北京一季度房地產(chǎn)市場新房市場量縮價升、供需節(jié)奏分化明顯；二手房市場"以價換量"特征突出、交易活躍度保持較高水平；土地市場整體偏冷、全部底價成交。整體市場呈溫和修復、止跌企穩(wěn)，未現(xiàn)過熱態(tài)勢。

1、成交總量：同比收縮，季節(jié)性波動明顯

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度北京商品住宅市場整體呈現(xiàn)"量縮"特征，成交規(guī)模較去年同期明顯下降。2026年一季度，北京新建商品住宅累計成交6982套，同比下降約22.6%。成交面積約87.94萬㎡，同比下降約21.2%。成交金額約503.74億元，同比下降約22.4%。

從月度節(jié)奏來看，1月受傳統(tǒng)銷售淡季疊加春節(jié)假期臨近效應影響，成交規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性回落，但整體仍維持一定規(guī)模。不少房企在歷經(jīng)年底沖刺之后，選擇于春節(jié)前進行休憩調(diào)整，年后"蓄勢待發(fā)"。2月受春節(jié)假期影響，成交進一步回落至年內(nèi)低點。3月隨著假期結(jié)束、需求釋放，成交環(huán)比大幅回升——成交套數(shù)環(huán)比增長196.62%，成交面積環(huán)比增長191.21%，成交金額環(huán)比增長209.21%，呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性反彈特征。但需要注意的是，3月成交套數(shù)同比仍下降20.7%，成交面積同比下降21.14%，成交金額同比下降24.55%，說明這種環(huán)比回升更多是季節(jié)性因素和前期政策累積效應的體現(xiàn)，而非趨勢性反轉(zhuǎn)。

2、成交均價：季度內(nèi)呈上行趨勢，價格韌性漸顯

季度內(nèi)均價從1月的54781元/㎡逐步攀升至3月的59501元/㎡，漲幅約8.6%，呈現(xiàn)出明顯的回暖趨勢。價格回升主要集中在核心區(qū)和改善型項目，遠郊區(qū)域仍在"以價換量"，說明市場并未出現(xiàn)全面大漲，而是結(jié)構(gòu)性分化明顯。同時，套均價呈現(xiàn)上行態(tài)勢：1月套均價695萬元/套（同比+2.89%），2月套均價713萬元/套（同比+9.83%），3月套均價743萬元/套（同比-4.85%），季度內(nèi)逐月遞增，反映出改善型產(chǎn)品占比提升、成交結(jié)構(gòu)向高品質(zhì)傾斜的趨勢。

3、供應端分析：供給節(jié)奏波動大，供求比逐月分化

2026年一季度北京新建商品住宅累計供應6351套，供應面積約81.24萬㎡，月度供求比變化明顯。1月供應大幅收縮、成交維持韌性，供求比僅0.34；2月供應集中釋放但成交受假期壓制，供求比飆升至1.80；3月供需趨于均衡，供求比回歸1.04，市場運行節(jié)奏趨于正常化。

4、結(jié)構(gòu)性分化：核心區(qū)價格韌性強，遠郊承壓

北京樓市的分化格局在2026年一季度愈發(fā)明顯。核心區(qū)如東西城、海淀、朝陽核心區(qū)域，價格韌性較強，高端改善型項目表現(xiàn)突出。產(chǎn)業(yè)強區(qū)如亦莊、中關(guān)村、麗澤等區(qū)域依托穩(wěn)定的購買力，價格表現(xiàn)相對堅挺。而遠郊區(qū)域如密云、懷柔、平谷等，庫存高企、去化周期超20個月，仍面臨一定的調(diào)整壓力。

成交量：同比基本持平，1月創(chuàng)近五年同期新高

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年一季度北京二手房市場交易活躍度保持較高水平，成交規(guī)模與去年同期基本持平。1月成交16911套，同比增長20.45%，環(huán)比下降11.61%，成交表現(xiàn)非常亮眼，是近5年來1月份成交量的最高值，充分反映出2025年12月限購松綁政策的持續(xù)效應。2月成交9110套，同比下降31.05%，環(huán)比下降46.13%，主要受春節(jié)假期影響，成交節(jié)奏明顯放緩。

