北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是北京通州人，孩子現(xiàn)在五年級(jí)，踢足球，想初中去朝陽(yáng)那邊上學(xué)，目前考慮在北中、東師附中附近買個(gè)學(xué)區(qū)房。我們想賣掉通州的一處房子，預(yù)算400萬(wàn)左右買朝陽(yáng)的房子，兩居室，面積100平米以內(nèi)，以后不用了好出手。麻煩您幫忙推薦一下看哪個(gè)小區(qū)性價(jià)比高些。

A：

1、先說(shuō)一句，北中如果指的是本校就沒(méi)有學(xué)區(qū)房，北中金盞校區(qū)+東師附中的則不算學(xué)區(qū)房，對(duì)口房源都沒(méi)有溢價(jià)。尤其您是小升初的，那就更不可能有溢價(jià)了，別聽賣房的瞎忽悠。

2、性價(jià)比的話可以用租售比來(lái)比較。用房子總價(jià)除以預(yù)估租金，哪個(gè)的數(shù)值低就說(shuō)明居住角度的性價(jià)比高。

但注意幾點(diǎn)，一是要用同等房源來(lái)比較，不能相差過(guò)大；二是盡量別選帶硬傷的，比如一樓頂樓和臨街遮擋之類的，這種房源得一房一議。三是如果是精裝房源，那最好按照普通裝修的來(lái)估價(jià)，這問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榫托小?/p>

3、另外多說(shuō)一句，如果房子居住的性價(jià)比高，那出手時(shí)一般都不是太容易?；蛘哒f(shuō)就因?yàn)椴惶贸鍪郑允蹆r(jià)才不太高，對(duì)比租金才顯的性價(jià)比高的。

還有一點(diǎn)，您想要的是100平兩居，這在普宅中算偏大戶型了。優(yōu)勢(shì)是自住很舒服，但對(duì)應(yīng)的是出手時(shí)不如7/80平的緊湊戶型，價(jià)格走勢(shì)也有可能不太強(qiáng)，另外性價(jià)比在兩居室中也一般不太高。所以我要建議是不如看看100平左右的三居，各項(xiàng)相對(duì)好的多。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)：我現(xiàn)在方莊住，房子3居，孩子28年上學(xué)，想買龍?zhí)侗崩锓孔?，主要考慮：

（1）上學(xué)方面：對(duì)口光明小學(xué)就在小區(qū)，光明小學(xué)對(duì)口小區(qū)都是老破小，上的確定性較大。對(duì)口的幾個(gè)初中離得也都挺近。后續(xù)讓父母在方莊住，白天接送下孩子，離得也不遠(yuǎn)。

（2）通勤方面：媳婦在方莊上班，我在北邊上班，可同時(shí)兼顧通勤。

（3）環(huán)境方面：小區(qū)北面對(duì)面就是龍?zhí)豆珗@，我晚上喜歡跑步，很合適。

想麻煩咨詢您的問(wèn)題：

（1）龍?zhí)侗崩锒际?5年左右房子，能不能買呢？

（2）現(xiàn)在2-3層的2居價(jià)格還在450-500左右，最近政策加小陽(yáng)春上學(xué)這波，價(jià)格有小幅反彈，何時(shí)下手合適呢？

A：

1、房子沒(méi)什么不能買的，正規(guī)產(chǎn)權(quán)正常交易。而且房齡跟土地產(chǎn)權(quán)沒(méi)什么關(guān)系，現(xiàn)在雖然60年房齡了，但土地都是從2000年公房上市+繳納土地出讓金開始算的，至少到2070年呢。

老房的優(yōu)勢(shì)是戶型小+公攤少，所以居住的性價(jià)比相對(duì)高。另外是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)部分相對(duì)穩(wěn)定，基本就是跟隨大盤漲跌，因?yàn)槠浔旧砭褪谴蟊P的組成部分，占不到便宜也不吃虧。劣勢(shì)是出手時(shí)不太好賣，盡量選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。

