文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會

最近，珠實(shí)在天河的網(wǎng)紅盤珠江·天河都薈，在全城征集代言。

一句話，最高55555元。

如此大手筆，足以看出珠實(shí)對這個(gè)項(xiàng)目的重視程度。

而另一邊，同為“都薈”的珠實(shí)·西關(guān)都薈，卻稍顯黯淡，不僅沒一語值萬金的待遇，還要為兄弟盤賣力宣傳。

珠實(shí)·西關(guān)都薈位于荔灣老西關(guān)，地處荔灣核心地段，周邊發(fā)展配套成熟，其出身便決定了它的人生路線——

主打改善。

項(xiàng)目主力產(chǎn)品為建面約89-142㎡四至五房，雖有小戶型房源，但整體定位仍以改善型居住需求為主。

價(jià)格上，2023年首開時(shí)，賣到7萬 /㎡，在荔灣近年入市的一眾樓盤中，價(jià)格屬于中等偏上水平。

但要知道，在老西關(guān)這個(gè)地段，依托成熟配套與文化底蘊(yùn)，再加上新房供應(yīng)本就稀缺，7萬 /㎡的定價(jià)已經(jīng)相對合理。

也正因此，珠實(shí)·西關(guān)都薈憑借核心地段與改善定位，成為板塊內(nèi)關(guān)注度較高的樓盤之一。

放在市場行情好的時(shí)候，其實(shí)是不難賣的，畢竟產(chǎn)品力擺在那里。但它開盤后的這兩三年，廣州新盤市場動(dòng)蕩不已，降價(jià)走量成為不少樓盤的唯一出路。

珠實(shí)·西關(guān)都薈也沒能成為例外。

2024年，其成交價(jià)已經(jīng)跌破6萬元/㎡大關(guān)，2025年繼續(xù)降價(jià)，來到5.66萬元/㎡。

今年的最新成交價(jià)是5.65萬元/㎡。

當(dāng)然，降價(jià)效果也十分顯著。

2023年首開時(shí)，該年度只網(wǎng)簽了20套，2024-2025年兩年成交161套，2026開年至今又已賣了19套。

截至目前，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽200套房源，成交金額12.2億元。

2022年7月，珠實(shí)以約3.37萬元/㎡的樓面價(jià)，拿下該項(xiàng)目地塊——荔灣區(qū)南岸路26號AL011113地塊，成交總價(jià)18億元。

拿下這塊地并不容易，當(dāng)時(shí)珠實(shí)歷經(jīng)了11輪廝殺，才最終拔得頭籌。

按成交總價(jià)計(jì)算，珠實(shí)仍有將近6億元地價(jià)款尚未收回。

按成交樓面價(jià)來看，如今“5字頭”賣房，其實(shí)已經(jīng)在虧本的邊緣了。

項(xiàng)目雖地段優(yōu)越，但也有一些無法忽視的缺點(diǎn)。

體量較小，只有兩棟住宅樓，全盤約370戶，目前還有約170套房未售，全盤去化率54%。

項(xiàng)目西側(cè)是內(nèi)環(huán)高架，部分房源難免會受到一定噪音影響，且周邊城市界面一般，這也是地處老城區(qū)的“通病”。

實(shí)際上，像珠實(shí)·西關(guān)都薈這樣的樓盤，考驗(yàn)的不只是產(chǎn)品定力，還有營銷智慧。

特別是在廣州樓市進(jìn)入K型分化，中心城區(qū)以價(jià)換量成為常態(tài)的背景下。

珠實(shí)·西關(guān)都薈手握老城核心配套，地段夠硬，產(chǎn)品也夠剛，卻因一開始“價(jià)格不夠香”，而在荔灣改善市場的激烈競爭中逐漸被動(dòng)，以至于陷入如今的尷尬處境，很難不令人唏噓。

就眼下來看，既難靠地段躺贏，也難憑產(chǎn)品突圍，似乎除了繼續(xù)降價(jià)走量，并沒有更好的破局路徑。

至于這個(gè)難題，就交給項(xiàng)目公司——廣州芳實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)理?xiàng)顏頌I吧。