來源：市場(chǎng)資訊

（來源：奧派經(jīng)濟(jì)學(xué)）

文丨鄧新華

最近看了一些關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論。我覺得有意思的是評(píng)論區(qū)。

上海上個(gè)周末兩天就簽了2862套，創(chuàng)下近5年的周末新高。北京到3月13號(hào)，二手房網(wǎng)簽6848套，環(huán)比漲了50%多，比去年小陽春也漲了29%。深圳春節(jié)假期復(fù)工后的22天里，貝殼深圳合作門店二手房簽約量較去年同期增長(zhǎng)19%，創(chuàng)近五年同期新高。

這一輪的二手房成交回暖，和以前相比，有一些不一樣的信號(hào)，必須重視。

首先這一輪的成交回暖，不是政策刺激的結(jié)果，而是市場(chǎng)自發(fā)的結(jié)果。除了上海出了個(gè)滬七條，北京、深圳近期并沒有出新的放寬政策，而滬七條的力度也并沒有很大。

這一點(diǎn)是非常重要的。因?yàn)樽罱膬赡辏慨?dāng)政策放寬一下，樓市成交量就被刺激一下，可是過不了多久就萎了。這放寬的力度還得比較大，才能對(duì)市場(chǎng)有點(diǎn)刺激。小力度的放寬，市場(chǎng)理都不理。

這一次的成交回暖，是近四五年來，第一次非政策刺激下的自然回暖。

其次，這次“剛需”買房積極起來了，這也是近四五年來第一次。“剛需”這個(gè)詞，怪怪的。有個(gè)博主說：“這個(gè)世界上根本就沒有剛需 沒有人會(huì)花幾百萬幾千萬去買一個(gè)賠錢貨?！蔽液芡?。我這里勉強(qiáng)在“滿足基本居住需求”的定義上用一下它吧，但這個(gè)其實(shí)也不準(zhǔn)確?；蛘吒鼫?zhǔn)確地說，低價(jià)格帶的房子，成交積極起來了。

當(dāng)然了，雖然有這兩個(gè)信號(hào)，也不能斷定房?jī)r(jià)就不會(huì)下跌了。誰知道會(huì)不會(huì)又有什么抽風(fēng)的事，打斷樓市回暖的過程呢。

但這個(gè)時(shí)候還認(rèn)定“房?jī)r(jià)必然一直跌”那可就真是窮人思維了。

其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)，看漲也好，看跌也好，都不是窮人思維。并不是說，看跌就是窮人思維，看漲就不是窮人思維。

什么才是窮人思維呢？那就是賭氣式地看漲，或者賭氣式地看跌。

正常來說，你對(duì)房?jī)r(jià)看漲還是看跌，應(yīng)該多看看各種因素。看法有可能錯(cuò)，但要有經(jīng)濟(jì)邏輯，要正反因素都考慮。賭氣式看漲，或者賭氣式看跌，就是只看支持自己的因素，反面證據(jù)一概不管。

比如有些公號(hào)說近期房?jī)r(jià)回暖，評(píng)論區(qū)有人說：“據(jù)說最低漲幅不能低于20%，你們消息這么靈通干嘛不提前抄底？反正不限購了?！?/p>

“行，漲了，你們多買幾套。反正房?jī)r(jià)再跌50%，我才會(huì)買?！?/p>

這樣說的人，假設(shè)房?jī)r(jià)真的再跌50%，你覺得他就會(huì)買嗎？

不，他不會(huì)買。他會(huì)期望再跌50%。

因?yàn)椋績(jī)r(jià)當(dāng)前下跌，會(huì)讓他相信，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌。在他的思維中，“當(dāng)前跌”就是“未來跌”的理由。或者，他把愿望當(dāng)成未來。房?jī)r(jià)200萬，這個(gè)時(shí)候他的愿望是：“如果能夠100萬買個(gè)房子多好！”他說等跌到100萬他就買。等房?jī)r(jià)跌到100萬了，他的愿望變了：“現(xiàn)在買100萬的房子，有風(fēng)險(xiǎn)。如果能夠50萬買個(gè)房子多好！”他說等跌到50萬他就買。可是，市場(chǎng)怎么可能一直滿足你的愿望呢？

他的愿望實(shí)際上是：國家通過調(diào)控，讓200萬的房子，100萬賣給他，而他還能200萬賣出去。如果房?jī)r(jià)真的跌到100萬了，他買下來，又不能200萬賣出去，這不符合他的愿望，他就生氣，就期望跌到50萬。

你說：“你這愿望不一定實(shí)現(xiàn)得了?！彼透阗€氣：“行，你相信房?jī)r(jià)不跌，那你就多買幾套，反正我不買?！币再€氣的方式對(duì)待自己的錢，甚為不智。等以后房?jī)r(jià)漲上去了，痛是自己的。

究竟應(yīng)該怎樣看中國房?jī)r(jià)呢？

要理解特色調(diào)控的“打完左臉打右臉”的模式。

當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，調(diào)控政策是各種打需求、打流動(dòng)性，也就是，打價(jià)值。所以，房?jī)r(jià)在上漲過程中，不斷在積累下跌的因素。但這個(gè)時(shí)候樂觀者以為，各種下跌的因素都沒能阻止房?jī)r(jià)上漲，所以它一定能繼續(xù)上漲。

當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，調(diào)控政策是各種打供給，也釋放一些需求。所以，房?jī)r(jià)在下跌過程中，不斷在積累上漲的因素。但這個(gè)時(shí)候悲觀者以為，各種上漲的因素都沒能阻止房?jī)r(jià)下跌，所以它一定能繼續(xù)下跌。

這個(gè)時(shí)候，他會(huì)強(qiáng)調(diào)幾個(gè)因素，比如，人口減少的趨勢(shì)沒有變吧？城市化率完成得差不多了吧？工資還沒有上漲吧？外部貿(mào)易環(huán)境沒有改善吧？這些都沒變，你跟我扯什么房?jī)r(jià)上漲。

確實(shí)，這些因素都沒變。可還得注意另外一些因素：供給連年大幅減少了，貨幣膨脹得更大了，行政管制取消了一批了……人口、工資等因素是沒變，如果是供求掰手腕，你可以把這些因素看成不變力，可是另一方的力一直在積累，總有反轉(zhuǎn)的一天。

我的觀點(diǎn)很明確：目前的調(diào)控方式，必使得房?jī)r(jià)暴漲暴跌。經(jīng)濟(jì)學(xué)講，調(diào)控從來不是減少波動(dòng)的，而是加劇波動(dòng)的。現(xiàn)在房?jī)r(jià)是不是到了底部，我不知道，但我相信房?jī)r(jià)一定有暴漲的一天。

但我不是鼓勵(lì)你買房。買不買，你自己決定，自己負(fù)責(zé)。

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