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五一期間，各地又出臺(tái)了許多新政，其中最引人注目的是深圳放開(kāi)限購(gòu)。

深圳宣布，之前限購(gòu)的區(qū)域，非戶籍人士只要有居住證，就可以買(mǎi)一套房。聽(tīng)說(shuō)在深圳辦個(gè)居住證，比辦個(gè)假證都容易。

深圳這姿態(tài)，就像比基尼打了一個(gè)活扣，還把帶子遞到了你的手上，手把手教你：

客官，這樣拉一下就可以啦。

一線城市的限購(gòu)是樓市最后的遮羞布，此前上海雖也實(shí)質(zhì)性放開(kāi)了限購(gòu)，但還需要社保/個(gè)稅1年，雖然1年對(duì)于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)也就一轉(zhuǎn)眼的事，但關(guān)鍵時(shí)刻人都是心急火燎，1年的等待期也太折磨人了。

相比之下深圳就open多了，來(lái)的都是客，隨便選隨便挑。這樣一比較，估計(jì)不少在等上海的人，就轉(zhuǎn)投深圳了。

這世上哪有什么忠貞不二，只是看哪邊的誘惑更大罷了。

滬深是一線城市的排頭兵，是中國(guó)城市塔尖上的明珠，這兩個(gè)城市放開(kāi)限購(gòu)，基本就意味著，原來(lái)針對(duì)樓市的政策性制約因素，完全解除。

曾經(jīng)飽受罵名，最近飽受摧殘的樓市，終于獲得了自由身。

我們可以把滬深解除限購(gòu)視為政策底的一個(gè)標(biāo)志，在政策底之前，二手房早已完成了成交量底，2024年30個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交已經(jīng)超過(guò)了2021年，去年這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)保持。

政策底、市場(chǎng)底之后，就該價(jià)格底了。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，深度調(diào)整后的價(jià)格底，往往出現(xiàn)在市場(chǎng)底之后2年左右。

大概也就是今年明年吧。

老司機(jī)昨天在一份研報(bào)里看到一個(gè)數(shù)據(jù)，比較了中國(guó)大城市與世界大城市的租售比，從數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)過(guò)大幅調(diào)整之后的中國(guó)房?jī)r(jià)，已經(jīng)來(lái)到了合理區(qū)間。

上圖就是來(lái)自于這份研報(bào)，可以看到，世界主要城市中，租售比最夸張的是韓國(guó)首爾，超過(guò)80倍，房?jī)r(jià)是年租金的80倍。

大家談?wù)摲績(jī)r(jià)時(shí)經(jīng)常拿人口說(shuō)事，韓國(guó)的人口出生率全世界倒數(shù)第一，人口老齡化非常嚴(yán)重，但一點(diǎn)不耽誤首爾房?jī)r(jià)高得離譜。

租售比最友好的城市是東京，僅僅30倍，這是日本泡沫破滅的后遺癥，長(zhǎng)達(dá)20余年的不景氣，讓日本人對(duì)于房地產(chǎn)完全脫敏，傷得太深，不敢愛(ài)了。

其它城市如倫敦、紐約、悉尼、柏林等，租售比35-45倍之間，換算成租金回報(bào)率是2.2-2.9%之間。我們常聽(tīng)到一些專(zhuān)家說(shuō)國(guó)外的租金回報(bào)高達(dá)5%-7%，那都是沒(méi)扣掉稅費(fèi)，真正的凈收益其實(shí)也就2-3%之間。

中國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)稅，租金幾乎等于凈收入，有可能要減去物業(yè)費(fèi)，但中國(guó)的物業(yè)費(fèi)很低，對(duì)于租金回報(bào)率影響很小，一旦某一天施行房地產(chǎn)稅，回報(bào)率將受到考驗(yàn)。

當(dāng)然，老司機(jī)還是傾向于認(rèn)為，房地產(chǎn)稅會(huì)大部分轉(zhuǎn)嫁給租客。

再來(lái)看看中國(guó)大城市的租售比，北上深40倍出頭，租金回報(bào)率2.2%左右，略低于首爾、新加坡、柏林、悉尼，略高于倫敦、紐約和東京，基本回到同類(lèi)城市的中間位置。

除了一線城市外，中國(guó)的其他重點(diǎn)城市的租售比大約35倍左右，租金回報(bào)率大概為2.8%，在上表中僅高于東京。當(dāng)然，中國(guó)的其它重點(diǎn)城市也沒(méi)法和這些一線國(guó)際城市相比，房?jī)r(jià)更低理所應(yīng)當(dāng)。

但就2.8%的租金回報(bào)率來(lái)看，房?jī)r(jià)其實(shí)也已經(jīng)回到了合理區(qū)間，很多人都以為租金回報(bào)率是一個(gè)常數(shù)，認(rèn)為超過(guò)某個(gè)值就不正常，但老司機(jī)要說(shuō)出一個(gè)扎心的真相。

自二戰(zhàn)結(jié)束以來(lái)，世界各國(guó)的租金回報(bào)率，都在走低。

啥意思？可能1945年的時(shí)候，世界普遍的回報(bào)率在5-6%，那時(shí)候如果有一個(gè)城市低于3%，大家都會(huì)認(rèn)為這個(gè)城市的房?jī)r(jià)有大泡沫；但現(xiàn)在呢，回報(bào)率普遍來(lái)到了2-3%，沒(méi)有人認(rèn)為全球房?jī)r(jià)普遍有大泡沫了。

到底是什么導(dǎo)致了回報(bào)率越來(lái)越低？沒(méi)有權(quán)威的解讀，老司機(jī)傾向于認(rèn)為這是財(cái)富分配失衡的表現(xiàn)，而房產(chǎn)作為財(cái)富的重要載體，就會(huì)把這種失衡反映在房?jī)r(jià)上。

今晚老司機(jī)有一場(chǎng)直播，我將展開(kāi)來(lái)聊一下這個(gè)話題，說(shuō)實(shí)話這個(gè)選題有一點(diǎn)點(diǎn)難度，歡迎預(yù)約捧場(chǎng)。

既然中國(guó)主要城市的租售比已經(jīng)回到了合理區(qū)間，租金回報(bào)率來(lái)到了合理水平，為啥房?jī)r(jià)還沒(méi)有止跌？老司機(jī)認(rèn)為原因有三方面：

其一、下跌具有慣性，人們的預(yù)期扭轉(zhuǎn)需要時(shí)間；

其二、供求比沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，去庫(kù)存需要時(shí)間；

其三、實(shí)際利率偏高，租金回報(bào)不夠吸引人。

以上話題也都是老司機(jī)今晚直播的內(nèi)容，我們直播間進(jìn)一步探討。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開(kāi)始從事房地產(chǎn)，是寧波收費(fèi)最高、咨詢量最大的獨(dú)立咨詢師。從去年開(kāi)始我們推出了VIP服務(wù)，面向近期有買(mǎi)房需求的客戶，由老司機(jī)本人全程陪跑，幫您買(mǎi)對(duì)房、避開(kāi)坑、省下錢(qián)。

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