2025年的物業(yè)行業(yè)，不好干。空置房攀升、收繳率下滑、物業(yè)費降價潮蔓延、關聯(lián)開發(fā)商的歷史包袱尚未出清——

多重壓力疊加下，整個行業(yè)都在經(jīng)歷一場耐力考驗，而就是在這樣的環(huán)境下，萬物云交出了一份逆勢中仍見韌性的成績單。

3月20日，萬物云發(fā)布2025年度業(yè)績。全年營收372.7億，同比增長2.7%，在行業(yè)整體承壓的背景下保持了穩(wěn)健。

而更值得關注的是另一組數(shù)字：剔除開發(fā)商相關業(yè)務影響后，萬物云營收同比增長8.4%，核心凈利潤同比增長11.1%。

這兩個數(shù)字為什么很重要？因為它們代表的是萬物云"自己掙的錢"——不靠關聯(lián)交易輸血、不依賴開發(fā)商資源傾斜，純粹靠市場化經(jīng)營能力實現(xiàn)增長。

在濤哥看來，萬物云這份年報，回答了一個行業(yè)普遍性的問題——當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)的高光褪去，物業(yè)公司靠什么獨立行走？

萬物云給出的答案，是三道算術題。

1

減法：把“舒適區(qū)”做小

這幾年，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)形成一個共識——

誰能更快、更徹底完成經(jīng)營的獨立，在不依賴關聯(lián)開發(fā)商情況下仍然保持增長，誰就能更早進入下一個發(fā)展周期。

道理并不復雜。在過去十年，中國物業(yè)行業(yè)的繁榮，本質上是開發(fā)商高周轉模式的附屬品。開發(fā)商造房子，物業(yè)公司接盤管理，關聯(lián)交易撐起收入，這個模型在上行周期里近乎完美。

但行業(yè)轉向后，物企和開發(fā)商之間復雜的關聯(lián)業(yè)務，從"助力"變成"難題"——應收賬款收不回來，空置新房管理成本還得照付，卻沒有對應物業(yè)費收入。

面對這道行業(yè)共性難題，萬物云選擇的策略是——主動做減法。

2025年，萬物云持續(xù)關聯(lián)交易收入降至22.4億元，同比下降35%，占總收入比重從2021年的19.2%一路壓降至6%。

換句話說，萬物云每賺100塊錢，只有6塊錢跟關聯(lián)開發(fā)商業(yè)務有關，對母公司的經(jīng)營依賴度已經(jīng)降到了很低的水位。

對比行業(yè)里不少物企動輒兩位數(shù)的關聯(lián)交易占比，萬物云的獨立性，在頭部上市物企中已屬前列。

把關聯(lián)業(yè)務"濾鏡"摘掉后，萬物云的真實底色更清晰：非開發(fā)商業(yè)務全年收入347.2億元，同比增長8.4%；核心凈利潤17.1億元，同比增長11.1%。公司真正的增長引擎，已經(jīng)是市場化、非關聯(lián)的業(yè)務板塊。

當然，主動做減法，一定會伴隨成長的陣痛。關聯(lián)業(yè)務收縮意味著一部分"現(xiàn)成收入"沒了，短期報表不會太好看。

這就像一個人下決心戒掉不健康的飲食習慣，短期體重可能波動，但長期身體一定更健康。萬物云的選擇是把"虛胖"減掉，讓經(jīng)營底盤變得更純粹、更扎實。

朱保全在今年致股東信里，引用了李宗盛的一句詞——"該來的我不推"。

減法從來不好做，因為減掉的是曾經(jīng)最熟悉、最舒適的那部分，但萬物云想的很清楚：

行業(yè)進入新階段，能放下"舒適區(qū)"的人，才有資格談未來。

2

加法：存量時代的增長源

做減法需要勇氣，做加法需要功力。萬物云的加法怎么做？先說基本盤。

萬物云有一類業(yè)務叫"循環(huán)型業(yè)務"，通俗理解就是那些年年會續(xù)約、持續(xù)產(chǎn)生收入的基礎物業(yè)服務：業(yè)主每個月交的物業(yè)費，商企客戶每年續(xù)的管理合同，都屬于這一類。

2025年萬物云循環(huán)型業(yè)務收入334億，同比增長8.5%，占總收入比重攀升至89.7%。也就是說，萬物云近九成的收入來自這種"細水長流"式的穩(wěn)定業(yè)務，這是經(jīng)營的安全墊。

這個安全墊背后，是萬物云持續(xù)推進的"蝶城戰(zhàn)略"——

在一個個城市片區(qū)內(nèi)做高密度項目覆蓋，形成區(qū)域規(guī)模效應，再在這個高濃度底盤上疊加社區(qū)增值服務。截至2025年底，萬物云已經(jīng)構建了690個蝶城，覆蓋約一半在管項目。

蝶城不是一個概念，而是一套經(jīng)營邏輯。打個比方，如果一家物業(yè)公司在一個片區(qū)只管一個小區(qū)，那它干什么都是"從零開始"；但如果同一個片區(qū)管十個小區(qū)，那裝修隊可以共享、維修師傅可以就近調(diào)配、房屋經(jīng)紀可跨小區(qū)匹配——運營成本被分攤，服務效率被放大，衍生業(yè)務也有了土壤。

數(shù)據(jù)很直觀：2025年，萬物云房屋修繕業(yè)務收入同比增長67.1%，研選家自營裝修新簽約金額同比增長26.6%。在武漢自管小區(qū)的二手房交易市場，萬物云市占率已提升至35.7%。蝶城正在從"鋪底盤"階段進入"收果實"階段。

