做文旅項(xiàng)目，最怕什么？

不是設(shè)計(jì)不好看，不是位置不夠好，而是——錢花出去了，卻不知道花在哪；賬算不清楚，心里沒底。

我見過太多項(xiàng)目，預(yù)算一超再超，從500萬干到800萬，從800萬干到1200萬。最后勉強(qiáng)開業(yè)，算算賬，十年都回不了本。

也見過一些項(xiàng)目，預(yù)算控制得死死的，每一分錢都花在刀刃上。開業(yè)一年回本，第二年就開始賺錢。

區(qū)別在哪里？

區(qū)別在于：從設(shè)計(jì)階段，就開始算賬。

作為專注商業(yè)空間設(shè)計(jì)16年的久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所，我們?cè)?strong>文旅設(shè)計(jì)領(lǐng)域積累了25+精品酒店、15+民宿集群、50+鄉(xiāng)村小院的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。今天，我想和你分享：文旅項(xiàng)目如何控制成本、算清投資回報(bào)。

成本失控的三個(gè)“罪魁禍?zhǔn)住?/p>

做了這么多項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)成本失控通常源于三個(gè)問題：

第一個(gè)罪魁禍?zhǔn)祝憾ㄎ徊磺�，邊做邊�?/strong>

很多項(xiàng)目開工前，定位就沒想清楚。做什么類型？面向什么客群？賣什么價(jià)格？這些基礎(chǔ)問題沒定下來，就開始畫圖、施工。

結(jié)果呢？做到一半覺得不對(duì)，改；快完工了又有新想法，再改。一改就是錢，一改就是時(shí)間。最后預(yù)算翻倍，工期翻倍，效果還不一定好。

第二個(gè)罪魁禍?zhǔn)祝涸O(shè)計(jì)不落地，施工亂加項(xiàng)

有的設(shè)計(jì)公司，圖紙畫得漂亮，但根本不管當(dāng)?shù)啬懿荒苜I到材料、工人能不能做出效果。施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)一看，這個(gè)材料買不到，那個(gè)工藝做不了，只能換材料、改做法。一換一改，錢就上去了。

更可怕的是，設(shè)計(jì)圖紙深度不夠，施工隊(duì)只能“憑經(jīng)驗(yàn)”做，邊做邊加項(xiàng)，錢就不知不覺花出去了。

第三個(gè)罪魁禍?zhǔn)祝褐恢赜惭b，忽視軟裝

很多業(yè)主覺得，硬裝是大頭，軟裝可以省。結(jié)果硬裝花了幾百萬，軟裝只留了幾萬塊。開業(yè)后，空間硬邦邦的，沒有溫度、沒有細(xì)節(jié)、沒有質(zhì)感。

最后還得追加預(yù)算補(bǔ)軟裝，又花一筆錢。

這三個(gè)坑，踩進(jìn)去就是幾十萬、上百萬的損失。

成本控制的三個(gè)核心原則

做了這么多項(xiàng)目，久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所總結(jié)出成本控制的三個(gè)核心原則：

原則一：預(yù)算前置，精準(zhǔn)分配

開工前，就把預(yù)算定死，然后嚴(yán)格按照預(yù)算分配。

內(nèi)蒙玫瑰小院，業(yè)主預(yù)算有限，我們就幫他算了一筆賬：硬裝花多少？軟裝花多少？景觀花多少？預(yù)留多少機(jī)動(dòng)資金？每一項(xiàng)都有明確的數(shù)字。

施工過程中，嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。材料超出預(yù)算的，就換方案；工藝太復(fù)雜的，就簡(jiǎn)化。結(jié)果項(xiàng)目完工，一分錢沒超。

原則二：設(shè)計(jì)落地，材料在地

很多文旅項(xiàng)目在偏遠(yuǎn)地區(qū)，材料運(yùn)輸成本極高。一塊從城市運(yùn)來的瓷磚，運(yùn)費(fèi)比瓷磚本身還貴。

我們的策略是：能用當(dāng)?shù)夭牧系�，絕不用外地材料。

在內(nèi)蒙，我們用當(dāng)?shù)氐呐f木老石；在浙江，我們用當(dāng)?shù)氐闹衲敬u瓦；在福建，我們用當(dāng)?shù)氐氖耐僚�。既省錢，又有地方特色，一舉兩得。

原則三：輕硬裝，重軟裝

這是最容易被忽視的一點(diǎn)。

硬裝是“骨架”，軟裝是“血肉”。骨架夠用就行，血肉才是決定客人感受的關(guān)鍵。

在紹興艾美酒店，我們做硬裝時(shí)，重點(diǎn)放在結(jié)構(gòu)、動(dòng)線、功能上，沒有花太多錢做復(fù)雜的造型。省下來的錢，用在軟裝上——高品質(zhì)的家具、有質(zhì)感的布藝、有故事的藝術(shù)品。最后呈現(xiàn)出來的效果，客人評(píng)價(jià)很高，成本卻控制得很好。

