全國(guó)房地產(chǎn)尚在調(diào)整期，東北部分城市開(kāi)始出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的曙光。

最新公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有10個(gè)、持平城市7個(gè)，較上月明顯增加。

在這之中，沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱這四座東北核心城市，新房?jī)r(jià)格全部止跌。除了哈爾濱較上月持平外，其中三城已出現(xiàn)環(huán)比上漲。

在本輪調(diào)整周期中，大連是東北地區(qū)較早止跌回暖的城市之一。去年春季就出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的情況，一度與上海成為當(dāng)月環(huán)比漲幅最高的城市。

房?jī)r(jià)變化，往往只是結(jié)果。

“樓市回暖”之外的東北，可能已經(jīng)跟我們印象里的不一樣。

回來(lái)的，不只是房?jī)r(jià)

過(guò)去十年，東北最為人熟知的話題，是人口的持續(xù)流出。2015年—2024年的十年間，東北三省人口縮減超1100萬(wàn)人。

到了現(xiàn)在，這一趨勢(shì)出現(xiàn)細(xì)微的松動(dòng)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年遼寧省省際常住人口凈流入4.5萬(wàn)人。這是繼2023年遼寧扭轉(zhuǎn)連續(xù)11年人口省際凈流出局面后，再次實(shí)現(xiàn)人口凈流入。

2023年，吉林、遼寧曾時(shí)隔多年出現(xiàn)人口回流，人口凈流入分別達(dá)到4.3萬(wàn)人、8.6萬(wàn)人。這在當(dāng)時(shí)被視作東北人口回流的重要標(biāo)志。

但在次年，人口機(jī)械增長(zhǎng)再次轉(zhuǎn)負(fù)，分別凈流出10.8萬(wàn)人、4.9萬(wàn)人。此次能夠再度扭轉(zhuǎn)人口流出的態(tài)勢(shì)，顯得尤為重要。

在人口統(tǒng)計(jì)學(xué)中，跨區(qū)域流動(dòng)被稱為“機(jī)械增長(zhǎng)”。對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，這往往意味著，誰(shuí)能吸引人，誰(shuí)就有增長(zhǎng)的可能。

歷經(jīng)多年沉寂后，東北重新具備這種能力。

這種變化并非單一因素推動(dòng)。

一方面，過(guò)去長(zhǎng)期存在的東南沿海虹吸效應(yīng)正在減弱。當(dāng)高房?jī)r(jià)、高成本成為一線城市的常態(tài)，一部分人口開(kāi)始重新計(jì)算生活與發(fā)展的性價(jià)比。

另一方面，得益于東北自身的調(diào)整。

2023年底，哈爾濱憑借“討好型市格”成為網(wǎng)紅城市，流量加持下旅游市場(chǎng)一片火熱。冰雪旅游走紅，外地游客涌入疊加較低的購(gòu)房門檻，短期內(nèi)吸引了部分外地游客前來(lái)購(gòu)房。

據(jù)哈爾濱住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年12月至2024年1月，非哈市人員在哈購(gòu)房共4650套，同比增長(zhǎng)94%。

再以遼寧為例，當(dāng)?shù)卣七M(jìn)以裝備制造、新材料、新能源、生物醫(yī)藥為核心的產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，并發(fā)布重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群人才需求目錄，試圖用更明確的產(chǎn)業(yè)方向重新組織經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

同時(shí)，在政策層面強(qiáng)化留人邏輯，從教育資源配置到人才環(huán)境優(yōu)化，試圖構(gòu)建一個(gè)能夠“留下人”的城市生態(tài)。

于是，一個(gè)新的流動(dòng)方向開(kāi)始出現(xiàn)。不僅是人往外走，也開(kāi)始有人“往回走”。

不過(guò)這種回流不能代表人口趨勢(shì)的全部。人口的另一面是自然增長(zhǎng)。從總量來(lái)看，東北三省的總?cè)丝谌栽谑湛s。

2021年，哈爾濱總?cè)丝诘魄f(wàn)，東北再無(wú)千萬(wàn)人口城市。

2023年遼寧出生人口17萬(wàn)人，死亡人口40.6萬(wàn)人，2024年這一趨勢(shì)依舊延續(xù)；

黑龍江自2023年起不再在統(tǒng)計(jì)公報(bào)中公布出生人口、死亡人口數(shù)據(jù)和人口自然增長(zhǎng)率等指標(biāo)，但根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2024》顯示，2023年中國(guó)各省份人口數(shù)據(jù)中，黑龍江的出生率和自然增長(zhǎng)率均在31個(gè)省份中墊底，死亡率則在31個(gè)省份中最高。

盡管無(wú)法立即扭轉(zhuǎn)總量收縮，但人口流動(dòng)開(kāi)始出現(xiàn)方向的改變，本身就已經(jīng)具有意義。

在破局與修復(fù)間找平衡

人口流動(dòng)的背后，始終是產(chǎn)業(yè)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)就業(yè)崗位的增加，才能吸引或留下更多的人。