2、另外是溢價(jià)方面，盡量選擇低的吧，一房一議，每套房都算算賬就行了。

3、具體價(jià)格我不知道。但既然是28年上學(xué)，常規(guī)建議是沒(méi)必要提前買。因?yàn)榻衲晔侨雽W(xué)人數(shù)的最明顯轉(zhuǎn)折年，都等著看什么情況呢。反正如果沒(méi)有政策加持，那進(jìn)入低谷期之后，學(xué)區(qū)溢價(jià)的比例至少不會(huì)增加，是否下降則看行情。

當(dāng)然您家要是都準(zhǔn)備好了就買唄，買完了也就踏實(shí)了，不再看市場(chǎng)價(jià)和學(xué)區(qū)溢價(jià)也就無(wú)所謂了。但還是盡量買溢價(jià)低的，能買到就算各項(xiàng)兼顧了。

僅供參考。

三

Q:

想咨詢買房的建議，我們是剛需，兒子在朝陽(yáng)區(qū)東壩工作，考慮東壩附近近交通和學(xué)區(qū)的二手房，總價(jià)600萬(wàn)左右，麻煩您給出建議，謝謝！

之前看了東壩附近的常青藤和奧林匹克花園兩個(gè)小區(qū)，覺(jué)得不太滿意，麻煩您給出建議，這兩個(gè)小區(qū)能考慮嗎？另，地鐵3號(hào)線東壩北站附近有個(gè)保利天匯，這個(gè)小區(qū)情況您了解嗎？能否考慮？

A：

1、已經(jīng)不滿意了，那還怎么給建議??？如果給建議的話肯定是能考慮，但這好像沒(méi)什么意義吧？

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，以?shī)W園為例，北京當(dāng)年最大的商品盤，理念和質(zhì)量都不錯(cuò)，當(dāng)年的地產(chǎn)明星盤。到現(xiàn)在為止，最早的項(xiàng)目總經(jīng)理還住在這個(gè)小區(qū)呢，從側(cè)面也能說(shuō)明質(zhì)量了吧？?jī)r(jià)格走勢(shì)一直是北京平均值，有時(shí)略強(qiáng)一點(diǎn)兒，而且還是在東壩地鐵不通+配套不全的時(shí)候。現(xiàn)在的劣勢(shì)就是老了點(diǎn)兒，看自己是否喜歡吧。

常青藤也是曾經(jīng)的樓王，一度是五環(huán)外最高價(jià)樓盤。當(dāng)然后來(lái)價(jià)格走勢(shì)正常了，開發(fā)商沒(méi)再瞎折騰，現(xiàn)在也是基本跟隨大盤漲跌，至少不吃虧。

3、保利天匯我不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家，說(shuō)好聽的沒(méi)人給錢，說(shuō)不好的老惹麻煩。

僅供參考。

四

Q:

目前住石景山，娃29年上學(xué)。近期想換房，改善+上學(xué)兼顧，目前有點(diǎn)喜歡隅海岄145戶型，位置和通勤都還比較滿意，但是對(duì)配建的清華附中辦學(xué)質(zhì)量沒(méi)信心，不知道是否合適？

A：

1、我對(duì)新房不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家。另外既然是改善+上學(xué)，那就看自己的喜好和判斷吧，沒(méi)必要聽外人的。房子是用來(lái)住的，自己喜歡就好。

2、不過(guò)提醒幾句吧。有個(gè)叫李嘉誠(chéng)的說(shuō)過(guò)一句話：房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定？地段、地段還是地段兒。

所以常規(guī)建議是如果有保值的想法，那最好評(píng)估一下地段兒價(jià)值。盡量避開不太繁華的兩區(qū)交界，要不然有可能發(fā)展的慢一些。另外是評(píng)估一下鐵道的影響，這是很難規(guī)劃+引入配套的物理阻隔。

再有就是145平在戶型中不太占優(yōu)。因?yàn)楸本┑暮勒€是140平，而您這超過(guò)的又不多，所以如果在將來(lái)出手時(shí)趕上政策不配合，那或許因?yàn)槎愘M(fèi)高而影響價(jià)格+成交周期。

3、至于學(xué)校方面我不敢預(yù)測(cè)。但建議算算學(xué)區(qū)溢價(jià)，然后跟海淀平均值比較一下看看是否合適？

總之我說(shuō)不出什么具體的建議，只是列出這些情況供參考。另外房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)的，都是主要看自己的喜好。

僅供參考。

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