五年前，深圳通過增加土地供應(yīng)、出臺降杠桿等調(diào)控政策，極力把房價從高位拉下來。

　　如今，深圳緊跟穩(wěn)樓市政策步伐，開啟抬高地價等模式，試圖把房價從底部拉起來。

　　五年來，市場冷熱交替，政策松緊變換，唯一不變的，是那只“有形之手”掌控節(jié)奏的決心。

　　01

　　房價到底是怎么漲起來的？

　　關(guān)于這個話題，很多人第一時間想到的，是2008年四萬億放水，和2015年那輪棚改貨幣化。

　　但事實上——

　　不管貨幣放水也好，棚改拆遷也罷，只是點(diǎn)燃房價的導(dǎo)火線，真正的推手，是房價與地價互相抬轎子的五步循環(huán)。

　　第一步，二手房筑底。過去這些年已售商品房的成交價，形成了市場的價格基準(zhǔn)，就像護(hù)城河一樣，穩(wěn)住基本盤。

　　第二步，土拍預(yù)熱。操盤手精準(zhǔn)地拿出幾塊壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊，吸引開發(fā)商爭搶，溢價率慢慢走高，市場開始躁動。

　　第三步，制造地王。當(dāng)土拍熱度起來，總會有開發(fā)商愿意“搏一把”，以超高溢價拿地，地王就此誕生。

　　第四步，拉高新房。地王項目必然要做成高端產(chǎn)品，售價至少追平甚至刷新區(qū)域紀(jì)錄，新房價格天花板被捅破。

　　第五步，帶動二手。新房漲價了，周邊二手房業(yè)主自然不甘心低價賣，要么惜售，要么提價，整個片區(qū)的價格體系就上去了。

　　這五步循環(huán)往復(fù)，就像滾雪球一樣，把房價一步步推高。

　　回頭看2015年初，當(dāng)時全國房價還處在下跌慣性中，但地王已經(jīng)遍地開花，北京、上海、深圳等，一塊塊地王如雨后春筍般冒出。然后發(fā)生了什么，大家都知道了：短短一年，深圳房價翻倍，上海、北京緊隨其后。

　　所以，房價上漲從來不是勻速運(yùn)動，而是在某個節(jié)點(diǎn)突然爆發(fā)。

　　02

　　當(dāng)下，我們走到了哪一步？

　　答案是：正處于拉升核心區(qū)新房價格，以帶動二手市場的階段。

　　這兩天，深圳集中推出了6宗住宅用地，基本都是分布在各區(qū)的核心位置。

　　具體來看

　　3宗位于限購區(qū)：寶安中心區(qū)、前海桂灣、科技園片區(qū)各1宗。

　　3宗位于非限購區(qū)：龍崗大運(yùn)1宗，龍華2宗一個在梅林關(guān)一個在大浪。

　　最有看點(diǎn)的當(dāng)屬限購區(qū)三塊地，不管在產(chǎn)業(yè)、地段還是配套上，都占據(jù)一定優(yōu)勢。而且地塊體量都不大，寶中、前海桂灣、科技園地塊的土地面積，依次為約3.74萬㎡、1.19萬㎡、1.41萬㎡。

　　像本次拿出來的寶中地塊，官方表示將會全力支持開發(fā)商在戶型、陽臺、公共空間設(shè)計等方面大膽創(chuàng)新，打破傳統(tǒng)限制，并建立專項服務(wù)機(jī)制。

　　鼓勵開發(fā)商建更好的房子、回應(yīng)市場改善需求。

　　復(fù)盤2025年，深圳共出讓了12宗宅地——

　　成交規(guī)模創(chuàng)下5年新低，平均溢價率卻創(chuàng)下6年新高，達(dá)到了32.81%，領(lǐng)跑一線城市，前海桂灣、寶中出了個單價地王和總價地王。

　　整體走的是「縮量提質(zhì)」路線：地塊小，聚焦核心區(qū)。

　　后面大概率也是保持這個趨勢。

　　價格方面，現(xiàn)在看到的，深圳灣沄璽二期備案價上調(diào)了，片區(qū)二手業(yè)主節(jié)后普遍惜售，科技園、前海寶中等先鋒板塊也出現(xiàn)了局部回暖的信號。

　　雖然目前還只是復(fù)蘇階段，遠(yuǎn)沒有“萬物皆漲”的地步。但趨勢已經(jīng)很明顯：二手房筑底→土拍升溫→地王出現(xiàn)→核心區(qū)新房漲價→帶動二手，這個鏈條正在啟動。

　　03

　　有人說，這次不一樣了。現(xiàn)在貸款買房，不如賣房炒股，很多年輕人都跑去擁抱高科技了。

　　確實，這一輪樓市調(diào)整，和以往有著很多不同的地方。

　　但對核心城市來說，底層邏輯并沒有變——

　　土地價值提升、貨幣環(huán)境寬松、城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，這些因素共同支撐著房價長期向上的趨勢。

　　小孩子才做選擇題，成年人當(dāng)然全都要。那些在股市里游刃有余的，趁機(jī)加倉的，大部分手里都會有至少一兩套核心房產(chǎn)作為底牌，并且牢牢守住。

　　看騰訊最新披露的財報：

　　2025年，騰訊給115849萬名員工發(fā)了1309億工資，人均年薪超112萬，同比漲了15.9%。

　　那些賺到第一桶金的，對未來收入預(yù)期樂觀的，依然會選擇買房和換房。

　　優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善居住條件，依然是當(dāng)前市場的主流邏輯。

　　看空者最大的誤區(qū)，是低估了人們對“更好生活”的向往。即使總?cè)丝跀?shù)量在減少，但高凈值人群的流向始終向核心城市聚集：

　　從小城市到大城市、從城外到城內(nèi)，從普通住宅到品質(zhì)大平層……

　　每一次置換，都是一次購買力向更高能級城市的集中。

　　這，才是支撐核心城市房價的底層力量。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。

　　而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。