如果僅從數(shù)據(jù)面看，我差點(diǎn)就認(rèn)為中東的避險資金來上?！背住傲?，畢竟確實(shí)太火爆了，房子比黃金都香的感覺回來了，但關(guān)于房子，請永遠(yuǎn)記住在非情緒化市場時的投資公式：“量先價行，價漲量跌”。

而上周也是“滬七條”新政落地后的首個周末，上海新房市場瞬間就迎來了久違的火爆場面，很多紅盤的日銷記錄都超過了億元，而在3月14日（周六），熱潮又從新房涌向二手房，上海二手房單日成交1472套。上一次達(dá)到這個高度，還是2025年3月15日（周六）的1473套，而在3月15日（周日），上海二手房成交再次高達(dá)1390套。也就是說，3月剛過半上海二手房累計成交數(shù)量就高達(dá)13955套，其中，僅上周二手房網(wǎng)簽量就達(dá)7233套，周度成交量更是創(chuàng)下 2021 年以來新高，并由此導(dǎo)致網(wǎng)簽系統(tǒng)出現(xiàn)了嚴(yán)重?fù)矶碌默F(xiàn)象。

除此之外，市場格局似乎也已經(jīng)明顯反轉(zhuǎn)，新房市場來訪量激增 3-5 倍，此前多為中介主動邀約帶看，如今轉(zhuǎn)為購房者主動咨詢、預(yù)約看房，部分樓盤直接收回折扣、宣布上調(diào)房價。

而緊隨其后，3月16日上海再出新政，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例從 45%-50% 下調(diào)至 30%，形成了住宅與商辦的政策組合拳，持續(xù)釋放的穩(wěn)樓市政策組合拳徹底點(diǎn)燃了市場情緒，緊俏樓盤甚至已經(jīng)開始出現(xiàn)多人爭搶一套的畫面！當(dāng)然，以上現(xiàn)場現(xiàn)象，均來自新聞媒體報道。

同時，根據(jù)昨天國家統(tǒng)計局最新的70城房價數(shù)據(jù)顯示，2026 年 2 月上海二手住宅銷售價格環(huán)比上漲 0.2%，在經(jīng)歷 2025 年 5 月以來連續(xù)九個月負(fù)增長后，迎來近 10 個月以來的首次環(huán)比轉(zhuǎn)漲，量升價穩(wěn)的格局初步形成，符合2025年年末及年初政策端各類房價回轉(zhuǎn)的吹風(fēng)。

我相信大部分人看完上面后，內(nèi)心最大的疑問是這個現(xiàn)象能不能持續(xù)，房地產(chǎn)是不是真的復(fù)蘇了，上海的現(xiàn)象有何結(jié)構(gòu)化特征，是否會向全國傳導(dǎo)，接下去我們就來聊聊：

一、現(xiàn)象背后的結(jié)構(gòu)性

（1）成交結(jié)構(gòu)的變化：剛需沖鋒，改善接力，豪宅托底

本輪行情的第一驅(qū)動力，是剛需群體的集中入市，因此還不能算全面的需求爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，新政落地后，上海 300 萬元以內(nèi)的剛需房源成交占比從此前常態(tài)化的 68%-70%，提升至 72%。但近期成交二手房套均面積僅 78.5 平方米，顯著低于 2025 年四季度的 82.1 平方米。

其中，總價 250 萬元以內(nèi)的剛需老破小成為成交主力，核心推手正是公積金貸款政策的大幅放寬 ，家庭公積金最高貸款額度突破 200 萬元，足以覆蓋這類房源的大部分房款，極大降低了剛需的首付門檻與月供壓力，直接撬動了觀望已久的首套群體集中入場。

而在剛需入場帶動置換鏈條打通后，改善型需求快速跟進(jìn)，成為市場的第二增長極。中外環(huán)間 400 萬 - 800 萬元的改善標(biāo)的成交活躍度大幅提升，閔行中誼、金虹橋板塊，普陀?xùn)|新、長壽常德板塊的改善房源，成為置換客的核心選擇。而高端市場也同步回暖，5000 萬元級的大平層實(shí)現(xiàn)常態(tài)化成交，甚至出現(xiàn)單次到訪即成交的現(xiàn)象，高凈值群體的改善與配置需求也被激活。

