來源：華泰睿思

節(jié)后新房成交同比下行，但二手房市場迎來三年以來最強(qiáng)“小陽春”，房價節(jié)前整體趨穩(wěn)，一線城市表現(xiàn)相對堅挺。前瞻指標(biāo)顯示，二手房需求熱度尚在高位，業(yè)主掛牌心態(tài)趨穩(wěn)，但買賣雙方議價率走闊，價格預(yù)期修復(fù)仍需時日，針對性樓市支持政策的有效性得以驗證，小戶型成交占比顯著提升，價格有望率先筑底，同時打通置換鏈條的第一環(huán)，為樓市企穩(wěn)積累勢能。當(dāng)前地產(chǎn)市場底部漸明，關(guān)注優(yōu)質(zhì)房企以及物管企業(yè)投資機(jī)遇。

核心觀點(diǎn)

成交量價：二手房“小陽春”與新房熱度呈反差，價格趨穩(wěn)

節(jié)后新房網(wǎng)簽面積同比-8.8%。二手房成交量是本次“小陽春”最為亮眼的指標(biāo)。春節(jié)至今一個月以來，22城網(wǎng)簽面積成交量達(dá)2023年以來新高，26城節(jié)后二手房實時成交套數(shù)同比增速高達(dá)22%。房價節(jié)前企穩(wěn)，3月以來小幅松動，一線城市相對堅挺。自25年12月28日起，84城冰山指數(shù)周環(huán)比降幅開始收窄，步入3月指數(shù)有所松動，但周環(huán)比跌幅仍在0.2%及以內(nèi)。截至3月22日，冰山指數(shù)84城月環(huán)比-0.5%，其中一線/二線/三四線城市分別為-0.3%/-0.6%/-0.4%。

前瞻指標(biāo)：成交量熱度持續(xù)性有一定支撐，價格預(yù)期仍在震蕩

1.掛牌量季節(jié)性回升，但增速緩于去年，體現(xiàn)業(yè)主心態(tài)趨穩(wěn)：截至3月21日，49城重點(diǎn)城市掛牌量較春節(jié)漲幅僅1.0%，業(yè)主并未因成交放量而加速掛牌（尤其一線城市）；2.帶看量先增后穩(wěn)，需關(guān)注帶看量下降對后續(xù)成交的影響：截至3月22日，最后一周同比-2.0%。節(jié)后四周帶看量累計同比-2.6%；3.議價率反映買賣方在價格端的預(yù)期差仍然較大。截至26年2月末，議價率持續(xù)走闊至10.8%，環(huán)比1月+0.5pct，但一線城市有所收窄。買賣方的價格預(yù)期差整體并未因成交熱度抬升而縮小，這意味著市場交易邏輯仍基于性價比，成交放量向房價預(yù)期傳導(dǎo)尚需時日。

小陽春特點(diǎn)：政策發(fā)力城市增速亮眼，小戶型為主力

1.以上海為代表的政策發(fā)力城市表現(xiàn)較佳，弱二線及以下城市增速更強(qiáng)勁：“滬七條”作為本輪一線城市最具力度的政策，獲得了有效的市場反饋。上海節(jié)后網(wǎng)簽面積同比+17.4%，冰山指數(shù)（截至3月22日）較新政前跌幅僅0.04%，量價表現(xiàn)均優(yōu)于其他一線城市。此外，衢州、拉薩等弱二線及以下城市迎來高增長，我們認(rèn)為原因在于去庫壓力較小以及補(bǔ)貼型政策敏感度更強(qiáng)；2.小戶型是本輪成交主力，其占比提升也形成城市間共性，我們認(rèn)為有如下原因：1）持續(xù)的房價調(diào)整凸顯了小戶型的性價比；2）公積金等政策釋放剛性和剛性改善購買力；3）重點(diǎn)城市限購政策放松，更利于小戶型客群。

投資結(jié)論

在沒有超預(yù)期政策扶持的背景下，節(jié)后二手房熱度啟動反映市場底部漸明，我們認(rèn)為核心城市布局的優(yōu)質(zhì)房企及配套服務(wù)商將迎來長期發(fā)展機(jī)遇。重點(diǎn)推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產(chǎn)品”的“三好”地產(chǎn)股；2、依靠運(yùn)營能力在市場調(diào)整中掌握現(xiàn)金流生命線的房企；3、受益于香港市場復(fù)蘇的香港本地房企；4、受益于穩(wěn)健現(xiàn)金流、具備分紅優(yōu)勢的物管企業(yè)。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)政策波動，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇不及預(yù)期，部分房企經(jīng)營風(fēng)險。

正文

房地產(chǎn)市場進(jìn)入“馬年”已滿四周，我們通過多方面數(shù)據(jù)來觀察此次節(jié)后“小陽春”熱度，以及與歷年“小陽春”比較。

成交量：新房與二手房呈反差，二手房迎三年來最強(qiáng)“小陽春”

