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溫州市區(qū)，房價(jià)跌得最慘的板塊在哪？

有人說是甌江口，有人說是仰義，其實(shí)相比于七都，這兩個(gè)板塊已經(jīng)算幸運(yùn)了，因?yàn)椤罢镜迷礁?，摔得越慘”。

甌江口和仰義的房價(jià)，在巔峰時(shí)期也不過1萬多/㎡，而七都房價(jià)卻曾超3萬/㎡，尤其在近幾年樓市下行中，七都板塊失去投資客的支撐，房價(jià)泡沫越破越多，甚至到現(xiàn)在依舊沒有止跌的趨勢。

正如近日，據(jù)多家中介掛牌——

【鹿島萬象天地】一套建面約129㎡戶型的二樓房源，當(dāng)前掛牌價(jià)8800元/㎡，除去裝標(biāo)，折合毛坯單價(jià)僅6300元/㎡。

另一套建面約111㎡戶型的三樓房源，當(dāng)前掛牌總價(jià)108萬，折合單價(jià)9700元/㎡，除去裝標(biāo)，折合毛坯單價(jià)僅7200元/㎡，且送一個(gè)車位。

這樣的價(jià)格，是什么概念？

當(dāng)年，鹿島萬象天地開盤時(shí)，二樓與三樓房源平均毛坯售價(jià)在1.85萬/㎡左右，算上裝修，一套下來總價(jià)基本要200多萬，外加車位也要十幾萬/個(gè)。

若按照當(dāng)前掛牌價(jià)格來看，這兩套房少說已經(jīng)虧了100多萬，而從交付到現(xiàn)在僅過去5年，房價(jià)平均每年跌幅超20萬！

要知道，2024年溫州人均收入不過7.3萬元左右，如果再算上這些年的房貸利息，則意味著當(dāng)初如果買了這一套房，到現(xiàn)在就虧掉了普通人十幾年不吃不喝的積蓄。

或許可能有人會(huì)說：“特殊樓層的房源本來就便宜”，但根據(jù)以往溫州樓市的經(jīng)驗(yàn)，只要同小區(qū)房價(jià)跌破新低，哪怕房源再特殊，也會(huì)逐漸影響市場預(yù)期，從而導(dǎo)致其他房源的價(jià)格難以維持。

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正所謂：“以小見大”。

鹿島萬象天地只是七都板塊的市場縮影，當(dāng)供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，二手房之間的互相壓價(jià)只會(huì)愈演愈烈，現(xiàn)在的七都還沒真正觸底，更何況板塊內(nèi)的新房市場，后續(xù)還有天量房源待售。

比如，曾經(jīng)停工的江著觀邸、江海云著近期已經(jīng)啟動(dòng)，兩者存在相加足有上千套房源，再加上本就高企的二手房掛牌量，以及低迷的去化速度，七都板塊想要消化這些房源，恐怕三五年時(shí)間都未必?fù)醯米　?/strong>

更何況，江著觀邸和江海云著都是開發(fā)商手上的房源，這么大的庫存想要集中出貨，價(jià)格肯定要比當(dāng)前七都二手房的成交價(jià)低才好賣。

從地段來看，鹿島萬象天地所在區(qū)位的配套成熟度更高，部分房源具備一線江景視野，并且作為交付滿兩年的次新房，其優(yōu)勢在于免增值稅、無需等待即可入住。

而在產(chǎn)品上，鹿島萬象天地的社區(qū)體量較大，樓間距普遍在42-57米，最高可達(dá)60米左右，許多低區(qū)房源的采光也不會(huì)很差。

對(duì)于剛需改善購房者來說，考慮到地段、品質(zhì)、價(jià)格等條件，鹿島萬象天地已經(jīng)算七都板塊比較不錯(cuò)的選擇了，但低迷的成交量，說明市場對(duì)于當(dāng)前價(jià)格依舊不太認(rèn)可。

在這樣的市場基礎(chǔ)上，江著觀邸和江海云著的定價(jià)空間非常有限。

尤其是江海云著，不僅沒有一線江景加持，而且待售房源體量巨大，其中大部分客群與鹿島萬象天地、金悅瀾灣等次新房高度重合，如果當(dāng)前短期內(nèi)價(jià)格沒有優(yōu)勢，一旦被拖進(jìn)滯銷期，開發(fā)商愿意“以價(jià)換量”的時(shí)候，那么七都板塊的房價(jià)體系很可能將再次受到?jīng)_擊！

不得不說，泡沫破裂的陣痛，是市場回歸理性的必經(jīng)之路，七都如今的“哀鴻遍野”，背后是供需關(guān)系自我平衡的結(jié)果，看似慘烈，卻未必不是一場“刮骨療傷”。唯有讓泡沫退去，讓房產(chǎn)回歸真正的居住價(jià)值，市場才能回歸理性。

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