來(lái)源：大偉看樓市

2026 年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了一場(chǎng)超出市場(chǎng)預(yù)期的驚天反轉(zhuǎn)。就在半年前，行業(yè)還深陷深度調(diào)整泥潭，房企暴雷、成交低迷、房?jī)r(jià)陰跌的悲觀論調(diào)甚囂塵上。然而進(jìn)入 2026 年，全國(guó)樓市風(fēng)向突變，核心城市房?jī)r(jià)止跌回升、成交量顯著回暖，一場(chǎng)以 “核心領(lǐng)跑、結(jié)構(gòu)分化” 為特征的報(bào)復(fù)性反彈正式拉開(kāi)帷幕，市場(chǎng)徹底被點(diǎn)燃。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026 年 2 月，70 個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá) 10 個(gè)，較 1 月增加 5 個(gè)；一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲，平均上漲 0.02%，其中北京、上海均上漲 0.2%。這場(chǎng)反彈并非短期炒作，而是政策、供需、預(yù)期三重力量共振的必然結(jié)果，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式告別深度調(diào)整期，進(jìn)入新的復(fù)蘇周期。

一、政策全面托底：從 “救市” 到 “筑底”，釋放最強(qiáng)復(fù)蘇信號(hào)

2026 年作為 “十五五” 開(kāi)局之年，房地產(chǎn)政策迎來(lái)根本性轉(zhuǎn)變，從以往 “碎片化應(yīng)急救市” 升級(jí)為 “供需雙向發(fā)力” 的系統(tǒng)托底，成為房?jī)r(jià)反彈的核心引擎。

1. 頂層定調(diào)明確，政策底徹底夯實(shí)

2026 年政府工作報(bào)告明確將房地產(chǎn)工作核心定調(diào)為 “著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，時(shí)隔十年再提 “去庫(kù)存”，并推出多渠道盤(pán)活存量商品房、鼓勵(lì)收購(gòu)存量房源轉(zhuǎn)為保障性住房等創(chuàng)新舉措。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確，各地要因城施策 “控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，結(jié)合城市更新、城中村改造盤(pán)活存量用地。頂層設(shè)計(jì)的轉(zhuǎn)向，徹底打破市場(chǎng)悲觀預(yù)期，為樓市復(fù)蘇注入 “強(qiáng)心針”。

2. 需求端政策密集落地，購(gòu)房門(mén)檻降至歷史低位

全國(guó)超百城全面取消限購(gòu)、限貸、限售，一線城市大幅放寬非戶(hù)籍購(gòu)房門(mén)檻：北京五環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限由 3 年降至 2 年，五環(huán)外降至 1 年并支持多子女家庭增購(gòu)；上海外環(huán)內(nèi)社保年限從 3 年縮短至 1 年。金融政策持續(xù)寬松，首套房首付比例最低降至 20%，二套房降至 30%，5 年期以上 LPR 維持低位，多地首套房貸利率進(jìn)入 2.95%-3.5% 區(qū)間，部分城市通過(guò)貼息降至 “2 字頭”。同時(shí)，居民換房個(gè)稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)至 2027 年底，個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征收率下調(diào)，交易成本大幅降低。

3. 供給端優(yōu)化結(jié)構(gòu)，從源頭改善供需關(guān)系

自然資源部 38 號(hào)文確立 “增存掛鉤” 硬約束，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障民生領(lǐng)域，城市開(kāi)發(fā)重心回歸主城區(qū)。2026 年 1-2 月全國(guó) 300 城住宅用地成交面積同比下降約三成，土地供應(yīng)從 “追求數(shù)量” 轉(zhuǎn)向 “提升質(zhì)量”，核心城市聚焦主城區(qū)、地鐵沿線等成熟區(qū)域。同時(shí)，全國(guó)已有 26 個(gè)省市啟動(dòng)存量房源收購(gòu)工作，總規(guī)模近 7700 億元，上海、武漢、成都等地試點(diǎn)收購(gòu)二手房作為保障房，既消化庫(kù)存，又打通新房、二手房置換鏈條。

