反映出外部房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的持續(xù)沖擊。

具體來看，物業(yè)航道增長失速的主要原因在于兩類增值服務(wù)的收縮：公司面向開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)與面向社區(qū)的業(yè)主增值服務(wù)。

截至2025年12月31日，面向開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)收入5.2億元，同比下降27.7%，占總收入比重2.9%。公告解釋稱，該板塊下滑主要受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，母公司新增土儲及竣工交付規(guī)?？s減，疊加交付前籌備、前期顧問咨詢等服務(wù)單價承壓，共同導(dǎo)致收入回落。

同期，社區(qū)空間業(yè)主增值服務(wù)收入11.2億元，同比下降26.3%，占總收入比重6.2%。公司表示，此項(xiàng)下降主要源于集團(tuán)主動優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，年內(nèi)戰(zhàn)略性剝離部分盈利偏弱、庫存較高、成長空間有限的業(yè)務(wù)，推動核心業(yè)務(wù)向平臺化、輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。盡管業(yè)務(wù)調(diào)整帶來階段性收入回落，但有效提升了整體盈利質(zhì)量與運(yùn)營效率。

此外，因撤回南通長樂、潤悅南通等物業(yè)管理項(xiàng)目，公司確認(rèn)相關(guān)客戶關(guān)系處置損失6827.3萬元，并產(chǎn)生無形資產(chǎn)處置損失1237萬元。

事實(shí)上，在2025年中期業(yè)績會上，華潤萬象生活管理層已透露，上半年因戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)模式調(diào)整，主動退出部分低質(zhì)低效項(xiàng)目，致使?fàn)I業(yè)收入增速由雙位數(shù)回落至個位數(shù)。公司首席財務(wù)官聶志章彼時表示，相關(guān)調(diào)整雖短期影響收入增速，但將對利潤及毛利率形成小幅正向貢獻(xiàn)。

從全年物業(yè)航道表現(xiàn)看，除上述兩項(xiàng)增值服務(wù)收入下滑外，其余業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)同比增長。其中，社區(qū)空間基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入71.7億元，同比增長7.5%；城市空間物業(yè)管理服務(wù)收入20.4 億元，同比增長12%。

應(yīng)收賬款攀升

應(yīng)收賬款的攀升也是華潤萬象生活發(fā)展中一項(xiàng)值得關(guān)注的風(fēng)險。

業(yè)績公告附注顯示，截至2025年12月31日，華潤萬象生活貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)賬面余額達(dá)29.7億元，同比增長17.8%；減值撥備余額2.4億元，撥備覆蓋率從2024年的5.6%提升至8%。

賬齡結(jié)構(gòu)顯示，1年以上應(yīng)收賬款占比從2024年的19.4%上升至2025年的20%，其中2~3年賬齡應(yīng)收款從5560萬元激增至1.6億元，3年以上應(yīng)收款從4050萬元增至6780萬元。

對此，華潤萬象生活表示，主要系信用減值損失增加所致。受宏觀經(jīng)濟(jì)承壓影響，部分物業(yè)客戶回款放緩，致應(yīng)收款項(xiàng)的結(jié)及賬齡發(fā)生變化，預(yù)期信用損失率上升。

過去一年，華潤萬象生活的現(xiàn)金也有所縮減。

業(yè)績公告顯示，截至2025年12月31日，華潤萬象生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為55.4億元，較上一年的96億元減少42.2%，這一數(shù)據(jù)已連續(xù)4年下滑。同時，流動資產(chǎn)總值為146.2億元，較上一年同期的164.8億元減少11.2%，數(shù)據(jù)連續(xù)2年下滑。

不過，管理層在現(xiàn)金流管理上仍有成果。2025年，華潤萬象生活經(jīng)營性凈現(xiàn)金流覆蓋股東應(yīng)占核心凈利潤比例103.3%，保持在行業(yè)前列。

負(fù)債率方面，截至2025年12月31日，華潤萬象生活并無任何銀行貸款或其他借款。年末資產(chǎn)負(fù)債率為46%，同比提升3.3個百分點(diǎn)。業(yè)績公告稱，主要系中期派息節(jié)奏優(yōu)化影響。

對于2026年，李欣在業(yè)績公告中稱，將秉持“外延式拓展+內(nèi)涵式增長”雙輪驅(qū)動，推動實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。