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投資視野· 導(dǎo)讀

近年來，美國租賃住房市場經(jīng)歷了自上世紀(jì)以來少有的規(guī)模擴張與劇烈調(diào)整周期：從疫情后供給高峰，到租金增長放緩，再到資本市場對估值與風(fēng)險的新審視，特別是REIT板塊正面臨顯著的周期性轉(zhuǎn)折與結(jié)構(gòu)性變局。本文將基于ICCRA的行業(yè)觀察與研究，解析當(dāng)前美國租賃住房REIT市場的周期動態(tài)、市場變化與未來走向。

01

周期重塑：

供給高峰退潮，市場拐點顯現(xiàn)

2021–2024年間，美國租賃住房新建量大幅增長。由于利率處于歷史低位和疫情后需求釋放，全國各主要市場尤其是Sun Belt（美國南部及西南部）地區(qū)的供給量激增。2024年新交付量曾創(chuàng)下數(shù)十年新高，成為推動租賃市場走強的主要力量之一。

圖 美國租賃住房供給情況（2019-2026年前2個月）

數(shù)據(jù)來源：Multifamily Dive

然而，從2025年起，這一供給增長格局開始明顯轉(zhuǎn)變：

● 新建供應(yīng)銳減：多家REIT年報及市場研究指出，2026年新交付量預(yù)計將比高峰年下降60%左右，這意味著供給壓力將逐步減輕。

● 施工啟動顯著減少：新的建設(shè)項目啟動數(shù)量也同比大幅萎縮，接近近十年來最低水平。

供給增速放緩之后，需求端逐步回穩(wěn)，特別是在就業(yè)增長持續(xù)、人口向經(jīng)濟活躍區(qū)域遷移的背景下，租賃住房市場有望迎來供需重新平衡。這一變化在REIT經(jīng)營層面已顯現(xiàn)：諸如 UDR 等公司預(yù)計全年租金增長將回到正向區(qū)間 1.5%–2%之間。

02

租金與優(yōu)惠指標(biāo)：

周期轉(zhuǎn)向的先行信號？

供需結(jié)構(gòu)的變化同時體現(xiàn)在租金動態(tài)與市場優(yōu)惠上：

● 租金增長顯著放緩甚至回落。根據(jù) Yardi Matrix的美國監(jiān)測結(jié)果，2025年美國租賃住房市場平均廣告租金基本沒有同比增長，且年內(nèi)呈現(xiàn)先升后降的走勢，顯示租金增長動力明顯弱于過去幾個周期。

● 租賃優(yōu)惠使用率顯著提升。 數(shù)據(jù)顯示，在2025年約37%的租賃廣告包含租金優(yōu)惠，高于疫情前的水平。同時，預(yù)計即使租金增速在2026年溫和回升，由于空置率仍高，超過30%的物業(yè)仍需通過優(yōu)惠吸引租戶。

圖 美國租賃住房市場租金優(yōu)惠使用情況

數(shù)據(jù)來源：Multifamily Dive

在高供應(yīng)周期中提供優(yōu)惠本是常態(tài)，但作為周期指標(biāo)，這類優(yōu)惠的持續(xù)升高可以從一定程度上反映出供給壓力與市場力量的轉(zhuǎn)變。隨著新供應(yīng)減少、需求調(diào)整，這些優(yōu)惠預(yù)期將逐步回落，從而為有效租金的穩(wěn)步提升創(chuàng)造條件。

03

信用風(fēng)險與資本市場：

周期修復(fù)伴隨隱憂

盡管供需趨于改善，周期性風(fēng)險在信用端與資本市場仍在積累：

（1）CMBS 違約率上升

統(tǒng)計顯示，商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）中租賃住房相關(guān)貸款的違約率近期在上升，達(dá)到多年所見較高水平。相較于其它CRE（商業(yè)地產(chǎn)）板塊，租賃住房的違約增長速度位居前列。

圖 美國租賃住房CMBS違約率情況

數(shù)據(jù)來源：Multifamily Dive

更高的特別服務(wù)（special servicing）比例和債務(wù)問題加劇了資本市場對風(fēng)險端的審慎態(tài)度。這不僅暴露出周期壓力，也影響REIT等資產(chǎn)品的融資景氣。

（2）資本結(jié)構(gòu)與估值差異化

資本市場對REIT的估值正在發(fā)生顯著變化：

多家小型或中型REIT的股價長期交易于凈資產(chǎn)價值（NAV）折價區(qū)間。例如，Veris Residential 曾面臨激進(jìn)投資者促使其啟動戰(zhàn)略評估，以縮小估值差異。目前，Veris已通過與資本方達(dá)成協(xié)議、以19美元/股的現(xiàn)金全買斷出售，估值溢價約23%。而退市標(biāo)志著REIT公開市場估值修復(fù)與私募資本博弈。

這一類交易反映出一個重要趨勢：資本正在重新評估REIT的市場價值及風(fēng)險溢價，并通過私有化、資產(chǎn)重組等方式尋找更優(yōu)資本配置。

04

經(jīng)營策略分化：

從防守到策略調(diào)整

不同REIT公司依據(jù)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與市場定位，在當(dāng)前周期展現(xiàn)出不同的經(jīng)營策略：

精準(zhǔn)市場布局與重新組合策略

以 Camden Property Trust 為例，其宣布將出售加州非核心資產(chǎn)，將資本重投增長活躍的Sun Belt市場。這一戰(zhàn)略不僅是對供給周期變化的反應(yīng)，也是對人口遷移與經(jīng)濟增長趨勢的順應(yīng)。

表 Camden Property Trust經(jīng)營業(yè)績情況

數(shù)據(jù)來源：Camden，制表：ICCRA

2. 租期與資產(chǎn)配置策略優(yōu)化

UST、Equity Residential、Essex等在最新業(yè)績電話會議中強調(diào)了收入組合優(yōu)化、運營效率提升與技術(shù)工具的運用，這些策略在供應(yīng)轉(zhuǎn)向周期中顯得尤為重要。

05

展望：

周期修復(fù)與結(jié)構(gòu)機會并存

總體來看，美國租賃住房REIT正處于一個重要的周期節(jié)點：

● 供需重新平衡：隨著新供應(yīng)減少、需求穩(wěn)健，租賃市場的基本面條件正在改善，這對租金增長構(gòu)成正面支撐。

● 風(fēng)險結(jié)構(gòu)依舊分化：盡管市場短期改善，但資本市場在估值、信用風(fēng)險和融資條件等方面仍保持審慎態(tài)勢。

● 戰(zhàn)略分化將成為周期常態(tài)：大公司可能傾向于通過資產(chǎn)重組、市場細(xì)分布局以及智能運營工具來提升回報；中小型REIT更可能通過戰(zhàn)略退出或被并購來重新釋放價值。

美國租賃住房市場的周期性轉(zhuǎn)折并非一朝一夕，而是在供需、資本市場與經(jīng)營策略三者互動下逐漸顯現(xiàn)。REIT作為連接這三者的核心節(jié)點，其運行軌跡不僅是行業(yè)周期的晴雨表，也是未來市場活力與風(fēng)險博弈的風(fēng)向標(biāo)。

對于投資者與行業(yè)觀察者而言，現(xiàn)在不是簡單判斷“牛市”或“熊市”的時點，而是深入理解基本面結(jié)構(gòu)性變化、資本參與方式及周期性修復(fù)時機塊的關(guān)鍵期。這一階段的每一次調(diào)整、戰(zhàn)略選擇和資本動作，都可能成為未來周期拐點的位置坐標(biāo)。