01房價漲勢到頭？悉尼墨爾本清盤率走低，買家議價時機已到

地緣政治沖突與加息預(yù)期等多重利空因素交織，正將澳洲房地產(chǎn)價格推向關(guān)鍵轉(zhuǎn)折 點。

悉尼與墨爾本兩大市場的增長動能已顯疲態(tài)，市場普遍預(yù)期房價可能在3月迎 來下跌。

在3月底到來前的一周，市場疲軟信號頻傳。

最引人注目的是，上周末澳洲首府城 市的拍賣清盤率跌至今年以來最低點。

這一核心指標清晰地表明，買家對賣家的要 價已產(chǎn)生抵觸情緒，導(dǎo)致流拍現(xiàn)象增多。

住宅價值正處于轉(zhuǎn)折點。Alex Coppel 目前，悉尼新上市房源較去年同期增加了4%，墨爾本的漲幅更是高達10%。

隨著供 應(yīng)增加，市場議價權(quán)開始移交。

據(jù)一線觀察顯示，悉尼和墨爾本的買家正重新獲得話語權(quán)，這種局面在2022年開啟 加息周期后尚屬首次。

感到壓力的不只是東南沿海地區(qū)，全澳各首府城市的初步清盤率較前一周均有所下 滑。

這反映了賣家端的焦慮：上周全澳房產(chǎn)拍賣量環(huán)比增長2.4%，創(chuàng)下今年第二高峰。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)專家Cotality預(yù)計，本周末的拍賣規(guī)模將進一步擴大。

這種“搶跑式”售 房行為表明，賣家迫切希望在油價推高的通脹重創(chuàng)買家信心及負擔能力之前，盡早 套現(xiàn)離場。

Cotality的 Gerard Burg 分析指出，新房源流量持續(xù)高于五年平均水平，說明潛 在賣家正試圖在利率進一步提高、銷售環(huán)境惡化之前搶占先機。

與此同時，通脹陰云引發(fā)了更多加息擔憂。

盡管2月通脹數(shù)據(jù)略低于預(yù)期，但經(jīng)濟 學(xué)家認為其參考價值有限，因為該數(shù)據(jù)尚未反映近期地緣戰(zhàn)爭引發(fā)的油價飆升及供 應(yīng)鏈成本上漲。

即便不考慮這些因素，目前的通脹率仍遠高于澳聯(lián)儲（RBA）的目標區(qū)間。

多家主流經(jīng)濟學(xué)家及金融市場預(yù)測，5月加息的可能性正不斷增加，甚至有人認為 年內(nèi)可能再次加息。

若利率連續(xù)上調(diào)，潛在買家的負擔能力將面臨極大考驗。此外，投資者也因擔心5 月聯(lián)邦預(yù)算案可能對資本利得稅和負扣稅（negative gearing）政策進行改革而持 觀望態(tài)度。

不過，目前的跡象更多預(yù)示著房價將從峰值回落，而非全面崩盤。

持續(xù)涌入的移民 和穩(wěn)健的就業(yè)市場將為房價提供底層支撐。

值得注意的是，盡管政府致力于增加新房供應(yīng)，但進度仍大幅落后于需求。

到2026 年2月，新建房屋成本已飆升至16個月來高位，且這一數(shù)據(jù)尚未計入后續(xù)油價上漲 的影響。

對于準備入市的購房者而言，這或許是一個加大議價力度、尋找“撿漏”機會的窗口期。

02房貸壓力山大！140萬澳人面臨違約風(fēng)險，加息潮恐令財務(wù)危機加劇

隨著今年兩度加息的重拳出擊，澳洲140多萬抵押貸款持有者的財務(wù)壓力正逼近臨 界點。

據(jù) Roy Morgan 今日發(fā)布的調(diào)查顯示，澳聯(lián)儲（RBA）在2月加息0.25個百分點后， 面臨房貸壓力風(fēng)險的家庭比例上升了1%，總數(shù)達到130萬人。

緊隨其后的上周第二次加息，預(yù)計將使風(fēng)險人數(shù)再度激增1.7%，推高至140萬人， 這意味著全澳每四名房貸持有者中就有一人深陷困境。

通常情況下，當還款額達到家庭收入的25%至45%之間時，即被視為處于風(fēng)險中；若 僅利息支出就超過上述比例，則被定義為“極端風(fēng)險”。

據(jù)估算，目前約有91.8萬澳 洲人正處于這種極端風(fēng)險狀態(tài)。

研究警告稱，如果 RBA 在5月的會議上再次加息25個基點，局勢可能徹底惡化，屆 時將有額外28.7萬人被卷入風(fēng)險地帶，總?cè)藬?shù)或?qū)⑴噬?60萬人的高位。

