過去一年，地產(chǎn)市場依舊在調(diào)整中尋找方向。百強(qiáng)房企銷售總額繼續(xù)收縮，當(dāng)多數(shù)房企仍在尋求方向時(shí)——

中海地產(chǎn)則逆勢突圍，走出一條“一線為王”的穩(wěn)健之路。

3月31日，中國海外發(fā)展公布2025年度全年業(yè)績。董事局主席顏建國在業(yè)績會(huì)上，用一句話概括了這份成績單：

“賣了最多的樓，買了最多的地，保持最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況與行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力”。

而數(shù)據(jù)，是對業(yè)績最好的詮釋——

權(quán)益業(yè)績第一：合約銷售額2512.3億，權(quán)益銷售額連續(xù)兩年位居行業(yè)第一；

盈利能力領(lǐng)先：股東應(yīng)占核心溢利130.1億，盈利能力繼續(xù)保持行業(yè)頭部；

拿地金額第一：全年總購地金額1186.9億，新增購地金額連續(xù)三年行業(yè)第一；

財(cái)務(wù)安全第一：資產(chǎn)負(fù)債率54.1%，凈負(fù)債率34.2%，頭部央國企中最低；

并且其領(lǐng)先勢頭在2026年依舊延續(xù)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示：今年一季度中海以423.9億的權(quán)益銷售額繼續(xù)位列行業(yè)第一，贏得“開門紅”。

在年度業(yè)績報(bào)中，最讓濤哥眼前一亮的，當(dāng)屬其在一線城市的引領(lǐng)表現(xiàn)——

2025年，僅在北上廣深+香港這五大高能級(jí)城市，中海就賣出1254.4億。

不僅撐起中海銷售業(yè)績的半壁江山，甚至僅憑這五大城市銷售額，就足以躋身2025年房企排行榜前七。

中海地產(chǎn)，正以「一線城市之王」的姿態(tài)引領(lǐng)行業(yè)前行方向。

1

一線為王，鑄就業(yè)績“護(hù)城河”

從最近幾年的業(yè)績與拿地看，“一線為王”早已是中海最鮮明的“戰(zhàn)略標(biāo)簽”。2025年，這份戰(zhàn)略聚焦結(jié)出了最硬的果實(shí)——

業(yè)績上，在北上廣深+香港五大一線城市合計(jì)1254.4億，占總銷售額近50%；投資上，五大城市占據(jù)全年權(quán)益拿地金額的73.9%。

這充分證明中海對一線的高度聚焦，再結(jié)合其整體表現(xiàn)可以說，在這個(gè)分化的時(shí)代——

“得一線城市者得天下”，更得利潤、得未來、得穿越周期的確定性。

1）多城銷冠，核心城市統(tǒng)治力持續(xù)加固

2025年中海在34個(gè)城市市場占有率位居當(dāng)?shù)厍叭渲?5個(gè)城市直接登頂?shù)谝弧?/strong>而真正的王牌還是在一線城市——

北京銷售額502.6億，連續(xù)第八年穩(wěn)坐TOP1；深圳248.9億強(qiáng)勢登頂；香港222.3億居香港中資房企第一，首次躋身香港市場前五；上海銷售額超200億，穩(wěn)居上海TOP4。廣州全口徑銷售超百億，位居市場TOP3。

全國頭部房企中，能在五大城市均取得百億級(jí)業(yè)績的——只有中海地產(chǎn)做到，一線城市之王實(shí)至名歸。

更值得關(guān)注的是現(xiàn)金回流的質(zhì)量，年報(bào)顯示，全年銷售回款2385億元，回款率高達(dá)95%。北京回款超300億，上海和深圳各超200億、廣州回款超100億。

