第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)徹底來臨，但是呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征，注定受益者是極少數(shù)地區(qū)與群體，和很多人無關(guān)

文\丁彥皓-可信財商

一、央媒最近兩天集體密集唱多房地產(chǎn)的關(guān)鍵就是配合中央的預(yù)期管理，統(tǒng)一輿論，誘導(dǎo)各路資本形成共識，集體密集涌入房地產(chǎn)市場，推高房價

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2026年2月份70大城市商品住宅銷售價格變動情況的數(shù)據(jù)顯示，10個城市的新房價格環(huán)比上漲，比1月份增加5個，2個城市的二手房價格環(huán)比上漲，2個持平

一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平，北京、上海以及杭州均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%

南京、長春以及宜昌的新房價格環(huán)比上漲0.3%，領(lǐng)漲全國，其中杭州新房價格上漲0.2%，同比上漲2.7%

北京二手房環(huán)比上漲0.3%，漲幅領(lǐng)先，上海二手房價格環(huán)比上漲0.2%，終結(jié)自去年5月后連續(xù)9個月的下跌，近10個月首次環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正

3月16日，《求是網(wǎng)》發(fā)表《持續(xù)做好穩(wěn)預(yù)期工作》的評論員文章，關(guān)于房地產(chǎn)主要強調(diào)四點，即

1、 將預(yù)期管理定性為宏觀經(jīng)濟治理的重要組成部分

2、 房地產(chǎn)等行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整，導(dǎo)致企業(yè)增利、居民增收面臨一些困難，居民消費信心和民間投資活力不足，將房地產(chǎn)定性為中國經(jīng)濟的病根，接下來就是按方抓藥，人為推高房價

3、 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局和人民群眾切身利益，要準確把握房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，以更有力更精準的舉措持續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

4、 主流媒體作為黨中央精神和黨的方針政策的重要宣傳陣地，要堅持正確輿論導(dǎo)向，創(chuàng)新經(jīng)濟宣傳話語和方式，有效開展熱點問題引導(dǎo)，理性辨析各種聲音，唱響中國經(jīng)濟光明論

基于此，各大央媒集體報道，且一致唱多房地產(chǎn)，其實，央媒最近兩天集體密集唱多房地產(chǎn)的關(guān)鍵就是配合中央的預(yù)期管理，統(tǒng)一輿論，誘導(dǎo)各路資本形成共識，集體密集涌入房地產(chǎn)市場，推高房價

房價就是個貨幣現(xiàn)象，只要有增量貨幣持續(xù)涌入，自然會推高房價，央媒集體唱多房價，其實就是向社會釋放這一信號

二、房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，萬業(yè)根基，必須擴張，目前中央對房地產(chǎn)行業(yè)實施了四大鼓勵政策

目前中國房地產(chǎn)的基本面依然具有極大的提升空間，不但有大量的增量與改善型需求，而且這一輪盤活存量與城市更新將會極大地提高房地產(chǎn)的基本面

尤其目前中央對房地產(chǎn)行業(yè)實施了四大鼓勵政策，即

1、直接人為喊停房地產(chǎn)供給，人為降低供給，改變供需平衡，最終人為推高房價

2、取消各類限制性措施，釋放各類需求，人為提升供給，改變供需平衡，最終人為推高房價

3、通過降低首付、貸款利率以及提升公積金貸款額度等措施加大金融支持的力度

4、利用人民幣匯率升值的歷史趨勢，順勢取消限制國際資本的政策，鼓勵國際資本進入中國房地產(chǎn)市場，形成增量需求，改變供需平衡，最終人為推高房價

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈之長，波及之廣是其他行業(yè)所無法替代的，妥妥的萬業(yè)根基，一旦房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈收縮，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)必然受波及，最終沖擊就業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

中國社會70%的財富沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦房價下跌，必然收縮社會資產(chǎn)負債表，遏制消費，延緩了高科技產(chǎn)業(yè)的迭代

尤其通過土地財政能夠?qū)⒚耖g的財富收歸地方政府，緩解政府的財政壓力，能夠發(fā)揮地方政府的的經(jīng)濟帶動效應(yīng)

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，萬業(yè)根基，必須擴張，但是一直以來對待房地產(chǎn)的視角“運動性”的特征，在支柱產(chǎn)業(yè)與牛鬼蛇神之間游離，猶如“尿壺”，嚴重的沖擊了中國經(jīng)濟的發(fā)展

三、目前中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從曾經(jīng)的急速擴張演變?yōu)楸P活存量與有限擴張同頻的精細化發(fā)展

自2021年以來，房地產(chǎn)面臨行業(yè)周期低谷、美聯(lián)儲加息以及人為調(diào)控過度三大不利因素沖擊，最終導(dǎo)致其近乎休克，嚴重的沖擊了經(jīng)濟的發(fā)展，社會一片哀鴻