Roy Morgan 首席執(zhí)行官 Michele Levine 指出，中東沖突的高度不確定性為 RBA 的決策引入了易變變量。

盡管艾博年政府保證未來幾周能源供應(yīng)充足，但伊朗境內(nèi) 的沖突已令全球經(jīng)濟預(yù)測蒙上陰影。

值得關(guān)注的是，盡管今年壓力劇增，但由于 RBA 此前曾一度將利率下調(diào)0.75個百 分點至3.6%，目前面臨風(fēng)險的總?cè)藬?shù)同比仍減少了23.2萬人。

中東沖突正引發(fā)嚴重的經(jīng)濟不確定性。(AP Photo/Vahid Salemi)

受1月通脹率意外跳升及國際局勢影響，RBA 通過今年連續(xù)加息，已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了去年 的降息紅利。

行長 Michele Bullock 此前明確暗示，雖然不希望看到經(jīng)濟衰退，但若通脹難以 壓低，央行將不得不采取進一步行動。

目前澳洲通脹率為3.7%，但前景不容樂觀。

財長 Jim Chalmers 預(yù)測今年晚些時候通脹將升至5.5%，而 Roy Morgan 的最新民調(diào)更是顯示，民眾預(yù)期未來幾周通脹率可能飆升至6.9%。

03 墨爾本淪為買方市場！74%房產(chǎn)折價成交，部分區(qū)房價竟暴跌20%

最新數(shù)據(jù)顯示，墨爾本樓市正經(jīng)歷劇烈震蕩，維州首府近四分之三的售出房產(chǎn)成交 價低于掛牌價格。監(jiān)測機構(gòu)明確指出，墨爾本已正式進入“買方市場”。

議價空間擴大，趨勢正在加速

過去三個月墨爾本各地的銷售地圖。圖片：Spachus

住房監(jiān)測機構(gòu) Spachus 匯總的數(shù)據(jù)顯示，過去三個月，墨爾本房產(chǎn)的掛牌中位價 為77萬澳元，而實際成交中位價僅為74.6萬澳元，差額高達2.4萬澳元。

Spachus 指出，這種向買方市場傾斜的轉(zhuǎn)變正在加速，以往掛牌價與成交價之間的 差距正在向下進一步擴大。

目前，“折扣”幅度在5%至12%之間，而在 Mount Martha、Wyndham Vale 和 Mornington 等區(qū)，成交價甚至比亞價低了20%以上。 此外，公寓市場的表現(xiàn)乏善可陳，跌幅維持在5%至15%之間，拖累了整體成交價。

許多房產(chǎn)在市場上的滯留時間已超過80天。相比之下，珀斯和達爾文的房市依 然“極熱”，增長率分別達到6.4%和5.3%。

多重因素夾擊，市場呈現(xiàn)兩極分化

墨爾本房市的低迷與多重因素交織有關(guān)。除了新冠疫情留下的經(jīng)濟后遺癥，維州政 府針對房產(chǎn)投資者大幅上調(diào)土地稅，以及持續(xù)的加息和買家對未來形勢的恐懼，都 導(dǎo)致了市場“回縮”。

SQM Research 董事總經(jīng)理 Louis Christopher 分析認為，雖然數(shù)據(jù)顯示市場轉(zhuǎn) 冷，但應(yīng)理性看待。

他解釋道，維州政府目前正嚴厲打擊“低報價”行為，透明度的提高和普遍的議價過 程，使得高比例的折價成交變得合情合理，這并不等同于市場崩盤。

Christopher 補充稱，雖然他預(yù)測受通脹和國際局勢影響，墨爾本房價今年可能會 有所下跌，但過去12個月平均要價實際上漲了7.2%，這顯示出市場仍具一定韌性。

房貸經(jīng)紀人 Lachlan Williams 表示，不同區(qū)域的結(jié)果各不相同。圖片：資料圖

專家：當下或是撿漏好時機

墨爾本房貸經(jīng)紀人 Lachlan Williams 觀察到，盡管市場整體放緩，但 Hawthorn 和 Camberwell 等富裕區(qū)的表現(xiàn)依然強勁。

