新帥劉成云掛帥一年之際，綠城公布了一項(xiàng)不怎么好看的業(yè)績(jī)。

近日，綠城中國(guó)在港交所發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2025年度公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降約95%。

按照綠城2024年15.96億元的凈利潤(rùn)計(jì)算，這意味著綠城2025年凈利潤(rùn)或?qū)H剩8000萬(wàn)元左右。

這份成績(jī)單，恰好落在中交系出身的新帥劉成云掌舵滿一年之際，也讓這家以品質(zhì)著稱的房企，陷入規(guī)模登頂與利潤(rùn)崩塌的強(qiáng)烈反差之中。

2025年3月27日，劉成云正式接任綠城中國(guó)董事會(huì)主席，接替任職七年的張亞?wèn)|。

作為在中交體系深耕三十余年的老將，劉成云的到來(lái)，被市場(chǎng)視為中交集團(tuán)進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)綠城管控、推動(dòng)資源整合的信號(hào)。

他上任之初便提出，堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，聚焦一二線核心城市，試圖在行業(yè)深度調(diào)整期穩(wěn)住基本盤。然而，市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)下行與歷史包袱的集中釋放，讓其首年答卷格外沉重。

回望綠城近年業(yè)績(jī)，盈利下滑早已不是偶然。2023年，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)30.92億元；2024年降至15.96億元，同比近乎腰斬。

進(jìn)入2025年，頹勢(shì)進(jìn)一步加劇，上半年股東應(yīng)占利潤(rùn)僅2.1億元，同比大跌近九成。此次全年預(yù)警將跌幅拉至95%，構(gòu)成連續(xù)三年的利潤(rùn)下滑曲線，也標(biāo)志著綠城盈利能力跌至近年谷底。

與利潤(rùn)暴跌形成鮮明對(duì)比的是銷售規(guī)模的逆勢(shì)上揚(yáng)。2025年，綠城全口徑銷售額達(dá)到2519億元，位居行業(yè)第二，銷售面積同樣躋身行業(yè)前列。

在整體市場(chǎng)收縮的背景下，綠城依靠產(chǎn)品力與布局優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)份額的提升。但規(guī)模增長(zhǎng)未能轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)增長(zhǎng)，反而暴露出“有量無(wú)利”的深層困境。

綠城在公告中將利潤(rùn)暴跌歸因于三點(diǎn)：行業(yè)仍處調(diào)整期、為去化長(zhǎng)庫(kù)存導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑、計(jì)提大額資產(chǎn)減值損失。

過(guò)去一年，劉成云主導(dǎo)下的綠城，延續(xù)了積極去庫(kù)存的策略，以價(jià)換量換取現(xiàn)金流安全。這一操作保障了銷售與回款，卻直接拉低整體毛利率。疊加合聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)下滑與資產(chǎn)減值計(jì)提，利潤(rùn)被大幅吞噬。

毛利率持續(xù)走低是核心癥結(jié)。2022年至2024年，綠城綜合毛利率從17.3%降至12.8%，2025年在去庫(kù)存壓力下進(jìn)一步下滑。

同時(shí)，高地價(jià)項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算期、新房售價(jià)承壓、成本剛性，三重壓力疊加，使得曾經(jīng)以高端產(chǎn)品立足的綠城，陷入盈利空間被持續(xù)壓縮的局面。

從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)看，綠城試圖以穩(wěn)健對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。2025年，公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短債占比，保障融資渠道暢通。

在民營(yíng)房企普遍遭遇流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，綠城憑借央企背景保持融資通暢，未出現(xiàn)公開市場(chǎng)債務(wù)違約。安全的底線得以守住，但代價(jià)是利潤(rùn)表的大幅惡化。

劉成云執(zhí)掌綠城的一年，也是行業(yè)調(diào)整最劇烈的一年。他的管理風(fēng)格偏向穩(wěn)健與審慎，更強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制與長(zhǎng)期發(fā)展，與張亞?wèn)|時(shí)期側(cè)重規(guī)模沖刺的路徑形成差異。

上任后，綠城在投資上更趨保守，聚焦高能級(jí)城市，嚴(yán)控非核心區(qū)域投入，同時(shí)推進(jìn)內(nèi)部組織優(yōu)化，提升運(yùn)營(yíng)效率。

但戰(zhàn)略調(diào)整難以立刻扭轉(zhuǎn)歷史積累的問(wèn)題。此前擴(kuò)張期獲取的部分項(xiàng)目，在市場(chǎng)下行周期進(jìn)入結(jié)算，帶來(lái)毛利率壓力。

另外，代建等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)雖保持行業(yè)領(lǐng)先，卻難以抵消重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利下滑。多元化業(yè)務(wù)尚未形成足夠支撐，整體盈利結(jié)構(gòu)仍高度依賴傳統(tǒng)開發(fā)。

對(duì)劉成云而言，眼前的考驗(yàn)不只是活下去，更是如何在保持行業(yè)地位的同時(shí)修復(fù)盈利能力。

2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層曾坦言，行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，企業(yè)必須接受盈利水平下移的現(xiàn)實(shí)。

但利潤(rùn)下滑95%，顯然超出市場(chǎng)普遍預(yù)期。這既反映出行業(yè)去庫(kù)與減值的壓力，也暴露綠城自身資產(chǎn)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)效率的短板。

從品質(zhì)標(biāo)桿到規(guī)模前列，再到盈利探底，綠城的走勢(shì)是行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。劉成云的挑戰(zhàn)，不止是帶領(lǐng)綠城走出盈利低谷，更是重新定義這家老牌房企的價(jià)值與位置。

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