3月10日，綠城中國(guó)發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2025年公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比下降95%左右。

綠城從神壇跌落的速度，比想象中更快。

去年，其實(shí)對(duì)綠城來(lái)講，是挺關(guān)鍵，很重要的一年，這一年，他們迎來(lái)了新的話事人，劉成云。

2025年3月27日，劉成云正式接任綠城中國(guó)董事會(huì)主席，本以為是臨危受命、大展拳腳，沒想到迎接他的，是接連收三份、盈利跌幅一次比一次狠的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)。

先是2024年財(cái)報(bào)，股東應(yīng)占利潤(rùn)直接下滑48.8%，近乎腰斬；到了2025年中期，跌幅直接翻倍，下滑89.73%。

最新發(fā)布的這份盈利預(yù)警，更是把跌幅拉到95%！堪稱“滑鐵盧式”崩盤。

劉成云剛上任一年，這鍋該他背嗎？只能說(shuō)，這是前任張亞?wèn)|埋下的“定時(shí)炸彈”，作為接任者，劉成云只能被迫“接雷”，含淚吞下。

前些年綠城一直走“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高溢價(jià)”的激進(jìn)路子，拿地比較多，激進(jìn)擴(kuò)張，這一切的主導(dǎo)者，正是張亞?wèn)|。

現(xiàn)在盈利暴跌，僅僅就是綠城在為當(dāng)年的激進(jìn)買單嗎？如果是，那這個(gè)買單要持續(xù)多久？什么時(shí)候才能止損回正？

2025年8月，劉成云收到的中期業(yè)績(jī)報(bào)告是，營(yíng)收、毛利雙雙下滑，公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)僅2.1億元，同比下跌近90%。

這是一個(gè)信號(hào)，創(chuàng)下綠城中國(guó)自2006年在港交所上市以來(lái)最低中期凈利潤(rùn)的紀(jì)錄。

那么，今年的這次盈利預(yù)警，則預(yù)告了，劉成云既將收到的20205年度業(yè)績(jī)報(bào)告，利潤(rùn)數(shù)字也不會(huì)好看到哪里去，甚至不排除再創(chuàng)下一個(gè)最低紀(jì)錄的可能。

對(duì)于盈利暴跌，綠城在公告中給出了兩個(gè)理由：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房子不好賣；二是公司的長(zhǎng)庫(kù)存去化，不得不降價(jià)處理。

綠城所說(shuō)的長(zhǎng)庫(kù)存，指的是2021年及以前獲取的項(xiàng)目。這些長(zhǎng)庫(kù)存到底有多少呢？

在去年8月底的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層曾透露過(guò)，截至去年6月底，2021年及以前的貨值不到1400億元，占綠城整體貨值2700億元的一半左右。

好家伙，真不少！

僅去年上半年，綠城對(duì)2021年及以前的庫(kù)存去化是190億元。相對(duì)應(yīng)的，2025年中期，綠城計(jì)提的相關(guān)資產(chǎn)減值損失就高達(dá)19.33億元。

綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)當(dāng)時(shí)在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上解釋，這些項(xiàng)目在去化過(guò)程中，部分業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格出現(xiàn)了一定的折損，出于謹(jǐn)慎原則，公司計(jì)提了相應(yīng)的減值報(bào)備。

半年190億，按照這個(gè)速度，1400億的長(zhǎng)庫(kù)存去化怎么著也得花上6-7年的時(shí)間才能完成。綠城管理層給出的期限就比較樂觀了：預(yù)計(jì)未來(lái)3至5年可以完成去化。

換句話說(shuō)，為了這1400億的長(zhǎng)庫(kù)存去化，綠城的資產(chǎn)減值還要持續(xù)3-5年！

大額計(jì)提減值，在這兩年的房企中已經(jīng)很常見。2025年上半年，保利發(fā)展、招商蛇口和萬(wàn)科也都計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，金額分別高達(dá)71.2億元、152.4億元和51.1億元。而且也和綠城一樣，計(jì)提減值都集中在2021年獲取的項(xiàng)目中。