住宅市場的拓展上，萬物云同樣有看點：全年新增362個住宅物業(yè)服務項目，其中247個來自存量市場獲取。在這些存量項目中，有51個是通過"彈性定價"模式拿下，占比約兩成。

彈性定價是萬物云在物業(yè)費降價潮中走出的一條差異化路徑——物業(yè)費不再一口價，是根據(jù)服務內(nèi)容和業(yè)主需求靈活組合。

它不是簡單的降價妥協(xié)，而是把"你要什么服務就付什么價"的邏輯引入物業(yè)行業(yè)，讓業(yè)主有選擇權，也讓物業(yè)公司有合理的利潤空間。

在非住宅市場，萬物云旗下萬物梁行2025年續(xù)約率達到90.85%，在競爭白熱化的商企物業(yè)賽道保持了很強的客戶黏性。

同時萬物云切入能源管理賽道，全年新簽52個能源管理項目，貢獻約6780萬元并表收入——這條"第二增長曲線"雖然體量尚小，但打開了從傳統(tǒng)物業(yè)服務向資產(chǎn)運營服務延伸的新空間。

減法做的是"瘦身"，加法做的是"健身"。蝶城戰(zhàn)略、衍生業(yè)務、彈性定價、能源管理，這些加法都正在圍繞核心底盤有機生長。

3

乘法：AI應用的未來潛力

如果說減法解決的是"輕裝上陣"問題，加法解決的是"找到新增長"問題，那萬物云在AI和科技上的投入，瞄準的是一個更長遠的目標——

用技術撬動效率，讓今天花的每一分錢，在未來產(chǎn)生倍數(shù)級回報，這就是"乘法"的邏輯。

先看已經(jīng)兌現(xiàn)的成果。

2025年，萬物云行政開支同比下降近2億元，降幅約10.1%。這個數(shù)字在物業(yè)行業(yè)里面非常罕見。

要知道，物業(yè)是典型的勞動密集型行業(yè)，人工成本高、管理費用剛性強，在規(guī)模還在擴張的前提下能把管理費往下壓，說明效率提升是實打實的。

怎么做到的？萬物云通過自研的AI平臺，上線超過1400個AI智能體，讓大量原本需要人工處理的審批、報表、風控、客服等中后臺工作由AI來完成。

朱保全在業(yè)績會上說得很實在：AI的價值首先在于中后臺提效，物業(yè)歸根結底是人對人的服務，一線保安、保潔、管家面對業(yè)主的溫度感不可替代。AI讓人回歸更有溫度的服務，但不等于裁員。后臺那些重復性的流程性工作，正是AI最能發(fā)揮作用的地方。

而萬物云在科技上更有想象力的一步棋，是"靈石"。

靈石是萬物云自主研發(fā)的一個不動產(chǎn)AI"大腦"，裝在邊緣服務器里，部署到項目現(xiàn)場，可以帶來安全、環(huán)境、通行、資產(chǎn)管理、能源管理等各方面的提質增效。

它能做的事情，是把原本大量靠經(jīng)驗、靠人盯的工作——比如設備巡檢、能耗調(diào)控、安防監(jiān)控——變成AI自動執(zhí)行的標準化流程。

目前萬物云已在全國66個城市、783個項目部署932臺靈石。拿萬物云總部所在的深圳創(chuàng)智云中心來說，最直接的效果是，部署靈石之后，每平米能耗降低了36.5%。

據(jù)了解，靈石區(qū)別于目前市面上大部分樓宇智能化系統(tǒng)的有兩點：

第一，不賣，只租。客戶花小錢就能持續(xù)享受最新的技術升級，萬物云也獲得了穩(wěn)定的持續(xù)收入，一次性買賣變成了長期合作關系。更重要的是，靈石覆蓋的項目越多、積累的運營數(shù)據(jù)越厚，它就越“聰明”，符合AI進化的邏輯。

第二，不造機器人造生態(tài)。不少物業(yè)企業(yè)都開始造機器人，但萬物云選擇了一條不一樣的路徑，不直接生產(chǎn)機器人，而是依托靈石構建機器人生態(tài)，獨樂樂不如眾樂樂。

事實上，看一家物業(yè)公司的科技投入是真落地還是講故事，只需要看兩件事——有沒有提質增效，有沒有形成可復制的商業(yè)模式。

這兩個條件萬物云2025年都初步具備了，當這些前置投入在未來覆蓋更多項目、滲透更多場景，科技對業(yè)務增長、競爭力提升和利潤率回升的撬動，將迎來真正的"乘法效應"。

結 語

朱保全在今年致股東信里做了一個判斷：

物業(yè)行業(yè)正處于"戰(zhàn)國時代"，未來企業(yè)數(shù)量會從十萬量級精簡到萬級水平。

濤哥看來，物業(yè)行業(yè)集中度提升才剛剛開始，而在這輪漫長的洗牌中，能留在牌桌上的，一定是那些把減法做到位、把加法做扎實、把乘法做出來的公司。

萬物云這份年報，是一個行業(yè)樣本——它展示了一家頭部物企如何在地產(chǎn)高光褪去后，一步步建立起獨立行走的能力。

關聯(lián)交易壓降到6%，循環(huán)型業(yè)務占比接近九成，AI驅動管理費下降超一成，物業(yè)底盤上長出修繕和能源管理新業(yè)務，這些都是幾年來持續(xù)調(diào)結構、練內(nèi)功累積的成果。

行業(yè)下半場的競爭，不再比誰背后的開發(fā)商更強，而是比誰能真正靠自己的經(jīng)營能力、服務能力和科技能力站穩(wěn)腳跟。

萬物云的加減乘法，也是整個物業(yè)行業(yè)必須學會的算術。

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