二、供需格局逆轉(zhuǎn)：積壓需求集中釋放，核心城市供給告急

歷經(jīng)四年深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)完成 “去杠桿、去庫(kù)存、去泡沫” 的出清過(guò)程，供需關(guān)系從 “供過(guò)于求” 轉(zhuǎn)向 “結(jié)構(gòu)性緊平衡”，核心城市甚至出現(xiàn)供給缺口，成為房?jī)r(jià)反彈的底層動(dòng)力。

1. 供給端持續(xù)收縮，庫(kù)存壓力大幅緩解

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026 年 1-2 月全國(guó)商品房待售面積同比增速降至 0.1%，為 2021 年 7 月以來(lái)最低。核心城市庫(kù)存去化周期降至 14-18 個(gè)月的合理區(qū)間，北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市核心區(qū)域去化周期不足 12 個(gè)月，供給緊張態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。房企新開(kāi)工面積連續(xù)四年低于銷(xiāo)售面積，2025 年住宅新開(kāi)工僅為銷(xiāo)售面積的 67%，創(chuàng)歷史新低。土地市場(chǎng)同步縮量，2025 年北上廣深住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降 22%，北京四環(huán)內(nèi)宅地零供應(yīng)，上海黃浦濱江地塊樓面價(jià)突破 15 萬(wàn)元 /㎡，“面粉比面包貴” 重現(xiàn)，直接推高周邊房?jī)r(jià)預(yù)期。

2. 需求端集中爆發(fā)，積壓四年需求集中釋放

經(jīng)過(guò)四年調(diào)整，全國(guó) 70 城新房、二手房?jī)r(jià)格較峰值分別回撤 10.1% 和 17.4%，市場(chǎng)泡沫被充分?jǐn)D壓，房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。2026 年一季度，積壓四年的剛性需求和改善需求集中釋放，新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，人口持續(xù)向一線、強(qiáng)二線核心城市流入，帶來(lái)源源不斷的住房需求。數(shù)據(jù)顯示，2026 年 1-2 月全國(guó)重點(diǎn) 13 城二手房成交量同比增長(zhǎng) 33%，北京二手住宅網(wǎng)簽總量超 2.3 萬(wàn)套，上海 3 月前 8 天成交突破萬(wàn)套，業(yè)主惜售情緒明顯，二手房掛牌量連續(xù) 3 個(gè)月下降，議價(jià)空間從過(guò)去 10%-15% 收窄至 5% 以?xún)?nèi)。

3. 城市更新加速，核心區(qū)域價(jià)值重估

38 號(hào)文實(shí)施后，城市更新成為存量盤(pán)活核心路徑，城中村改造、老舊小區(qū)升級(jí)快速推進(jìn)。以上海城中村改造為例，改造區(qū)域周邊房源價(jià)格短期內(nèi)上漲 10% 以上，既改善居住環(huán)境，也推動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升。北京、深圳等城市核心區(qū)通過(guò)城市更新釋放稀缺土地資源，進(jìn)一步加劇核心區(qū)域供需緊張，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

三、資金與預(yù)期共振：信心全面修復(fù)，市場(chǎng)進(jìn)入正向循環(huán)

資金面寬松與市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)，是房?jī)r(jià)反彈的關(guān)鍵催化劑，形成 “政策落地 — 成交回暖 — 預(yù)期修復(fù) — 房?jī)r(jià)上漲” 的正向循環(huán)。

1. 資金面持續(xù)寬松，資產(chǎn)配置需求轉(zhuǎn)向房產(chǎn)

當(dāng)前貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，居民存款超 160 萬(wàn)億，市場(chǎng)利率跌破 1%，大量閑置資金尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。核心城市房產(chǎn)憑借稀缺性、保值性，成為對(duì)抗貨幣貶值、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的重要選擇。同時(shí)，外資回流聚焦一線商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓，進(jìn)一步推高核心資產(chǎn)預(yù)期。資金的持續(xù)流入，為房?jī)r(jià)反彈提供充足 “彈藥”。

2. 市場(chǎng)預(yù)期根本性扭轉(zhuǎn)，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌” 邏輯回歸