一線城市不僅賣得好，錢也收得回來——這才是真正的“超級(jí)壓艙石”。

2）精準(zhǔn)拿地，重倉一線鎖定優(yōu)質(zhì)貨值

銷售端的霸榜，源于投資端的精準(zhǔn)與果決。

2025年中海用“精準(zhǔn) 聚焦 優(yōu)質(zhì)”的拿地策略，再次刷屏各一線城市土地圈——

3月75.02億斬獲北京海淀樹村地塊，樓面價(jià)破10萬/㎡，創(chuàng)北京住宅用地歷史紀(jì)錄。9月聯(lián)合體439.5億摘下徐匯東安城市更新項(xiàng)目，刷新了全國宅地總價(jià)紀(jì)錄。12月31.86億奪得深圳灣超級(jí)總部基地地塊，溢價(jià)率42.49%。

這些重量級(jí)土地獲取，看似不便宜，但更重要的是他們都位于城市最核心地段，去化有極高確定性，幫助中海鎖定未來的業(yè)績。

2023-2025年，中海連續(xù)三年新增購地金額保持行業(yè)第一，去年權(quán)益購地金額924.2億，73.9%的資金精準(zhǔn)投向了北上廣深+香港。

幾乎將大部分彈藥都打在了一線核心，“一線為王”的落地真正做到了知行合一。

3）商業(yè)賦能，核心資產(chǎn)釋放長期價(jià)值

住宅開發(fā)是中海穿越周期的“矛”，而經(jīng)營性業(yè)務(wù)則是其穩(wěn)住基本盤的“盾”。2025年，這塊“盾”變得愈發(fā)厚重。

2025年，中海商業(yè)運(yùn)營收入達(dá)72億，可完全覆蓋集團(tuán)的總利息支出。這意味著，即便中海一套房都不賣，光是靠商業(yè)物業(yè)租金就能養(yǎng)活全部借貸利息。

并且中海商業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略同樣貫徹“一線為王”：一線及新一線城市商業(yè)項(xiàng)目的收入占比達(dá)到78%。去年新投入運(yùn)營的6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目均位于北京、上海、南京、深圳等核心城市?！耙痪€為王”不僅是住宅的敘事，而是中海整體戰(zhàn)略的方針。

同時(shí)，“中海商業(yè)REIT”在深交所成功上市，是內(nèi)地首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費(fèi)REITs，標(biāo)志中?！巴?、融、建、管、退”全周期資產(chǎn)管理能力形成閉環(huán)。

當(dāng)行業(yè)普遍以價(jià)換量、利潤空間極度壓縮時(shí)，中海則錨定“一線為王”的目標(biāo)，在住宅與商業(yè)兩個(gè)維度形成了強(qiáng)大的業(yè)績底盤“護(hù)城河”。

2

產(chǎn)品立鼎，打造核心“硬壁壘”

“一線為王”是骨架，產(chǎn)品力是靈魂。很多房企也想聚焦一線戰(zhàn)略，但為什么只有中海能成？

答案在于產(chǎn)品。一線城市的市場最嚴(yán)格、客戶最挑剔、競爭最激烈，沒有能打的產(chǎn)品，根本拿不到門票。

中海之所以能在一線取勝，領(lǐng)先的產(chǎn)品力是其背后最強(qiáng)大的支撐。

1）標(biāo)桿站位：引領(lǐng)一線頂豪市場話語權(quán)

中海過去兩年的產(chǎn)品革命，本質(zhì)上就是在一線城市建立「好房子」的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，用真金白銀的市場表現(xiàn)證明了產(chǎn)品力的價(jià)值。

北京京華玖序連續(xù)兩年成為北京成交均價(jià)最高豪宅項(xiàng)目；圓明玖序部分房源單價(jià)超18.7萬/㎡，刷新北京豪宅價(jià)格紀(jì)錄；萬吉玖序首開即斬獲63.7億。

上海2025年末壓軸登場的全國總價(jià)地王項(xiàng)目安瀾上海首開攬金90.77億；環(huán)宇玖章首開認(rèn)購率高達(dá)220%；云邸玖章成為2025年楊浦濱江新房年度銷冠。