新房：節(jié)后同比下降8.8%，一二線相對有韌性

春節(jié)至今一個月以來，44城網(wǎng)簽面積成交量同比下行，截至2026年3月20日，節(jié)后累計網(wǎng)簽面積同比下降8.8%，其中一線/二線/三線城市同比分別為+1.8%/3.8%/-30.2%，一二線仍保持一定增長，但低能級城市由于供給等原因，成交持續(xù)下降。年初至今44城新房銷售面積累計同比下降27%，其中一線下降23%，二線下降21%，三線下降38%。

二手房：“小陽春”成交熱度為近年最優(yōu)

春節(jié)至今一個月以來，22城網(wǎng)簽面積成交量達(dá)2023年以來新高，截至2026年3月20日，節(jié)后累計網(wǎng)簽面積同比增長9.6%，其中一線/二線/三線城市同比增速分別為12.9%/5.8%/18.1%。從年初至今來看，22城二手房累計同比下降7%，其中一線下降6%，二線下降8%，三線下降2%。

從領(lǐng)先于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的實時成交數(shù)據(jù)來看，熱度仍在延續(xù)。據(jù)冰山數(shù)據(jù)，截至3月20日，26城節(jié)后二手房實時成交套數(shù)同比增速高達(dá)22%，過去4年僅次于2023年同期水平。其中一線城市（除上海）和二線城市節(jié)后累計實時成交同比增速分別為19%/22%，考慮到上海在“滬七條”作用下交易熱度更高，預(yù)計一線四城實時成交同比增速不低于20%。

房價：節(jié)前企穩(wěn)，3月以來小幅松動，一線城市相對堅挺

今年以來全國重點(diǎn)城市二手房價結(jié)束2025年以來的下跌趨勢，步入企穩(wěn)通道。自25年12月28日起，84城冰山指數(shù)周環(huán)比降幅開始收窄，自周環(huán)比-0.3%，至26年2月22日實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，達(dá)+0.02%，當(dāng)周84城中實現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量占比也達(dá)到50%。

但步入3月，冰山指數(shù)重新轉(zhuǎn)跌，但周環(huán)比跌幅仍在0.2%及以內(nèi)，具體而言，3月1日以來，周環(huán)比分別為-0.01%/-0.20%/-0.12%/-0.13%。截至3月22日，冰山指數(shù) 84城月環(huán)比-0.46%，是2022年以來僅次于23年（-0.19%）的節(jié)后月環(huán)比表現(xiàn)，較去年同期跌幅收窄1.31pct。

分城市能級來看，今年以來一線城市表現(xiàn)占優(yōu)，2月8-22日，連續(xù)三周實現(xiàn)環(huán)比正增長，周環(huán)比漲幅分別為0.04%/0.18%/0.06%。截至3月22日，一線/二線/三四線城市冰山指數(shù)月環(huán)比分別為-0.31%/-0.60%/-0.40%。

前瞻指標(biāo)：成交量熱度持續(xù)性有支撐，價格預(yù)期仍在震蕩

掛牌量：季節(jié)性回升，但增速緩于往年。春節(jié)前重點(diǎn)城市持續(xù)下降，隨后出現(xiàn)季節(jié)性回升。據(jù)冰山指數(shù)數(shù)據(jù)，節(jié)后掛牌量周環(huán)比漲幅分別為0.2%/0.4%/0.4%/0.1%。截至3月21日，49城重點(diǎn)城市掛牌量較春節(jié)增長1.0%，這意味著業(yè)主并未因成交放量而加速掛牌。參照2025年，重點(diǎn)20城節(jié)后一個月掛牌量平均漲幅為3.5%，而今年僅為1.3%，漲幅收窄2.2pct，20城中僅杭州和武漢26年節(jié)后掛牌量漲幅超過25年，深圳較去年同期收窄幅度最高(12.6pct），合肥26年節(jié)后掛牌量降幅最大。

分能級來看，一線城市掛牌量最為平穩(wěn)，一線/二線/三四線較春節(jié)漲幅分別為0.7%/1.3%/1.2%，一線城市節(jié)后四周環(huán)比分別+0.4%/+0.7%/+0.5%/-0.2%，上周亦出現(xiàn)止升轉(zhuǎn)降。

帶看量：先增后穩(wěn)。72城帶看量節(jié)后維持熱度，節(jié)后四周環(huán)比分別為+702.2%/+45.2%/+13.3%/-2.0%。截至3月22日，最后一周同比小幅下降。春節(jié)對齊口徑下，節(jié)后四周帶看量累計同比下降2.6%，需要關(guān)注后續(xù)因為帶看量下降帶來的可能成交影響。

議價率：依然在走擴(kuò)，一線城市改善。截至2026年2月末，40城議價率為10.8%，環(huán)比1月進(jìn)一步提升0.5pct，買賣方的價格預(yù)期差并未因2月以來的成交熱度抬升而縮小。但相對而言，一線城市議價空間收窄。2月一線/二線/三四線城市議價率月環(huán)比分別為-0.1/+0.6/+0.4pct，這點(diǎn)和當(dāng)前一線城市更強(qiáng)的成交熱度一致。