這些地區(qū)200萬至300萬澳元房產(chǎn)的買家 對利率敏感度較低，抗風(fēng)險能力較強。

Williams 認為，從長遠來看，墨爾本房價反彈是不可避免的。

隨著此前低價城市 （如珀斯和阿德萊德）的價格被推高，墨爾本的性價比將再度顯現(xiàn)。

他表示，由于土地稅改革將不少投資者趕出市場，目前的情緒顯得過度負面。如果 投資者長期看好墨爾本，現(xiàn)在恰恰是入手體面房產(chǎn)的絕佳機會。

隨著未來利率企穩(wěn)和庫存進一步收緊，這種“相對可負擔”的狀態(tài)很快就會被新的需 求潮所打破。

04

房產(chǎn)盈利創(chuàng)20年新高！但悉墨這些地區(qū)賣家卻虧慘了

澳洲房東正迎來2005年以來最容易獲利離場的時機，但對于身處高密度公寓區(qū)的部 分房主來說，盈利依然是一個遙不可及的夢想。

盈利比例穩(wěn)步攀升

周三發(fā)布的CoreLogic《損益報告》顯示，在2024年第四季度出售的澳洲房產(chǎn)中， 約有95.9%實現(xiàn)了盈利。

這一數(shù)字較第三季度的95.6%有所提升，創(chuàng)下自2005年3月 以來的表現(xiàn)新高。

房產(chǎn)出售獲利的可能性處于過去20年來的高位，但部分地區(qū)的房主卻蒙受了損失。

該季度的盈利中位數(shù)也刷新了紀錄，達到了36.5萬澳元的歷史巔峰。

CoreLogic研究主管 Gerard Burg 指出，多數(shù)賣家持有房產(chǎn)時長約為十年，這表明 盈利更多取決于長期積累而非短期波動。

他強調(diào)，房產(chǎn)市場總有起伏，持有時間越長，越能平攤周期性風(fēng)險。

數(shù)據(jù)顯示，盈 利房產(chǎn)的持有時間中位數(shù)為9.2年，而虧損房產(chǎn)則為8.2年。

城市冷熱不均：布里斯班完勝墨爾本 在城市表現(xiàn)上，布里斯班、珀斯和阿德萊德等城市占據(jù)主導(dǎo)地位，盈利比例均高達 99%左右。相比之下，悉尼的盈利比例為93.3%。

除達爾文外，墨爾本在首府城市中墊底，盈利比例僅為91.5%。然而 Burg 認為這 未必全是負面信號，可能反映出州政府在增加供應(yīng)和鼓勵置業(yè)方面的成效。

他表 示，從買家尤其是首次置業(yè)者的角度來看，這反而是個好消息。

獨立屋vs公寓：高密度地區(qū)成虧損重災(zāi)區(qū) 房產(chǎn)類型的差異直接決定了財富的增減。

全國范圍內(nèi)，98.1%的獨立屋實現(xiàn)了盈 利，而公寓的這一比例僅為92.1%。

這一差距在墨爾本尤為顯著：虧損房產(chǎn)的持有時間中位數(shù)僅為4年，而盈利房產(chǎn)則 為11年。

高密度地區(qū)成為虧損的“重災(zāi)區(qū)”，在全澳地方政府轄區(qū)（LGA）中：

墨爾本：市中心（Melbourne City）高達45.9%的交易虧損，Stonnington 和 Port Phillip 也有超過四分之一的賣家賠錢。

悉尼：Parramatta 有23.9%的賣家蒙受損失，Ryde 和 Strathfield 的虧 損占比也超過五分之一。悉尼市中心（City of Sydney）同樣上榜，虧損占比 達11.1%。

Burg 分析稱，這些地區(qū)過去十年公寓供應(yīng)量激增，不僅壓低了新盤價格，也拖累 了周邊二手房。例如墨爾山市中心的公寓中位價早在2017年就已經(jīng)觸頂。

投資者止損與未來不確定因素 數(shù)據(jù)主管 Angie Zigomanis 指出，由于新公寓的稅務(wù)和折舊優(yōu)惠在轉(zhuǎn)手時會消 失，導(dǎo)致二手買家不愿支付溢價。

他觀察到，墨爾本公寓多由投資者持有，他們更趨向于“務(wù)實止損”——如果持有五年 沒見到增長，便會果斷割肉，將資金轉(zhuǎn)投他處。

展望未來，Burg 和 Zigomanis 均表示，加息壓力和中東局勢的動蕩可能會讓今年 第一季度的數(shù)據(jù)顯得低迷。

Burg 強調(diào)，目前最大的擔憂是全球局勢的不確定性。

風(fēng)險尚可計劃應(yīng)對，但面對 無法預(yù)知的不確定性，購房者和投資者往往會選擇持幣觀望。

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