（2）價格結(jié)構(gòu)：止跌是全局的，上漲是局部的，分化極其明顯

本輪行情呈現(xiàn) “整體止跌、核心領(lǐng)漲、外圍平淡” 的分化格局，符合房地產(chǎn)按區(qū)位定價邏輯！

從全局看，2 月上海二手住宅價格環(huán)比上漲 0.2%，核心意義是結(jié)束了連續(xù) 9 個月的環(huán)比下跌，實(shí)現(xiàn)了止跌企穩(wěn)，而非大幅上漲，因此當(dāng)下有些口徑存在曲解。

因為從細(xì)分結(jié)構(gòu)看，真正出現(xiàn)價格跳漲的，只有兩類資產(chǎn)：一是核心學(xué)區(qū)房，比如浦東明珠、福外等名校對口的小區(qū)，單價單月上漲 5000-10000 元 / 平方米，稀缺性帶來的價格彈性極強(qiáng)。二是核心板塊的優(yōu)質(zhì)改善新房，部分項目收回折扣、小幅上調(diào)房價，上調(diào)幅度多在 0.5%-1%，屬于預(yù)期修復(fù)下的策略調(diào)整。

至于遠(yuǎn)郊區(qū)域、非核心板塊、配套與品質(zhì)不足的房源，并未出現(xiàn)明顯的價格上漲，甚至議價空間依然存在，只是相比此前有所收窄，房東的惜售與漲價情緒，僅集中在核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源上。

（3）區(qū)域和市場結(jié)構(gòu)：主城率先回暖，產(chǎn)業(yè)板塊跟進(jìn)，二手房先熱領(lǐng)跑，新房緩步爬坡！

本輪行情的熱度在空間上也呈現(xiàn)出極強(qiáng)的分化！率先爆發(fā)且熱度最高的，是上海主城區(qū)、中外環(huán)間的成熟板塊，這類區(qū)域配套完善、房源流動性強(qiáng)，是剛需與改善客群的首選。其次是有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐的板塊，比如紫竹高新區(qū)輻射的顓橋板塊、嘉定新城核心區(qū)、南翔等板塊，來訪量與成交量均出現(xiàn)數(shù)倍增長。而缺乏產(chǎn)業(yè)與人口支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)域，回暖節(jié)奏明顯滯后，成交熱度遠(yuǎn)不及主城區(qū)，市場仍處于緩慢修復(fù)階段。

此外，本輪上海樓市的熱度最讓人驚奇的不是新房！過去我們總說利好都在新，二手房沒人管，然而這次卻非常直觀地體現(xiàn)在了二手房市場，并且二手房的成交量是呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的，而新房市場卻仍處于修復(fù)爬坡期，二者呈現(xiàn)明顯的節(jié)奏差。

首先，二手房憑借交易靈活、門檻適配的特點(diǎn)，成為新政紅利的最先承接者，成交量率先爆發(fā)，創(chuàng)下五年新高，市場微觀生態(tài)快速反轉(zhuǎn)。而新房市場受推盤節(jié)奏、網(wǎng)簽滯后性影響，整體數(shù)據(jù)尚未完全回暖，僅核心板塊的改善、高端項目率先實(shí)現(xiàn)熱銷，絕大多數(shù)剛需盤仍處于來訪量回升、成交量逐步修復(fù)的階段。不過隨著二手房置換鏈條的打通，賣舊買新的需求持續(xù)釋放，一二手房的聯(lián)動效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，后續(xù)新房市場的回暖確定性較強(qiáng)，但節(jié)奏仍會慢于二手房。

二、這波熱度，能持續(xù)多久？

對于市場最關(guān)心的持續(xù)性問題，我的判斷是：短期（1-3 個月）內(nèi)，政策紅利仍在釋放，成交有望維持中高位運(yùn)行，但因真實(shí)需求存在邊際遞減效應(yīng)，中長期（半年以上），脈沖式的高熱度難以持續(xù)，市場在缺乏后續(xù)刺激的情況下，依然將從集中放量回歸到常態(tài)化平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間，而因為剛需釋放至200-300萬級家庭購買力組合，因此伴隨租房人群的減少，3個月后租金價格可能或會存在一定的結(jié)構(gòu)性下行空間，需要提前優(yōu)化！