從近三年?yáng)|北三省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看，黑龍江雖然連續(xù)三年增速不及全國(guó)平均，但是同比增速整體穩(wěn)健上升；吉林2023年增速超過(guò)全國(guó)平均1.1個(gè)百分點(diǎn)，此后兩年略有波折，但整體還是處于全國(guó)平均線上。

近三年?yáng)|北三省GDP增速（數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局）

另一個(gè)變化來(lái)自于核心城市。

2025年，大連實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10002.1億元，成為東北首個(gè)GDP突破萬(wàn)億的城市。盡管首個(gè)萬(wàn)億城市來(lái)得比預(yù)料中更晚一些，但重新出現(xiàn)“領(lǐng)跑城市”，這一點(diǎn)對(duì)于東北來(lái)說(shuō)也尤為關(guān)鍵。

支撐這一增長(zhǎng)的，依然是工業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，大連石化工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.9%，裝備制造業(yè)增長(zhǎng)15.4%，其中鐵路船舶行業(yè)增長(zhǎng)57.5%，汽車行業(yè)增長(zhǎng)19.5%；高技術(shù)制造業(yè)增長(zhǎng)13.9%，計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)均實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。

這意味著，東北的復(fù)蘇路徑更多建立在制造業(yè)實(shí)力的“再升級(jí)”。

從2026年地方兩會(huì)中也能看出，東北地區(qū)更多仍在破局與修復(fù)之間尋找平衡。

中信建投證券研究認(rèn)為，遼寧、吉林、黑龍江的首要任務(wù)多與擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)體經(jīng)濟(jì)振興或供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化相關(guān)，同時(shí)將新質(zhì)生產(chǎn)力與糧食安全納入重要位置。

黑龍江在前三項(xiàng)任務(wù)中明確提出夯實(shí)糧食安全根基，吉林強(qiáng)調(diào)構(gòu)建特色現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，遼寧強(qiáng)化工業(yè)化方向與科技效能提升。

東北地區(qū)的任務(wù)排序呈現(xiàn)出“內(nèi)需托底—產(chǎn)業(yè)升級(jí)—特色資源強(qiáng)化”的路徑特征，體現(xiàn)出在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行結(jié)構(gòu)再造的戰(zhàn)略思路。

某種程度上，這是一條更慢，但也更穩(wěn)的路徑。

但結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然存在。

依舊以大連為例，當(dāng)前大連石化產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值比重仍超過(guò)40%，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)依然是絕對(duì)支柱。

這意味著，東北經(jīng)濟(jì)的上限，很大程度上仍取決于能否完成真正的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，而不僅僅是周期性復(fù)蘇。

另一層面，服務(wù)業(yè)是能吸納更多就業(yè)崗位的行業(yè)。

2025年，黑龍江、吉林、遼寧的第三產(chǎn)業(yè)占比分別為56.4%、57.3%、58.4%，對(duì)比全國(guó)57.7%的均值差距不大，但與就業(yè)大省相比仍有較廣闊的增長(zhǎng)空間。

房?jī)r(jià)“鈍感力”背后

回到房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，理解東北房?jī)r(jià)的變化，離不開(kāi)一個(gè)前提：東北的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在很長(zhǎng)時(shí)間里都與全國(guó)大多數(shù)地區(qū)不同。

此前，在一些沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或超一線城市里，房地產(chǎn)長(zhǎng)期具有較強(qiáng)的金融屬性與投資屬性。

而在東北，雖然在房?jī)r(jià)上行期也有“炒房”現(xiàn)象的存在，但房子的核心功能更接近于消費(fèi)品，用以滿足居住、教育、改善需求。

以大連為例，2025年商品住宅成交均價(jià)約為15154元/平方米，同比上漲4%。

從結(jié)構(gòu)來(lái)看，100萬(wàn)至150萬(wàn)元總價(jià)段仍為市場(chǎng)主力，同時(shí)100—120平方米、140—160平方米面積段占比提升明顯，而300萬(wàn)—400萬(wàn)元改善型產(chǎn)品需求也有所增長(zhǎng)。

這背后是典型的居住升級(jí)邏輯，即房屋的剛需和改善需求。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)疊加較低的金融杠桿，使得東北樓市在全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期中呈現(xiàn)一種“鈍感力”。

綜合來(lái)看，東北房?jī)r(jià)的“回暖”，更像是一種結(jié)果，而非起點(diǎn)。

它的背后是人口流動(dòng)方向的微調(diào)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)步修復(fù)，也是城市成本優(yōu)勢(shì)重新被看見(jiàn)后的反饋。

但更深層的問(wèn)題仍然存在。

在人口增長(zhǎng)放緩、新房庫(kù)存壓力較大的情況下，疊加全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景，東北房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以居住屬性為主。

正因如此，這一輪變化的意義，反而不在房地產(chǎn)本身。

多少人愿意回來(lái)，多少人愿意留下，這或許仍是東北最深刻的問(wèn)題。

本文源自：時(shí)代周報(bào)

作者：王晨婷