上個(gè)月，北京樓市公布了今年上半年的成績(jī)單，全市新房成交1.85萬(wàn)套，同比上漲了23%，二手房成交大概9萬(wàn)套，同比增加了四分之一。

過(guò)去三年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在等一個(gè)筑底。這組數(shù)據(jù)基本意味著，市場(chǎng)的底，先在北京出現(xiàn)了。

北京迎來(lái)了最好的一個(gè)春夏。有的項(xiàng)目上市不到兩個(gè)月，就擠入了全市單盤銷售前五；有的開盤20天，賣了40多億。

但還有項(xiàng)目，開盤一年，去化不足三成。

因?yàn)楹腿昵安煌�，這次市場(chǎng)歸來(lái)，還帶著一組不同尋常的數(shù)據(jù)：

全市335個(gè)在售項(xiàng)目中，不到9%的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了超40%的業(yè)績(jī)。

中國(guó)樓市從沒(méi)有這么殘酷的時(shí)刻——TOP前三十的項(xiàng)目。瓜分市場(chǎng)一半的成交額。剩下的一半，由300個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。

而決定這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)勝負(fù)的關(guān)鍵因素，幾乎就剩下了一個(gè)：

好產(chǎn)品。

所有幸存玩家都在拼刺刀。一家頭部房企，可能因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目的失誤，而一蹶不振；一名新玩家，也可能因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目的成功，便一夜成名。

今年貝好家成了各大開發(fā)商的座上賓，建發(fā)在海淀?yè)魯×巳A潤(rùn)，越秀和樾望云、和樾玉鳴連續(xù)五個(gè)月，霸占了北京單盤銷售額排行榜的前兩名，

上個(gè)月，克而瑞公布了上半年北京房企銷售額排行榜，華潤(rùn)排名第二，北京中海跌落第十，建發(fā)超過(guò)保利成為第八，越秀進(jìn)入前三。

不是我不明白，是這世界變化快。

一

去年夏天，我去長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)了一圈，當(dāng)時(shí)給我印象最深的是杭州一個(gè)剛需盤。

單價(jià)兩萬(wàn)多的項(xiàng)目，做了中式景觀、帶恒溫泳池的鄰水會(huì)所、四面玻璃幕墻，實(shí)景園林。回到北京后，我發(fā)了個(gè)朋友圈說(shuō)：

北京的開發(fā)商，沒(méi)有資格說(shuō)自己卷。

此后不久，好房子政策就出臺(tái)了，陽(yáng)臺(tái)、會(huì)所席卷大江南北，剛需盤的玻璃幕墻從單面變成了至少三面，得房率低于90%的，都不好意思跟客戶提。

到今年夏天，我又去南方轉(zhuǎn)了一圈，幾個(gè)項(xiàng)目看下來(lái)，只有一個(gè)感觸：

長(zhǎng)得差不多。

中國(guó)房企卷到現(xiàn)在，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上說(shuō)，頭部的各家已經(jīng)拉不開太大差距了。接下來(lái)大家要競(jìng)爭(zhēng)的方向是產(chǎn)品力，比如實(shí)景開盤、品質(zhì)交付，以及交付之后的服務(wù)。

如果你細(xì)心留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些全國(guó)知名的地王項(xiàng)目拿地半年多了，至今還沒(méi)動(dòng)靜，其實(shí)他們就是在悄悄做實(shí)景。

說(shuō)白了，房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)徹底從金融思維、營(yíng)銷思維脫身，被倒逼成了：

最有產(chǎn)品思維的行業(yè)之一。

就拿今年3月21日在海淀開盤的和樾望云、和樾玉鳴來(lái)說(shuō)，兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天售出超過(guò)1000套。

此后連續(xù)幾個(gè)月，霸占了北京單盤銷售額排行榜的前兩名，一舉奠定了越秀奪冠的基礎(chǔ)。

可鮮為人知的是，項(xiàng)目開盤這天，越秀并沒(méi)有太關(guān)心銷售成績(jī)，而是早晨八點(diǎn)就在內(nèi)部項(xiàng)目群里，提了兩條想法：

多做過(guò)程中的工地開放，讓大家買個(gè)稱心的房子；

做業(yè)主面對(duì)面，一起收集問(wèn)題，然后一起解決。

這就是此前房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒(méi)有的環(huán)節(jié)——售后。和五年前的那批主流房企相比，新崛起的開發(fā)商，就像換了條賽道工作。

并且這些變化會(huì)馬上體現(xiàn)在財(cái)報(bào)里。

上周二，越秀公布了半年業(yè)績(jī)，越秀銷售額615億，同比上升11%。但最寶貴的不是他們賣掉了房子，而是他們?cè)诰S持毛利率穩(wěn)定的前提下，把銷售均價(jià)從去年的2.95萬(wàn)/平米，賣到了今年上半年的：

4.2萬(wàn)/平米。

這基本證明一條新路子，被人走出來(lái)了。

二

大約五六年前，有些開發(fā)商做過(guò)一些提升行業(yè)產(chǎn)品力的嘗試。那是這條新路子的開始。

但受限于資源，不過(guò)是搭了幾間房子，為單一類型產(chǎn)品做創(chuàng)新。

而且這種創(chuàng)新研發(fā)，上要大量市場(chǎng)調(diào)研、客戶走訪，下要聯(lián)系工廠，把設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，還要不斷優(yōu)化，當(dāng)年真算前所未有的的苦差事：

大家邁出去一只腳，馬上就收回來(lái)了。

今年最令人欣慰的變化是，經(jīng)過(guò)了短暫卻又劇烈的行業(yè)波動(dòng)，大家又重新堅(jiān)定地邁出了這一步。

今年三月，廣州白云區(qū)一個(gè)上萬(wàn)平米的越秀產(chǎn)品研發(fā)中心悄然放開。

這個(gè)研發(fā)中心分為產(chǎn)品體系、精裝、景觀、物料、創(chuàng)新研究五大工坊，基本覆蓋了產(chǎn)品從設(shè)計(jì)、選材到落地的全鏈條。

歷史證明，這種創(chuàng)新一旦形成，產(chǎn)出就是源源不斷的。

比如一多月后交付的琶洲南TOD，成為首個(gè)把華為鴻蒙系統(tǒng)創(chuàng)新應(yīng)用于房地產(chǎn)的項(xiàng)目。

開發(fā)商給這套系統(tǒng)裝上高配主機(jī)、設(shè)計(jì)了操控簡(jiǎn)單的觸控面板，支持自定義場(chǎng)景，能做到毫秒級(jí)響應(yīng)全屋設(shè)備聯(lián)動(dòng)。

在這之前，全屋智慧系統(tǒng)已經(jīng)在豪宅領(lǐng)域喊了幾年了，最后還是要靠偉大同志搞搞新意思。