我的邏輯也很簡單，政策紅利的釋放是有滯后性的，“滬七條” 打通的是全鏈條的購房需求，最先入場的是門檻最低的剛需群體，而剛需賣舊買新、改善客群置換升級的傳導(dǎo)，有 1-3 個月的周期。當(dāng)前市場仍處于需求釋放的中段，后續(xù)改善型需求的持續(xù)入場，將對成交量形成支撐，短期內(nèi)不會出現(xiàn)斷崖式下跌。

而市場預(yù)期的扭轉(zhuǎn)已經(jīng)形成，新政也徹底扭轉(zhuǎn)了此前數(shù)據(jù)端持續(xù)下行的悲觀預(yù)期，部分購房者從 “等降價” 轉(zhuǎn)向 “怕踏空”，房東從 “降價拋售” 轉(zhuǎn)向 “惜售穩(wěn)價”，預(yù)期的反轉(zhuǎn)會帶動一部分仍在觀望的購房者陸續(xù)入場，尤其是二季度傳統(tǒng)的樓市旺季，推盤量與成交量仍有支撐。

然后，中長期高景氣還是難以維系，因為底層的購買力驅(qū)動邏輯沒變，本輪成交的核心是積壓需求的集中前置釋放，而非新增需求的爆發(fā)，依然屬于存量優(yōu)化，而非增量供給?！皽邨l” 的核心作用，是放寬購房資格、降低入市門檻，把原本需要 1-3 年才能獲得購房資格的需求、觀望了半年到一年的積壓需求，在短期內(nèi)集中釋放出來，這本質(zhì)上是需求的 “前置”，而非憑空創(chuàng)造了大量新增購房需求。當(dāng)這部分積壓需求釋放完畢后，市場成交量自然會向常態(tài)化水平回歸。

同時，價格上漲的反噬效應(yīng)會逐步顯現(xiàn)，當(dāng)前房東的惜售、跳價行為已經(jīng)開始出現(xiàn)，若核心區(qū)域房源價格快速上漲，會直接反噬剛需群體的購買力，原本能勉強(qiáng)上車的剛需，會因價格上漲再次失去入場資格，而剛需是整個置換鏈條的底層基礎(chǔ)，一旦剛需入場放緩，整個置換鏈條的活躍度就會下降，進(jìn)而帶動成交量回落。
最后，供需關(guān)系會重新走向平衡，房東的議價權(quán)會隨之下降，市場也會從過熱回歸理性。

三、上海的現(xiàn)象，會向全國傳導(dǎo)嗎？

我的觀點(diǎn)是政策寬松的邏輯會向全國傳導(dǎo)，而上海的市場熱度與行情，絕大多數(shù)城市無法復(fù)制，更不會出現(xiàn)全國性的傳導(dǎo)擴(kuò)散，行情的回暖，通常在底層購買力邏輯不變的情況下，只會局限在少數(shù)基本面扎實(shí)的核心城市。

并且，上海樓市擁有完整的 “剛需入場 - 置換改善 - 高端升級” 的全鏈條需求，剛需的成交能快速傳導(dǎo)至改善市場，形成正向循環(huán)，帶動全市場活躍度提升。而絕大多數(shù)三四線城市，剛需已經(jīng)基本飽和，改善需求規(guī)模有限，高端需求更是寥寥無幾，沒有完整的置換鏈條，政策刺激只能帶來零星的成交，無法形成市場的整體回暖。

最后，上海的市場預(yù)期，能夠在政策落地后快速從悲觀轉(zhuǎn)向樂觀，核心源于購房者對上海城市基本面和資產(chǎn)價值的長期共識。而在絕大多數(shù)非核心城市，過去幾年房價持續(xù)下跌，已經(jīng)讓居民形成了強(qiáng)烈的下跌預(yù)期，“買漲不買跌” 的心理下，即便出臺寬松政策，居民也更傾向于繼續(xù)觀望，擔(dān)心買房后房價繼續(xù)下跌，預(yù)期的逆轉(zhuǎn)難度比上海大很多！

不過，總體而言，今年房地產(chǎn)依然會呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)化特征，核心板塊、優(yōu)質(zhì)房源會率先回暖，各地都會有些機(jī)會！