3月18日，西安市發(fā)布最新土地出讓公告，其中最受關(guān)注的，是3宗住宅用地，占地約166.14畝，起始總價約23.57億元。

從位置來看，這3宗住宅地塊含金量并不低，1宗位于高新三期瞳北板塊，2宗來自未央團結(jié)板塊。

整體來看，這幾宗地不僅位于當(dāng)前市場關(guān)注度較高的區(qū)域，而且容積率相對不高，同時均有教育資源加持，在當(dāng)前市場環(huán)境下，還是具備一定吸引力的。

首先來看高新區(qū)推出的住宅用地。

該地塊編號為GX3-18-4，位于高新區(qū)星虹路以東、經(jīng)二十路以西、緯二十六路以南、緯二十八路以北。

凈用地面積約80.939畝，土地用途為住宅，容積率為1.2≤R≤2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，掛牌起始價為141650萬元。

從指標(biāo)來看，這宗地屬于低密地塊。

目前瞳北板塊不少項目容積率在2.8左右，而這宗地最高容積率僅為2.5，因此未來在產(chǎn)品規(guī)劃方面會有更大的發(fā)揮空間。

再來看周邊配套情況，其中教育資源是該地塊的一大亮點。

東北側(cè)為高新區(qū)第三十一小學(xué)和高新區(qū)第十一初級中學(xué)，西南側(cè)為已經(jīng)開學(xué)的高新區(qū)第五十小學(xué)，這幾所學(xué)校均屬于高新一小教育集團體系。不過需要注意的是，具體學(xué)區(qū)以劃分情況為準(zhǔn)。

交通方面，區(qū)域路網(wǎng)也比較成熟，周邊有西太路、恒業(yè)大道等，同時靠近6號線仁村站。

未來還可以通過郭杜西站換乘規(guī)劃中的地鐵15號線，此外高新云巴也在片區(qū)附近設(shè)有站點，整體出行條件還是比較便利的。

在城市配套方面，片區(qū)內(nèi)近年來建設(shè)速度較快，已經(jīng)形成了較為完善的城市界面。

例如永安渠海綿城市公園、未來之瞳科學(xué)公園、大仁遺址公園等生態(tài)配套陸續(xù)建成，同時國際醫(yī)學(xué)中心、西安市第一醫(yī)院高新院區(qū)等醫(yī)療資源也為片區(qū)提供支撐。

商業(yè)方面，永安渠商業(yè)街區(qū)正在逐步完善，今年開業(yè)的西安新羅匯紋酒店也位于附近，整體城市氛圍正在逐漸形成。

整體來看，這宗地所在的瞳北板塊目前已經(jīng)成為高新三期發(fā)展相對成熟的區(qū)域之一。

再看未央?yún)^(qū)團結(jié)片區(qū)。

本次團結(jié)板塊共推出2宗住宅用地，總面積約85.201畝，兩宗地塊均位于團結(jié)板塊核心位置，整體區(qū)位條件較好。

其中第一宗地塊地籍編號為WY9-25-286，位于未央?yún)^(qū)仁里路以南、仁宇路以北、行舍路以東、景云路以西。

凈用地面積約57.291畝，土地用途為住宅、商服共用宗，容積率為1.2≤R≤2.3，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，掛牌起始價為63490萬元。

第二宗地塊地籍編號為WY9-25-306，位于未央?yún)^(qū)御井路以西、眾德路以東、仁宇路以南。

凈用地面積約27.91畝，土地用途為住宅、商服共用宗，容積率為1.2≤R≤2.5，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，掛牌起始價為30570萬元。出讓要求需建設(shè)幼兒園，總建筑面積約3146㎡。

從位置上來看，這兩宗地所在的團結(jié)板塊屬于三環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)范圍，同時距離市政府板塊較近，區(qū)位優(yōu)勢還是比較明顯的。

近年來，該板塊也是西安城市更新推進速度較快的區(qū)域之一，整體規(guī)劃較新，發(fā)展節(jié)奏也比較快。

目前片區(qū)內(nèi)已經(jīng)逐步形成較為完整的城市配套。

交通方面，團結(jié)片區(qū)內(nèi)有10、8號線，同時御井路、鳳城五路等城市主干道貫穿片區(qū)，整體交通條件較為便利。

教育方面，團結(jié)實驗學(xué)校已經(jīng)投入使用，在建的愛知中學(xué)未央校區(qū)預(yù)計今年招生，教育資源正在不斷補強。

商業(yè)方面，龍湖未央天街已經(jīng)投入運營，基本可以滿足周邊居民的日常消費需求。

生態(tài)方面，紅旗鐵路公園正在進行整體改造，未來將形成貫穿片區(qū)的城市綠廊。

與此同時，團結(jié)板塊近兩年也吸引了不少品牌房企進入。

例如綠城、招商、保億、龍翔、保利等企業(yè)均已在片區(qū)布局項目。

代表項目包括綠城綠汀芳菲、招商林嶼縵島、保億潤園、龍翔未央和鳴以及周邊的保利璞悅等。

其中綠城綠汀芳菲四次開盤全部售罄，在當(dāng)前市場環(huán)境下算是表現(xiàn)較為亮眼的項目之一。

整體來看，團結(jié)板塊在西安主城板塊中，市場認(rèn)可度還是比較高的。

而本次出讓的兩宗地塊中，WY9-25-286地塊容積率上限僅為2.3，在片區(qū)內(nèi)算是相對較低的指標(biāo)，對于未來產(chǎn)品打造來說會更有空間。

值得一提的是，就在3月18日當(dāng)天，西安土地市場還成交了一宗住宅用地。

該地塊地籍編號為XC11-7-163，位于新城區(qū)韓森路以南、幸福路以東。

凈用地面積約57.32畝，土地用途為住宅、商服共用宗，容積率為1.2≤R≤2.5。

該宗地最終以41030萬元成交，折合土地單價約716萬元/畝，樓面價約4295元/㎡，競得房企為陜西正恒嘉業(yè)置地有限公司。

從位置來看，該地塊位于幸福林帶秦川廠片區(qū)改造項目范圍內(nèi)，周邊路網(wǎng)比較密集。

幸福路、韓森東路、萬壽路等在此交匯，同時距離地鐵6號線衛(wèi)星測控中心站較近。

教育方面，地塊北側(cè)緊鄰后宰門小學(xué)幸福校區(qū)。此外，地塊西側(cè)就是全長超過5公里的幸福林帶，這一大型城市綠廊也為區(qū)域提供了較好的生態(tài)環(huán)境。

整體來看，本次推出的3宗住宅用地，其實都來自目前西安關(guān)注度較高的板塊，例如團結(jié)片區(qū)、高新瞳北以及幸福林帶等區(qū)域。

這些區(qū)域有一個共同特點，就是城市更新推進速度較快，同時交通、教育、商業(yè)等配套也在不斷完善。

另外從指標(biāo)來看，這幾宗地的容積率普遍不算高，大多控制在2.5左右甚至更低。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，這類地塊往往更適合打造品質(zhì)型住宅項目，開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃上也會有更大的發(fā)揮空間。

至于最終會有哪些房企參與競拍、地塊是否會出現(xiàn)溢價，就要等到4月20日正式競拍時揭曉了。

未來土地成交情況如何，還是比較值得期待的。