隨著政策落地、成交回暖、房企風(fēng)險(xiǎn)化解，購(gòu)房者觀望情緒全面消散。“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌” 的傳統(tǒng)邏輯回歸，業(yè)主惜售情緒升溫，二手房掛牌量下降，進(jìn)一步加劇供需緊張。土地市場(chǎng)同步回暖，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度回升，房企拿地信心恢復(fù)，“政策 — 市場(chǎng) — 房企” 的良性循環(huán)逐步形成。預(yù)期的修復(fù)形成正向反饋，放大市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道。

3. 核心城市領(lǐng)跑，分化格局凸顯

2026 年房?jī)r(jià)反彈并非全面普漲，而是呈現(xiàn) “核心領(lǐng)跑、強(qiáng)弱分化” 的鮮明特征。一線及強(qiáng)二線核心城市憑借人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁、資源配套完善的優(yōu)勢(shì)，成為反彈 “領(lǐng)頭羊”。中國(guó)社科院預(yù)測(cè)，2026 年一線城市房?jī)r(jià)漲幅將達(dá) 4%-6%，摩根士丹利看好北京、上海、深圳上漲 5%-8%。北京海淀、西城核心學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 5.2%，上海核心地段優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價(jià)溫和上調(diào)。與之形成對(duì)比，三四線城市因庫(kù)存高、人口流出，房?jī)r(jià)仍承壓，部分跌幅收窄至 - 1% 至 - 3%，以?xún)r(jià)換量仍是主流。

四、未來(lái)趨勢(shì)：結(jié)構(gòu)性牛市延續(xù)，普漲時(shí)代徹底終結(jié)

2026 年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式告別深度調(diào)整期，但并不意味著重回 “普漲時(shí)代”，未來(lái)將呈現(xiàn) “L 型筑底、深度分化” 的新格局。

1. 政策 “托而不舉”，防止市場(chǎng)過(guò)熱

中央將堅(jiān)持 “房住不炒” 定位，政策以 “穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型” 為核心，不會(huì)采取大水漫灌式刺激。未來(lái)政策將聚焦 “控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，通過(guò)城市更新、存量盤(pán)活優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)有望擴(kuò)圍，抑制投機(jī)炒作，確保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

2. 分化加劇，核心資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)凸顯

人口、產(chǎn)業(yè)、資源向核心城市集聚的趨勢(shì)不會(huì)改變，核心城市核心地段房產(chǎn)的稀缺性將進(jìn)一步提升。未來(lái)，一線城市及強(qiáng)二線核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)改善房源將溫和上漲，三四線及以下城市仍將延續(xù)陰跌態(tài)勢(shì)，城市之間、區(qū)域之間、產(chǎn)品之間的價(jià)值差異將持續(xù)拉大。

3. 市場(chǎng)回歸理性，“好房子” 成主流

隨著市場(chǎng)成熟，購(gòu)房者更加注重居住品質(zhì)，“好房子” 需求爆發(fā)，改善型需求占比預(yù)計(jì)將超過(guò) 50%。核心地段、配套完善、物業(yè)優(yōu)質(zhì)的房源成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，形成 “優(yōu)房更優(yōu)” 的市場(chǎng)格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “規(guī)模擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “高質(zhì)量發(fā)展”。

結(jié)語(yǔ)

2026 年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，是政策、供需、預(yù)期三重力量共振的必然結(jié)果，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)四年深度調(diào)整后的價(jià)值回歸。這場(chǎng)反彈并非曇花一現(xiàn)，而是市場(chǎng)進(jìn)入新周期的起點(diǎn)，但普漲時(shí)代已徹底終結(jié)，結(jié)構(gòu)性分化將成為未來(lái)市場(chǎng)主旋律。對(duì)于購(gòu)房者而言，2026 年是 “擇城、擇區(qū)、擇品” 的關(guān)鍵窗口期，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具備保值增值潛力，而非核心區(qū)域房產(chǎn)則需謹(jǐn)慎選擇。對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，需順應(yīng)分化趨勢(shì)，聚焦核心城市與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。