最近深圳樓市出了一件很有象征意義的事，一個樓盤直接開啟大幅降價。據(jù)媒體報道，位于深圳寶安新安街道的君悅名都樓盤突然開始大降價，一套89平三房，開盤價直接降了80到115萬，有些低樓層的房源500萬出頭就能買到�，F(xiàn)在中高樓層的價格大概在520萬到530萬之間，單價大概5.8萬到5.9萬。而一些低樓層，總價500萬左右，單價甚至只要5.6萬。

問題是，這個樓盤在去年7月份開盤的時候，備案均價還是8.2萬每平，哪怕當(dāng)時打完折，成交價也接近7.3萬。那么現(xiàn)在呢，直接降到5萬多，一套房子瞬間少了100多萬。

要知道，這一塊還不是深圳的普通地段，是正兒八經(jīng)的深圳核心區(qū)域。按照深圳官方的劃定，核心區(qū)只有幾個地方，包括福田、南山，還有寶安的新安街道，這些地方也算是深圳最堅挺的區(qū)域了。結(jié)果現(xiàn)在核心區(qū)的新盤也開始大幅降價，這其實也說明了一件事：深圳樓市還在繼續(xù)往下走。

很多人可能以為樓市已經(jīng)見底了，但是從數(shù)據(jù)上看，根本沒有那么樂觀。2025年深圳新房的成交量只有3.7萬套，比2024年少了1萬多套，新房均價也跌到了5.3萬每平。再看各個區(qū)的成交量，11個區(qū)里面只有坪山的成交量在增加，其余10個區(qū)全部都在下滑。有的地方更加夸張，比如鹽田、深汕，成交量直接腰斬。

但是真正反映市場情況的，其實在二手房，因為二手房才是真正的自由市場。2025年深圳二手房成交量大概7萬套，成交量相比于之前略有增加，但是價格依然還在下跌當(dāng)中，全年二手房均價已經(jīng)跌破6萬，正式進(jìn)入五字頭時代。

實際上，早在2024年7月，深圳二手房均價就第一次跌破6萬，當(dāng)時是5.92萬一平。后來在2024年四季度，因為強(qiáng)烈的政策救市，價格短暫回到了6萬以上，但時間也不長。去年中美貿(mào)易摩擦再次升級，市場信心又開始動搖，深圳的房價再次掉頭往下，到了去年7月又跌回6萬以下，之后就是震蕩下行。

但如果你把時間再拉長一點看，會發(fā)現(xiàn)一個更加驚人的事實：這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)5年了。從2021年深圳房價見頂開始計算，到現(xiàn)在已經(jīng)整整5年，而且不止是深圳，一線城市都差不太多。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計過，北京的房價大約已經(jīng)跌了30%，回到2016年的水平，上海跌了31%，廣州跌了33%。深圳跌得最多，接近40%，基本上都回到了2016年的水平，香港則更慘，房價直接跌回了2015年。

這其實就很能說明一個問題，這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整是一個全國性的調(diào)整，不是某個城市的問題，也不是什么政策的問題。過去20年，中國很多城市的房價其實是嚴(yán)重透支未來的，很多城市的房價早就超過了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。

房價漲得飛快，但收入?yún)s跟不上，近幾年人口也開始出現(xiàn)變化，于是市場開始自我進(jìn)行修正。簡單說就是房價和現(xiàn)實之間差距太大了，而現(xiàn)在市場真的把這個差距慢慢拉了回來。

當(dāng)然，各地政府也不會坐著不動，樓市救市政策其實一直都在出。前不久，上海就打響了今年樓市救市的第一槍，政策給得也非常直接，就是要放開核心區(qū)的限購。以前外地人在上海買房需要3年社保，現(xiàn)在變成了1年。

如果你有3年社保，可以多買一套；如果你沒有上海戶口，但是有5年以上的居住證，也可以直接買一套。另外還有公積金貸款額度的提高，家庭最高貸款額度從160萬提高到240萬，如果你是多子女家庭，或者買的是指定的綠色建筑，還能更高。

這些政策釋放的信號其實都非常明顯，2026年很可能是瘋狂救市的一年，但問題來了，救市就一定有效嗎？其實關(guān)于這個問題我已經(jīng)聊過不止一次了，根本沒用。因為這一次房地產(chǎn)的問題，已經(jīng)不是簡單的政策性問題了，而是需求側(cè)崩了。我一直用一個詞形容現(xiàn)在的市場：需求斷檔。

什么意思呢？簡單來說就是三類人都不買房了。

第一類，有錢人，他們現(xiàn)在不太愿意把錢投到房地產(chǎn)，因為經(jīng)濟(jì)不確定性太多了，全球局勢、貿(mào)易沖突、戰(zhàn)爭的風(fēng)險，大家現(xiàn)在更愿意把錢握在手里，甚至有很多過去炒房的人，現(xiàn)在都只想趕緊套現(xiàn)離場。

第二類，中產(chǎn)，他們現(xiàn)在還有一定的首付能力，但是也不敢買，因為擔(dān)心房價繼續(xù)跌，怕買在最高點，又怕未來更便宜，于是大家都選擇觀望。

第三類人就是普通人，這類是完全真的買不起了，收入增長停滯，就業(yè)壓力越來越大，很多人連首付都拿不出來。

于是整個市場就變成了一種奇怪狀態(tài)：富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起，需求就這樣斷掉了。

更重要的是，很多年前的觀念開始改變。過去買房是人生目標(biāo)，現(xiàn)在很多人都開始覺醒了：我為什么一定要買房呢？房貸30年，每個月幾萬塊，不敢辭職，不敢生病，不敢停下來，人生就像被鎖住了一樣。于是，越來越多的年輕人開始選擇另一種生活，不買房，選擇租房，把錢留給自己，去旅行，去換工作，去過更自由一點的生活。說白了就是一句話，很多人不愿意再為高房價買單，從而壓上自己的一生。

其實還有一個更現(xiàn)實的問題，中國家庭的杠桿率其實已經(jīng)到頂了。上一輪房價上漲，很多家庭已經(jīng)掏空了6個錢包，包括父母的錢、爺爺奶奶的錢、外公外婆的錢，全部都投進(jìn)去了。中國居民的杠桿率在2021年之后基本就沒有再上升，這說明什么？大家都已經(jīng)借不動錢了。

再加上人口的變化，中國人口從2022年開始就負(fù)增長了，22年減少85萬，23年減少208萬，24年減少139萬，25年減少339萬，四年的時間，總共減少了770多萬人。而人口是房地產(chǎn)最核心的變量，人口在減少，房子卻越來越多，這個邏輯其實就很難改變了。

所以說，未來房地產(chǎn)的走勢很可能就只有一條路：尋找新的平衡點。房價、收入、人口、預(yù)期四個因素重新找到一個新的平衡點，房價才可能真正穩(wěn)定下來。但是這個過程會非常漫長，因為真正決定房價的不是政策，而是經(jīng)濟(jì)。

只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)回暖，就業(yè)回暖，收入回暖，大家的信心重新燃起來的時候，房地產(chǎn)市場才可能真正穩(wěn)定。否則你哪怕再多的救市政策，市場也只會短暫反彈，然后繼續(xù)尋找新的底盤。