深圳刷新了全國單盤開盤紀(jì)錄的深圳灣澐璽，二開后全盤銷售累計(jì)突破239億元。

這些項(xiàng)目則共同證明了一件事：在一線城市，真正的好房子始終是稀缺品，始終引領(lǐng)市場的定價(jià)權(quán)。中海“一線之王”的地位，正是由一個(gè)個(gè)現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目夯實(shí)的。

2）體系進(jìn)化：從“玖序系”到“萬方安和”

2024-2025年“玖序系”在北上深大獲成功，這一高端產(chǎn)品系列短短兩年間累計(jì)銷售額突破1000億，成為高端市場最具號(hào)召力產(chǎn)品IP。

2026年，玖序系的版圖繼續(xù)擴(kuò)張。杭州成為繼北京、上海之后，第三個(gè)獲得“雙玖序”布局的城市——萬潮玖序&海潮玖序，一南一北或?qū)㈩I(lǐng)銜杭州頂豪市場。

在玖序系熱銷基礎(chǔ)上，中海產(chǎn)品體系在2025年完成一次重大進(jìn)化——全新產(chǎn)品代系“萬方安和”正式發(fā)布。覆蓋從頂豪到改善的全客群，標(biāo)志著中海從“造明星”到“建生態(tài)”的關(guān)鍵跨越。

而最引人注目的要屬于代表中海最高產(chǎn)品理念的安系，定位“文化傳序、內(nèi)心歸隱”，以驚人的速度在北上深三城同步落子——

安瀾上海，天生自帶全球地王基因，落子徐匯濱江。開創(chuàng)性的抬板設(shè)計(jì)通過住區(qū)整體抬高，巧妙化解了濱江潮濕的環(huán)境挑戰(zhàn)，更創(chuàng)造絕對的私密感與視野特權(quán)。

安瀾北京，落地海淀樹村，從皇家園囿中汲取靈感。融入多項(xiàng)非遺技藝以“一園三進(jìn)九境”布局打造新中式頂豪的精神棲所，今年3月再次蟬聯(lián)北京月度銷冠。

安緹雅苑，落子深圳灣超總，緊鄰深灣玖序。將東方美學(xué)與深圳灣的國際視野相融合，打造藝術(shù)感與松弛感并存的頂豪產(chǎn)品，是深圳中海2026年的開局重器。

從玖序系到安系，中海的頂豪產(chǎn)品線戰(zhàn)略不斷在進(jìn)化。但共同指向同一個(gè)結(jié)論：中海在一線及核心城市的產(chǎn)品武器庫，已具備了體系化、可復(fù)制的競爭能力。

3）科技精工：Living OS筑牢產(chǎn)品基底

有了標(biāo)桿，有了體系，中海還做了一件事——給好房子裝上“大腦”。2025年，中海全面落地自研的“中海好房子Living OS”系統(tǒng)。

中海用科技手段，將中國建筑“6633”好房子標(biāo)準(zhǔn)整合在一起。依托數(shù)字孿生、AI大腦、智能硬件，構(gòu)建覆蓋“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度的全生命周期居住生態(tài)。

目前，中海好房子Living OS系統(tǒng)已在北京萬吉玖序、上海云邸玖章眾多“中海好房子”項(xiàng)目全面落地，濤哥也看過其應(yīng)用實(shí)例，應(yīng)該說確實(shí)帶來了居住品質(zhì)的大幅提升。

有頂級(jí)標(biāo)桿定調(diào)，有產(chǎn)品體系升級(jí)，有科技底座賦能——這些構(gòu)成中海在一線城市無往不勝的真正底牌。

3

財(cái)務(wù)筑盾，攻守兼?zhèn)洹皬?qiáng)底氣”

戰(zhàn)略是方向，產(chǎn)品是核心，財(cái)務(wù)是底層支撐。不少房企也想要聚焦一線、打造高端產(chǎn)品系，但財(cái)力上卻難以滿足。