但是，目前無論是房地產(chǎn)進入第四輪上行期，還是中國經(jīng)濟急需房地產(chǎn)的拉動效應(yīng)以及擴張社會資產(chǎn)負債表，政府都在全力的人為推動房價的上漲

只是目前中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從曾經(jīng)的急速擴張演變?yōu)楸P活存量與有限擴張同頻的精細化發(fā)展，導(dǎo)致這一特征出現(xiàn)的因素有二，即

1、 中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入“結(jié)構(gòu)化”時代，很多地區(qū)因為人口持續(xù)凈流出，已有的存量房產(chǎn)已經(jīng)嚴重過剩，根本沒必要再開發(fā)

2、 政府急需對前期發(fā)展的沉淀實施出清，盤活存量，讓閑置、低效、批而未用的土地以及通過城市更新，提升存量房產(chǎn)的基本面與使用效率

四、目前上海、深圳一帶的房地產(chǎn)具有基本面與估值的“戴維斯雙擊”雙重獲利機會，政府又通過各種措施全力人為推高房價

資產(chǎn)價格的發(fā)展必須基于基本面的演變，決定房地產(chǎn)基本面的因素有三，即

1、 所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施的投資與完善

隨著中國經(jīng)濟增量財富的創(chuàng)造從曾經(jīng)勞動密集型產(chǎn)業(yè)演變?yōu)楦呖萍?/strong>，也無形中衍生出兩大特征，即

1、 產(chǎn)業(yè)分布從曾經(jīng)的全國布局逐步向上海、深圳一帶“聚集”

2、 產(chǎn)業(yè)紅利的分配也從曾經(jīng)的普及性向極少數(shù)群體“聚集”

人口與資本是追隨者高科技產(chǎn)業(yè)“聚集”的脈絡(luò)流動，最終長三角與珠三角，準確的說是上海與深圳一帶成了人才與資本的持續(xù)凈流入?yún)^(qū)，與其他地區(qū)形成零和再分配，讓其成為凈流出，最終沖擊了基本面

另外，目前中國基建的投資首先是顧及效率，然后再考慮公平，對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的基建投資遠超欠發(fā)達地區(qū)，總體的發(fā)展思路是基建首先要支撐經(jīng)濟的發(fā)展，做大蛋糕，然后再顧及區(qū)域平衡發(fā)展

事實最近20年，長三角與珠三角的基建投資規(guī)模遠超其他地區(qū)，無形中推高了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的基本面

由此得知，長三角、珠三角，尤其是上海、深圳一帶的房地產(chǎn)基本面持續(xù)穩(wěn)步大幅提升

另外，經(jīng)過五年多的深度調(diào)整，這一地區(qū)的房價與各項指標(biāo)倒數(shù)第一的甘肅地級市不相上下，具有極大的估值套利空間

也就是說，目前上海、深圳一帶的房地產(chǎn)具有基本面與估值的“戴維斯雙擊”雙重獲利機會

而在這一背景下，政府又通過各種措施全力人為推高，尤其是釋放各類需求、卡死供給，改變供需失衡，鼓勵各路資金進入房地產(chǎn)，金融支持，讓房價貨幣化，最近又通過輿論誘導(dǎo)，使各路資金形成共識，鼓勵其密集型涌入，共同推高房價

五、在“結(jié)構(gòu)化”的特征下，疊加這一輪諸多政策的力度是2008年的10倍之上，最終必然會讓上海及其周邊附屬城市的房價創(chuàng)歷史新高

2月，一線城市的房價已經(jīng)企穩(wěn)回升，《求是網(wǎng)》明確發(fā)文要求穩(wěn)定預(yù)期，這就意味著第四輪房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入上行期

如果這一輪上升依然是個波動，未能夠形成預(yù)期，財政補貼住房按揭貸款利息這一終極大招必然會及時出臺，總之一切行為的終極目的就是人為推高房價

這一輪房地產(chǎn)行情有四大特征，即

1、 受基本面的影響，呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”，僅上海、深圳與部分核心城市成為紅利的獲益者，其他地區(qū)是個旁觀者，甚至犧牲者

2、 受基本面、估值、供需失衡以及金融四大利好支持

3、 全面對國際資本開放，疊加人民幣匯率升值、美聯(lián)儲降息以及中東石油美元的大規(guī)模涌入，最終形成國際資本推動的房價上漲

4、 盤活存量、城市更新以及人為推高房價相輔相成

這一輪房地產(chǎn)行情最大的獲益者更多是基本面持續(xù)提升的城市，基本面走衰的城市更多是維持居住屬性，所投資的潛力極為有限

在“結(jié)構(gòu)化”的特征下，疊加這一輪諸多政策的力度是2008年的10倍之上，最終必然會讓上海及其周邊附屬城市的房價創(chuàng)歷史新高

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教