2026年3月27日的龍湖2025年度業(yè)績會現(xiàn)場，如果要用一個詞來形容，那大概是“如釋重負”。

作為行業(yè)最后的“安全堡壘”之一，龍湖在這一天交出了2025年的答卷：營業(yè)收入973億元，股東應占溢利10.2億元。經(jīng)營數(shù)據(jù)看起來并不算亮眼，但管理層“安全平穩(wěn)地度過了債務高峰”的表述卻分量很足。

對于龍湖，甚至對于整個中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，“越過山丘”是一次歷時三年多的驚險穿越。對龍湖來說，越過山丘之后，即將迎來的是龍湖用三年半時間親手夯實的“新地基”。

削峰：度過償債高峰

在2025年，龍湖交出了一份堪稱硬核的兌付成績單。

龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼透露：2025年全年，龍湖償還集團層面?zhèn)鶆展?20億元，其中包括境內(nèi)信用債超100億元、中債增進擔保債券超35億元，以及境外信用貸款折合人民幣約85億元。更令人印象深刻的是，龍湖在2025年12月初就提前結清了92.27億港元的海外銀團貸——這在行業(yè)深度調(diào)整中是很少見的。

趙軼用一組數(shù)據(jù)宣告了債務“削峰”的成功：2026年剩余到期債務僅約61億元，2027年約62億元。這個規(guī)模以龍湖含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流，便可基本覆蓋。

龍湖安全平穩(wěn)地度過了債務高峰，背后是一場持續(xù)三年半的“主動瘦身”。

龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平回顧了壓降負債的思路：2021年年末，龍湖的有息負債余額接近2000億元，其中一半以上是信用類融資。而到今天，信用類融資僅剩200多億元，三年半時間壓降近600億元有息負債，供應鏈融資全部清零。

更關鍵的是，龍湖在降負債的同時，保住了最核心的資產(chǎn)。

據(jù)陳序平透露，龍湖在這一輪降負債中，所有運營服務業(yè)務的核心資產(chǎn)都沒有進行出售或者稀釋。這意味著，當其他同行在斷臂求生時，龍湖不僅守住了陣地，還保住了未來轉型的“火種”。

新地基：一場持續(xù)三年的“打地基”工程

“這幾年大家都在提房地產(chǎn)發(fā)展新模式，但核心問題在于，如果不重新打地基進行業(yè)務、債務的遷移，是不現(xiàn)實的。”

在回答“房地產(chǎn)新模式”的相關問題時，陳序平表示，房企能否真正過渡到新模式，關鍵在于業(yè)務調(diào)整與債務結構調(diào)整的深度融合。龍湖過去三年半做的，就是這件事。

具體來看，這個“新地基”由兩塊基石構成。

第一塊基石：債務結構的重塑。

在2021年末，龍湖有息負債余額約2000億元，一半以上是信用類融資，財務安全與信用市場深度捆綁。而到2025年底，龍湖的信用類融資僅剩200多億元。

取而代之的是什么？是超過千億元的經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸。截至2025年末，經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸占融資總額的比例已達66%，推動龍湖集團平均融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期拉長至12.12年。同時，龍湖一年內(nèi)到期短債158億元，占比降至10%左右。

可以看到，從過往由 “信用類融資”支撐，轉向實實在在的商場、長租公寓等資產(chǎn)背書，龍湖的債務結構在持續(xù)改善。

第二塊基石：收入結構的遷移。

2025年全年，運營及服務業(yè)務合計實現(xiàn)收入267.7億元，占總營收比重提升至27.5%。毛利率保持在50%以上，凈利率30%，為集團貢獻了79.2億元的核心權益后利潤。

所以，盡管開發(fā)業(yè)務受市場量價齊跌影響，但龍湖整體業(yè)務盤面仍維持穩(wěn)健。“集團培育的運營及服務業(yè)務在這個周期中承擔了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。未來，這兩塊業(yè)務將保持每年兩位數(shù)的增長。”趙軼指出。

陳序平算了一筆賬：2025年，運營及服務業(yè)務的EBITDA覆蓋利息超過了2倍，預計到2028年有望達到4倍。“這個數(shù)本身就是一個投資級的評級指標?！?/p>

如龍湖集團管理層介紹，目前龍湖的新地基已接近打造完成。從壓降負債到重構地基，從開發(fā)為主到運營并重，龍湖這場即將完成的轉型，正為其鋪開一條更確定的前路。

2028之約：新舊模式轉換的倒計時

越過山丘之后，龍湖要去哪里？

陳序平在業(yè)績會上給出了一個清晰的倒計時：最晚到2028年，運營及服務業(yè)務收入將超過地產(chǎn)開發(fā)收入?！耙环矫妫_發(fā)業(yè)務的重點是啃下存貨的硬骨頭；另一方面，運營及服務業(yè)務會變得更加重要，無論是同店同比的提升，還是更多業(yè)務圍欄的獲取，都在推動這兩塊業(yè)務持續(xù)增長?！?/p>

按照推演，到2028年底，運營及服務業(yè)務的EBITDA預計將覆蓋利息接近4倍，有息負債預計降至1200億元左右，且?guī)缀醵际情L周期的經(jīng)營性物業(yè)貸。

正如陳序平所說：“這個過程一路走來，經(jīng)歷過才能知道其中的艱辛。面對當下，我們幾乎已經(jīng)完成了債務結構的轉化，也會更加有信心在未來的兩三年時間，把這段轉型之路堅定走下去，堅定去實現(xiàn)！”

越過山丘，“新地基”上的龍湖，也將更具發(fā)展韌性，更值得期待。