（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告趙某系被繼承人趙老先生與趙老太太的唯一孫子（其母為二老之女）。趙老夫婦共育有一子三女，即本案四被告。2021年7月和10月，兩位老人相繼去世。

生前，因原住房被納入文物騰退項目，趙老夫婦獲得貨幣補償，并用該款項認(rèn)購了一套定向安置房——一號房屋（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，但已交付使用），購房合同由趙老先生與甲公司簽訂。

2021年7月4日，在兩位見證人在場、一名代書人執(zhí)筆的情況下，趙老夫婦分別立下代書遺囑，明確表示：“我們名下的一號房屋份額，由孫子趙某一人繼承�！� 趙某全程錄像，兩位老人閱讀后親筆簽名。

趙某在奶奶去世后60日內(nèi)向法院提起訴訟，請求確認(rèn)其繼承該房屋合同項下全部權(quán)益。

四被告（除趙某母親外）強烈反對，主要理由包括：

趙某非法定繼承人，應(yīng)按遺贈處理；

遺囑形式不合法，立遺囑時老人神志不清；

房屋無房產(chǎn)證，不屬于遺產(chǎn)；

趙某未在60日內(nèi)“明示”接受遺贈，視為放棄。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

趙老先生與甲公司簽訂的《房屋買賣合同》項下關(guān)于一號房屋的全部權(quán)利義務(wù)，由原告趙某繼承享有。

趙某勝訴。

三、法院說理要點

代書遺囑形式合法有效：

有兩名無利害關(guān)系見證人全程在場；

由其中一人代書，注明日期；

被繼承人親筆簽名并錄像佐證意識清醒、意思真實；

符合《民法典》第1135條代書遺囑全部要件。

未辦房產(chǎn)證≠非遺產(chǎn)：

一號房屋雖未登記，但系用騰退補償款購買，購房合同權(quán)利屬于被繼承人的合法財產(chǎn)性權(quán)益，依法可作為遺產(chǎn)繼承。

接受遺贈無需“通知其他繼承人”：

法律未限定接受遺贈必須以特定方式或向特定人作出。趙某在奶奶去世后60日內(nèi)提起訴訟，足以證明其接受遺贈的意思表示，未超法定期限。

孫子可依遺囑取得全部份額：

因遺囑指定由趙某一人繼承兩位老人對房屋的全部權(quán)益，故其可繼受合同項下全部權(quán)利，未來可憑此判決辦理產(chǎn)權(quán)登記。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的隔代遺贈+安置房繼承糾紛，勝訴關(guān)鍵在于三點：

? 遺囑形式零瑕疵：

嚴(yán)格遵循“兩見證+一代書+簽名+日期”規(guī)則，并輔以視頻證據(jù)，徹底堵住“神志不清”“受脅迫”等質(zhì)疑。

? 精準(zhǔn)把握“遺產(chǎn)范圍”：

即使房屋未辦證，只要購房合同真實、款項已付、房屋已交付，其合同權(quán)益即屬可繼承財產(chǎn)——這是很多當(dāng)事人甚至基層法官的認(rèn)知盲區(qū)。

? 及時啟動司法程序=有效接受遺贈：

不必糾結(jié)是否“書面通知”其他子女，起訴本身就是最有力的接受表示，且必須在知道受遺贈后60日內(nèi)完成立案。

作為專業(yè)北京遺產(chǎn)繼承律師，我們建議：

?? 涉及安置房、回遷房繼承，務(wù)必保留騰退協(xié)議、購房合同、付款憑證；

?? 代書遺囑務(wù)必由無繼承利益的第三方擔(dān)任見證人；

?? 受遺贈人應(yīng)在60日內(nèi)通過公證、聲明或訴訟等方式固定接受意思。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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