中海之所以能將“一線為王+產(chǎn)品立鼎”這套戰(zhàn)略邏輯持續(xù)深化，核心在于其擁有行業(yè)天花板級(jí)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，形成雙向賦能的正向循環(huán)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健支撐一線拿地與產(chǎn)品研發(fā)，一線城市業(yè)績兌現(xiàn)反哺財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

1）極致穩(wěn)?。哼B續(xù)多年保持最安全區(qū)間

2025年，中海的財(cái)務(wù)指標(biāo)堪稱“教科書級(jí)別”——資產(chǎn)負(fù)債率54.1%，凈借貸比率34.2%，均處于行業(yè)最低區(qū)間。

同時(shí)剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率46.9%，現(xiàn)金短債比2.1倍，長期穩(wěn)居“綠檔”最安全區(qū)間。

融資成本僅2.8%，持續(xù)保持行業(yè)最低水平，年內(nèi)總利息支出同比減少20.4億元。融資成本連續(xù)多年下降，體現(xiàn)資本市場對公司的看好，成為強(qiáng)大競爭力。

這份財(cái)務(wù)健康也贏得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的最高認(rèn)可——中海是唯一獲三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中兩家給予“A-”評(píng)級(jí)的內(nèi)房上市公司。

2）資金充裕：為一線戰(zhàn)略提供充足彈藥

一線高端產(chǎn)品的高回款、高利潤，讓中?，F(xiàn)金流與盈利能力持續(xù)領(lǐng)先。

全年銷售回款2385億，回款率95%持續(xù)保持行業(yè)高位；經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入167.3億；期末在手現(xiàn)金達(dá)1036.3億，在行業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先。

在股東回報(bào)方面，即便行業(yè)承壓，中海仍堅(jiān)持分紅。全年派息每股50港仙派息率38.6%，年度派息總額54.7億港元，在行業(yè)普虧之下，這份誠意更顯難能可貴。

3）戰(zhàn)略閉環(huán)：財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的“飛輪效應(yīng)”

財(cái)務(wù)的穩(wěn)健與業(yè)務(wù)的進(jìn)取，在中海身上構(gòu)成了一個(gè)自我強(qiáng)化的“增長飛輪”。

一線聚焦帶來優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目→產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高去化→財(cái)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健→反哺更多的一線拿地。這個(gè)正向循環(huán)，是中海與其他房企拉開差距的根本原因。

對于未來，中海管理層已明確，2026年將繼續(xù)統(tǒng)籌發(fā)展與安全，聚焦一線及強(qiáng)二線城市，保持投資的積極態(tài)勢。

憑借當(dāng)前貨量充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，中海有充分的底氣保持銷售與利潤的持續(xù)領(lǐng)先地位。

結(jié) 語

2026年是十五五規(guī)劃的開局之年。在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，董事局主席顏建國明確了未來五年的戰(zhàn)略方向——“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”。

“一?！?/strong>是專注不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營主航道，不跨界多元化；“雙驅(qū)”是租售并舉，住宅與經(jīng)營性業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)；“優(yōu)生態(tài)”是以不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為平臺(tái)，培育供應(yīng)鏈管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、數(shù)字科技、代建等上下游生態(tài)型業(yè)務(wù)，在相關(guān)細(xì)分市場做優(yōu)做強(qiáng)，賦能主航道業(yè)務(wù)提升競爭力，構(gòu)建“全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)”場景優(yōu)勢與能力閉環(huán)，鑄就公司成長飛輪。

同時(shí)將努力實(shí)現(xiàn)“三個(gè)領(lǐng)軍”：品質(zhì)與客戶滿意度領(lǐng)軍、效益與品牌價(jià)值領(lǐng)軍、踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式領(lǐng)軍。

行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來競爭不再是規(guī)模擴(kuò)張的比拼，而是核心城市深耕、產(chǎn)品力打造、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的綜合角力。

中海已經(jīng)打出了屬于自己的勝利密碼——

得一線者得天下，得產(chǎn)品者得一線，得財(cái)務(wù)者得長久。

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