整體而言，多個前瞻指標(biāo)反映當(dāng)前二手房成交量熱度在春節(jié)后四周仍在維持熱度：實時成交仍保持同比增長，帶看量反映即時需求熱度穩(wěn)定在相對高位，但邊際有轉(zhuǎn)弱跡象，掛牌量走勢體現(xiàn)業(yè)主心態(tài)趨穩(wěn)，而議價率反映買賣方在價格端的預(yù)期差依然存在。

今年“小陽春”有何特點(diǎn)？政策發(fā)力城市增速亮眼，小戶型為主力

以上海為代表的政策發(fā)力城市表現(xiàn)較佳，弱二線及以下城市增速更強(qiáng)勁

“滬七條”作為本輪一線城市最具力度的政策，獲得了有效的市場反饋。成交量上，上海26年春節(jié)節(jié)后二手房累計網(wǎng)簽面積創(chuàng)下22年以來新高，同比提升17.4%，高于北京和深圳4.8/20.7pct，一二手房合計成交面積同樣創(chuàng)新高，同比增長15.8%，較北京/深圳高9.2/30.7pct。

除此以外，我們觀察到衢州、拉薩等弱二線及以下城市迎來高增長，節(jié)后一二手房累計成交同比增速分別為96.8%/96.2%。我們認(rèn)為原因主要如下：1. 低能級城市供需關(guān)系調(diào)整時間較高能級城市更長，因此當(dāng)前去庫存壓力更低；2. 補(bǔ)貼型政策敏感度更強(qiáng)。衢州、拉薩均在2025年出臺了公積金、房票或補(bǔ)貼等支持政策，因房價較低，這些政策的效用較高能級城市也更為顯著。

中小戶型是本輪成交主力

本輪節(jié)后“小陽春”熱度的背后也有結(jié)構(gòu)的變遷，尤其體現(xiàn)在中小戶型占比的持續(xù)提升。

2026年1-2月，重點(diǎn)6城70平以下的二手房成交占比均在20%以上，一線城市中這一現(xiàn)象更為顯著，其中北京/上海/深圳占比為38.6%/41.9%/32.8%。小戶型占比的提升也形成城市間的共性，其中上海/成都/深圳更為顯著，70平以下二手房成交占比同比分別提升3.6/3.5/3.0pct。

我們認(rèn)為這背后有幾點(diǎn)原因：

1. 持續(xù)的房價調(diào)整凸顯了小戶型的性價比。小戶型總價低、流動性強(qiáng)、性價比突出，剛需與輕改善偏好集中兌現(xiàn)，以價換量效應(yīng)凸顯，成為市場成交主力，這是推動成都等城市的小戶型成交占比提升的主要動力；

2. 公積金等政策釋放購買力。以“滬七條”為代表的公積金政策大幅加碼，首套最高貸款額度提至240萬元，多子女家庭與綠色建筑最高可達(dá)324萬元，顯著降低剛需上車資金門檻，直接釋放剛性與剛性改善型購買力，小戶型因貸款適配度更高率先受益；

3. 重點(diǎn)城市限購政策放開。2025年一線城市均在不同程度放松了限購，26年上?！皽邨l”進(jìn)一步全面優(yōu)化限購規(guī)則，非滬籍社保/個稅年限由3年縮至1年，外環(huán)外購房套數(shù)放開，新市民、年輕剛需獲得購房資格，偏好集中指向低總價小戶型，進(jìn)一步推升其成交占比。

投資建議

在沒有超預(yù)期政策扶持的背景下，節(jié)后二手房熱度啟動反映市場底部漸明，我們認(rèn)為具備存量盤活能力與核心城市布局的房企及配套服務(wù)商將迎來長期發(fā)展機(jī)遇。重點(diǎn)推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產(chǎn)品”的“三好”地產(chǎn)股；2、依靠運(yùn)營能力在市場調(diào)整中掌握現(xiàn)金流生命線的房企；3、受益于香港市場復(fù)蘇的香港本地房企；4、受益于穩(wěn)健現(xiàn)金流、具備分紅優(yōu)勢的物管企業(yè)。

風(fēng)險提示

地產(chǎn)政策波動的風(fēng)險：地產(chǎn)相關(guān)的貨幣和財政政策、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的框架下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的基礎(chǔ)性制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房地產(chǎn)行業(yè)和房企經(jīng)營造成擾動。

地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險：24年9月以來的政策組合拳推動房地產(chǎn)量價表現(xiàn)出現(xiàn)改善，但若經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)蘇程度、居民預(yù)期的修復(fù)情況、已出臺政策的落地效果不及預(yù)期，地產(chǎn)基本面的復(fù)蘇程度和持續(xù)性也存在不及預(yù)期的可能。

部分房企面臨經(jīng)營風(fēng)險：若地產(chǎn)基本面復(fù)蘇低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。

相關(guān)研報

研報：《今年“小陽春”與往年有何不同？》2026年3月24日

劉璐 分析師 S0570519070001 BRD825

陳慎 分析師 S0570519010002 BIO834

本文源自：券商研報精選