投資回報(bào)的三個(gè)關(guān)鍵公式

算清投資回報(bào)，是每個(gè)文旅項(xiàng)目業(yè)主最關(guān)心的事。我們常用的三個(gè)公式：

公式一：投資回收期

投資回收期 = 總投資 ÷ 年凈利潤(rùn)

比如，總投資800萬，年凈利潤(rùn)100萬，回收期就是8年。

關(guān)鍵問題是：年凈利潤(rùn)能有多少？這取決于定價(jià)、入住率、二次消費(fèi)。設(shè)計(jì)能幫上忙的就是——通過優(yōu)化產(chǎn)品，提升定價(jià)能力；通過業(yè)態(tài)組合，增加二次消費(fèi)。

公式二：?jiǎn)畏吭靸r(jià)

單房造價(jià) = 總投入 ÷ 客房數(shù)

這個(gè)數(shù)字，決定了你的定價(jià)底線。單房造價(jià)30萬，定價(jià)就要300-500元才能覆蓋成本；單房造價(jià)80萬，定價(jià)就要1000元以上。

我們的原則是：在保證體驗(yàn)的前提下，盡量控制單房造價(jià)。

內(nèi)蒙玫瑰小院，單房造價(jià)控制在20萬以內(nèi)，定價(jià)800-1200元，入住率70%以上，兩年回本。

公式三：坪效

坪效 = 年?duì)I收 ÷ 總面積

這是衡量空間利用效率的核心指標(biāo)。同樣的面積，能不能創(chuàng)造更多的營(yíng)收，取決于業(yè)態(tài)組合是否合理。

麗江觀音峽餐飲綜合體，通過復(fù)合業(yè)態(tài)，把餐飲、零售、文化體驗(yàn)放在同一個(gè)空間里�？蛦蝺r(jià)提升200%，坪效翻倍。

三個(gè)案例，三種成本控制路徑

案例一：紹興艾美酒店——模塊化控制成本

276間客房，萬豪旗下，國(guó)際品牌的高標(biāo)準(zhǔn)，但成本必須控制在合理范圍內(nèi)。

我們的策略：模塊化設(shè)計(jì)�？头坎糠�，采用標(biāo)準(zhǔn)化的模塊設(shè)計(jì)，減少定制成本；公區(qū)部分，集中預(yù)算做重點(diǎn)區(qū)域，其他區(qū)域簡(jiǎn)潔處理。

結(jié)果：一次通過萬豪驗(yàn)收，成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)，獲市場(chǎng)好評(píng)。

案例二：內(nèi)蒙玫瑰小院——在地化控制成本

8間房，預(yù)算有限，位置偏遠(yuǎn)，材料運(yùn)輸成本高。

我們的策略：材料在地，工藝簡(jiǎn)化。復(fù)用舊木老石，不花錢買新料；用簡(jiǎn)單的工藝，不用復(fù)雜的技術(shù)；把預(yù)算花在體驗(yàn)設(shè)計(jì)上，而不是裝飾上。

結(jié)果：?jiǎn)畏吭靸r(jià)控制在20萬以內(nèi)，兩年回本。

案例三：杭州周邊民宿——輕硬裝重軟裝

15間房，業(yè)主預(yù)算中等，但希望做出高品質(zhì)的體驗(yàn)。

我們的策略：硬裝做減法，軟裝做加法。硬裝簡(jiǎn)潔干凈，把錢省下來用在軟裝上——高品質(zhì)的床品、有質(zhì)感的家具、有溫度的藝術(shù)品。

結(jié)果：客人評(píng)價(jià)“住進(jìn)來很舒服”，入住率常年保持在80%以上，三年回本。

16年，我們幫客戶把賬算明白

回顧這16年，久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所在文旅設(shè)計(jì)領(lǐng)域積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

• 精品酒店設(shè)計(jì)（25+項(xiàng)目）
• 民宿集群設(shè)計(jì)（15+項(xiàng)目）
• 鄉(xiāng)村小院改造（50+項(xiàng)目）
• 文旅綜合體規(guī)劃（多個(gè)項(xiàng)目）

每一個(gè)項(xiàng)目，我們都堅(jiān)持同一個(gè)原則：先算賬，再設(shè)計(jì)。

創(chuàng)始人湯富強(qiáng)，以商業(yè)顧問、落地管控者、空間設(shè)計(jì)師三重角色，全程參與每一個(gè)文旅項(xiàng)目。

如果你想了解更多

如果你正在規(guī)劃文旅項(xiàng)目，或者想做酒店設(shè)計(jì)、民宿設(shè)計(jì)、鄉(xiāng)村改造——

歡迎來找久棲設(shè)計(jì)事務(wù)所聊聊。我們不先給效果圖，而是先和你一起，把賬算明白。

想了解更多精細(xì)化、系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)干貨？歡迎關(guān)注我們的微信服務(wù)號(hào)：久棲空間設(shè)計(jì)。每周更新深度案例解析、成本控制技巧、文旅運(yùn)營(yíng)心得，幫你把設(shè)計(jì)這件事，徹底弄明白。