售樓處的人氣、朋友圈的捷報……

這個三月，全國樓市的體感都比較“火熱”。

4月第一天，各大結(jié)構(gòu)爭相公布3月樓市成交數(shù)據(jù)，以往，各中介機構(gòu)統(tǒng)計周期和樣本的差異，在成交口徑上多少有點出入。但這一次終于“達成共識”，我們先來看看深圳三月的樓市答卷。

數(shù)據(jù)看大勢：確實是“量漲價穩(wěn)”

但同比有點“小憂傷”

先來看市場定調(diào)：量漲價穩(wěn)！這四個字，精辟。

3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量達到了7898套，環(huán)比暴漲117%，直接創(chuàng)下了近11個月以來的最高值。

若把商辦公寓都算上，全市一二手商品房合計成交11851套，環(huán)比也是飆升了117%。

這數(shù)據(jù)看著是不是挺提氣的？

售樓處人氣回升，深圳灣頂豪開盤熱銷，感覺那個熟悉的深圳又回來了。

但是，很多網(wǎng)友留言希望看看同期數(shù)據(jù)。

環(huán)比漲得猛，主要是因為2月份是春節(jié)，基數(shù)低。真正考驗成色的是同比，跟去年3月比，情況就沒那么“瘋狂”了。

深圳3月一二手住宅合計成交7898套，同比下滑了約23%。

一手住宅成交2827套（預售1571套+現(xiàn)售1256套），環(huán)比上升118%，同比下滑32%；二手住宅成交5071套，環(huán)比上升約117%，同比下滑約17%。

今年的“小陽春”，跟前年的“火爆春”比起來，還是差了那么點意思。

不過，一線的體感又不一樣。

官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后，咱們看看更貼近實時市場的簽約數(shù)據(jù)。

貝殼深圳合作門店，二手房簽約量環(huán)比增長290%！

樂有家更猛，門店一手簽約量環(huán)比上漲374%，同比去年3月上漲28%，直接飆到近17個月最高點；二手簽約量環(huán)比上漲244%，逼近2024年“929”政策后的峰值水平。

更夸張的是看房量，樂有家數(shù)據(jù)顯示，二手看房量創(chuàng)了近5年新高，比2024年10月那個歷史高峰還高出了17%！

這說明了什么？說明人真的都出來了，市場活躍度是實打?qū)嵉摹?/p>

大家不是光看不買，剛需、剛改置業(yè)者正在加速入場。就連1000萬以上的豪宅改善需求也在穩(wěn)步發(fā)力，貝殼那邊數(shù)據(jù)顯示，千萬級二手房簽約量環(huán)比增長了193%。

平臺的掛盤均價皆在6萬/㎡上下；議價空間方面，各中介平臺3月議價率在9%左右，環(huán)比都有縮小。

看來，深圳的有錢人和剛需族，在這個三月，罕見地達成了“買買買”的共識。

一個“殘酷”的真相：

剛需在“撿漏”，豪宅在“狂飆”

如果把視角拉高一點，看看全國的數(shù)據(jù)，就會發(fā)現(xiàn)一個更有意思的現(xiàn)象。

上海克而瑞數(shù)據(jù)分析或者能解釋，為何樓市體感火爆，但是新房成交量上不來：

一方面，全國二手房市場雖然體感很熱，但成交主力，清一色都是“小面積、低總價”的剛需房源。

這意味著，二手房的火熱，是靠“價格”堆起來的，業(yè)主預期沒有改善，以價換量仍然是二手交易回溫的前提。

另一方面，新房市場卻走向了另一個極端：面積越來越大了。

2026年前2個月，全國120平方米以上新房成交占比已經(jīng)高達45.5%。相當于每賣出兩套新房，就有一套是大戶型。

這就解釋了為什么深圳會出現(xiàn)一個“看似矛盾”的現(xiàn)象：

深圳灣的豪宅項目澐璽南區(qū)開盤熱銷，但全市一手住宅成交量卻同比下滑了32%。

不是大家不想買新房，而是現(xiàn)在的新房，越來越“不剛需”了。

開發(fā)商們都在卷改善、卷豪宅，剛需想買個90平米以下的小三房，對不起，新房市場里這種戶型越來越稀缺，要么價格高不可攀，要么70平米左右的mini三房。

于是，剛需客群被“擠”回了二手房市場，去淘那些小面積、低總價的房源。

而二手房業(yè)主呢？為了搶這些剛需客戶，只能“以價換量”。

所以，3月深圳樓市真正的底色是：

剛需在二手房市場“撿漏”，改善和豪宅客群在新房市場“狂飆”。

而中產(chǎn)，還在房價下探的恐懼深淵中……

雖然同比數(shù)據(jù)看著有點“小憂傷”，但環(huán)比的大幅回升和一線市場的火熱人氣，讓我們看到了深圳樓市最寶貴的品質(zhì)——韌性。

對于接下來的“銀四”，我們有理由抱有一份謹慎的樂觀。畢竟，春天都來了，樓市最冷的時候，可能真的已經(jīng)過去了。