3月成交21822套，同比增長3.22%，環(huán)比大幅增長139.54%，節(jié)后需求集中釋放，成交量回升至年內(nèi)高點。一季度合計成交47843套，同比微降約1.1%，整體基本持平。

1、政策端將延續(xù)"因城施策"的精準調(diào)控方向，供需兩端協(xié)同發(fā)力。需求端方面，預計住房政策將與人口政策更好結(jié)合，加強初婚初育家庭、多子女家庭住房支持力度。深化住房公積金制度改革方面，擴大使用范圍、支持異地互認互貸等是重要方向。核心城市有望繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，通過降低購房成本等措施激活合理住房需求。

2、供給端將延續(xù)"控增量、去庫存、優(yōu)供給"思路，同時加快"好房子"建設，繼續(xù)落實收儲存量商品房和存量土地政策，改善市場供求關(guān)系。城市更新相關(guān)政策有望進一步完善，在核心板塊帶動一部分新增高品質(zhì)住房入市。政策層面的重點在于釋放合理住房需求、盤活存量資產(chǎn)。對于北京市場而言，2025年12月限購松綁政策的效應仍在持續(xù)釋放，疊加2026年初財政部、稅務總局、住建部出臺的購房個稅、增值稅優(yōu)惠政策，預計二季度政策環(huán)境將繼續(xù)保持友好。

3、新房市場展望：二季度新房市場，在"好房子"項目入市及傳統(tǒng)旺季（"金三銀四""紅五月"）疊加帶動下，成交量有望得到一定支撐。

從供應端看，隨著2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，新盤品質(zhì)有望進一步提升。在"好房子"建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現(xiàn)鮮明的升級特征，成交結(jié)構(gòu)向改善型大幅傾斜，產(chǎn)品設計創(chuàng)新落地持續(xù)深化。四房成交占比穩(wěn)步提升，110-140㎡成為核心適配面積段。

從需求端看，今年新房成交同比降幅有望逐步收窄。供給端主動縮量的趨勢在二季度預計將延續(xù)，新房供應面積將繼續(xù)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。

從價格走勢看，二季度新房價格預計將延續(xù)"溫和上行"態(tài)勢，核心區(qū)改善型項目價格韌性較強，但遠郊區(qū)域仍將面臨去化壓力，價格分化格局將進一步深化。

4、二手房市場展望：價格跌幅有望繼續(xù)趨緩，交易活躍度率先企穩(wěn)

二手房市場預計將繼續(xù)領(lǐng)先于新房市場回暖。在"以價換量"一段時間后，隨著掛牌量趨穩(wěn)和看房量回升，交易活躍度有望率先企穩(wěn)。

從價格趨勢看，在掛牌量趨穩(wěn)背景下，二手房價格跌幅有望繼續(xù)趨緩。一季度數(shù)據(jù)已顯示出套均價環(huán)比降幅從-3.1%持續(xù)收窄至-0.54%的積極信號。但要實現(xiàn)真正的"止跌"，仍需收入預期改善與房價預期的實質(zhì)性修復共同推動。

從成交量看，二季度傳統(tǒng)旺季疊加政策持續(xù)效應，二手房成交量有望維持在較高水平。核心城市二手房市場的活躍，將傳導至新房購房需求——尤其是改善性需求的釋放，形成"二手房賣出→換購新房"的良性循環(huán)。

5、土地市場展望：局部回暖、整體審慎

二季度土地市場預計將呈現(xiàn)"局部回暖、整體審慎"的格局。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度有望階段性回升，尤其是城市更新、城中村改造推進較快的核心板塊，仍能吸引頭部房企關(guān)注。但房企整體投資意愿仍較為謹慎，"以銷定投"的策略短期內(nèi)難以改變。

1、上述研究成果由克而瑞北京分析師陳晶，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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