3月27日晚間，銀座股份（SH600858，股價(jià)5.89元，市值30.63億元）2025年年度報(bào)告出爐。

數(shù)據(jù)顯示，2025年銀座股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入52.82億元，同比下降2.52%；歸母凈利潤(rùn)為5925.11萬(wàn)元，同比下滑12.42%，而扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)驟降至約700萬(wàn)元，同比下跌超45%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，非經(jīng)常性損益構(gòu)成了銀座股份利潤(rùn)的主要支撐，而其零售主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)動(dòng)能則明顯不足，其中百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)收入下跌逾14%。與此同時(shí)，超23億元的短期借款反映出公司面臨著巨大的負(fù)債壓力，疊加石家莊東方城市廣場(chǎng)逾1400萬(wàn)元的商譽(yù)減值，進(jìn)一步侵蝕了利潤(rùn)空間。

前述背景下，銀座股份試圖通過(guò)申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）盤(pán)活存量資產(chǎn)，但面對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這條突圍之路依然充滿變數(shù)。

扣非凈利潤(rùn)為700萬(wàn)元，零售主業(yè)面臨考驗(yàn)

數(shù)據(jù)顯示，2025年，銀座股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入52.82億元，同比下降2.52%。同期，利潤(rùn)總額為1.44億元，較上年減少4.05%；歸母凈利潤(rùn)為5925.11萬(wàn)元，同比下滑12.42%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在剝離了非經(jīng)常性損益后，其歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)出現(xiàn)斷崖式下跌，僅為699.74萬(wàn)元，同比降幅達(dá)45.60%。

對(duì)于營(yíng)收與凈利潤(rùn)的雙降，銀座股份在年報(bào)中坦言，“受當(dāng)前零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)趨于理性影響，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有所下降”。

值得注意的是，財(cái)報(bào)顯示，2025年銀座股份的非經(jīng)常性損益合計(jì)為5225.37萬(wàn)元。其中，受托經(jīng)營(yíng)取得的托管費(fèi)收入達(dá)到了3340.74萬(wàn)元，非流動(dòng)性資產(chǎn)處置損益（包括已計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的沖銷部分）為1425.2萬(wàn)元，計(jì)入當(dāng)期損益的政府補(bǔ)助有600.59萬(wàn)元。

從上述數(shù)據(jù)不難看出，相比不足700萬(wàn)的扣非凈利潤(rùn)，托管收入和資產(chǎn)處置等非核心業(yè)務(wù)收益才是銀座股份2025年維持賬面凈利潤(rùn)規(guī)模的關(guān)鍵支撐。

與此同時(shí)，銀座股份的零售主業(yè)正面臨考驗(yàn)。2025年，公司商業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入41.68億元，同比減少3.31%，毛利率為27.39%，比上年減少0.77個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分至各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，作為公司重要支柱的百貨商場(chǎng)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為16.23億元，同比減少14.14%。雖然大型綜合超市主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到21.16億元，實(shí)現(xiàn)了5.70%的增長(zhǎng)，但其毛利率僅為18.51%，同比下降了0.59個(gè)百分點(diǎn)。

“增收不增利”的超市業(yè)態(tài)加上正在萎縮的百貨業(yè)務(wù)，凸顯了銀座股份在主業(yè)經(jīng)營(yíng)上的疲態(tài)。從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，基本盤(pán)也出現(xiàn)松動(dòng)。山東省主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為41.14億元，同比減少2.46%。而省外拓展同樣受挫，河北省等營(yíng)業(yè)收入為5604.33萬(wàn)元，同比下降39.63%。

高負(fù)債疊加商譽(yù)減值，REITs發(fā)行能否如愿解局？

除了主業(yè)盈利能力下滑帶來(lái)的困擾，負(fù)債和商譽(yù)減值也給銀座股份的財(cái)務(wù)狀況蒙上了一層厚重的陰影。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，銀座股份的短期借款達(dá)到23.73億元，這對(duì)公司的現(xiàn)金流和營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)提出了更高的要求。在這些短期借款中，抵押借款為11.37億元，保證借款為9.32億元，信用證融資為3億元。

商譽(yù)減值也是導(dǎo)致公司報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)減值損失、利潤(rùn)受損的重要原因之一。2025年，由于石家莊東方城市廣場(chǎng)有限公司整體資產(chǎn)組可回收金額小于整體資產(chǎn)組有形資產(chǎn)的公允價(jià)值與商譽(yù)之和，銀座股份對(duì)石家莊東方城市廣場(chǎng)有限公司計(jì)提了1432.92萬(wàn)元的商譽(yù)減值準(zhǔn)備。

面對(duì)零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變的宏觀環(huán)境，以及自身高負(fù)債的現(xiàn)實(shí)壓力，銀座股份正試圖通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)尋找破局的出口。

報(bào)告期內(nèi)，銀座股份第十三屆董事會(huì)第十一次會(huì)議及2024年年度股東大會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作的議案》。公司計(jì)劃以全資控股子公司山東銀座置業(yè)有限公司持有的和諧廣場(chǎng)購(gòu)物中心開(kāi)展公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的申報(bào)發(fā)行工作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這一舉措的核心目的在于創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，盤(pán)活存量資產(chǎn)。目前相關(guān)議案已經(jīng)股東會(huì)審議通過(guò)，公司正持續(xù)推進(jìn)與相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的溝通。

然而，銀座股份自身在年報(bào)風(fēng)險(xiǎn)提示中也清醒地指出，零售行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已超越傳統(tǒng)邊界，呈現(xiàn)全方位、多層次、高頻迭代的特征?！熬€上平臺(tái)憑借流量、數(shù)據(jù)與技術(shù)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)深化對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣的塑造，直播電商、社交電商、即時(shí)零售等模式不斷分流線下客流并加劇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

在如此嚴(yán)峻的商業(yè)地產(chǎn)和零售大環(huán)境下，REITs的申報(bào)和發(fā)行能否順利落地，募集的資金又能否切實(shí)有效化解債務(wù)壓力并反哺主業(yè)，幫助銀座股份徹底褪去業(yè)績(jī)的“虛胖”，目前依然充滿變數(shù)。