這對(duì)劉成云來(lái)說(shuō)，也并非全無(wú)好處。把庫(kù)存包袱甩掉，把水分?jǐn)D干，才能走得更遠(yuǎn)。

但是，3-5年的長(zhǎng)庫(kù)存去化帶來(lái)的利潤(rùn)下滑壓力，對(duì)一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，持續(xù)的時(shí)間還是太長(zhǎng)了。

如果市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)低迷，這個(gè)時(shí)間可能還會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)。

為了緩解這個(gè)問(wèn)題，綠城又重新當(dāng)起“地王收割機(jī)”，試圖以高質(zhì)量的新項(xiàng)目來(lái)支撐公司的可持續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)。

去年3月，綠城在上海浦東北蔡搶下板塊地王項(xiàng)目；7月，一周之內(nèi)連又續(xù)拿下兩個(gè)地王，先是在蘇州工業(yè)園區(qū)刷新江蘇省住宅用地單價(jià)紀(jì)錄，緊接著，又在上海虹口北外灘刷新了虹口區(qū)住宅地塊單價(jià)紀(jì)錄。

僅去年上半年，綠城就新增了35個(gè)新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增貨值907億元，位列行業(yè)第三。去年全年，綠城的新增貨值達(dá)1300億元，位居行業(yè)第四。

是的，張亞?wèn)|在任時(shí)，綠城也曾憑實(shí)力贏得過(guò)“地王收割機(jī)”的稱號(hào)。現(xiàn)在盈利的持續(xù)、大幅下滑，正是為當(dāng)時(shí)高價(jià)拿地付出的代價(jià)。

一邊為了消化歷史高價(jià)地塊，計(jì)提巨額減值，一邊又在土地市場(chǎng)頻頻出擊，為未來(lái)制造新的包袱。

綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰曾回應(yīng)稱，所拿地王項(xiàng)目“均是叫好又叫座”。

事實(shí)也是如此嗎？

現(xiàn)實(shí)是，浦東北蔡的地王項(xiàng)目，去年9月至今已推出三個(gè)批次的房源共計(jì)255套，賣了將近半年，還剩下108套房子沒賣掉，去化率57.6%，也就剛剛過(guò)半。

還有去年7月拿下的虹口北外灘地王項(xiàng)目，因?yàn)榘鍓K內(nèi)的競(jìng)品樓盤去化不理想，拖到現(xiàn)在也不敢開盤。

在“規(guī)模、安全、利潤(rùn)”的不可能三角中，綠城還是選擇了犧牲利潤(rùn)。

一直到下半年，綠城才開始踩下剎車。

隨之而來(lái)的，是綠城在2025年底的架構(gòu)重組，以及2026年初再次人事調(diào)整。

作為老中交人，劉成云執(zhí)掌綠城，意味著中交集團(tuán)對(duì)綠城有更高的期望和更深的管控?，F(xiàn)在，時(shí)機(jī)已到。

2025年12月，綠城進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整：設(shè)立10個(gè)中心，2個(gè)事業(yè)部；同時(shí)增設(shè)風(fēng)控中心，拆分內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)控法務(wù)條線；運(yùn)營(yíng)管理中心調(diào)整為戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)中心，將研究院并入運(yùn)營(yíng)管理中心。

區(qū)域公司層面，取消了東北、華中、中原三個(gè)區(qū)域公司，轉(zhuǎn)變成城市公司，另設(shè)立成都城市公司，由綠城集團(tuán)直接管理；海外公司平臺(tái)則被整體撤銷。

今年1月，主攻上海市場(chǎng)的綠城華東區(qū)域總經(jīng)理賴圣場(chǎng)被調(diào)回杭州，轉(zhuǎn)任綠城生活科技集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，原浙江區(qū)域副總經(jīng)理兼浙南片區(qū)總經(jīng)理潘思遠(yuǎn)被調(diào)至上海接任其工作。

潘思遠(yuǎn)曾經(jīng)操盤過(guò)義烏鳳起潮鳴、義烏鳳棲逸廬等多個(gè)爆款項(xiàng)目，把他調(diào)來(lái)?yè)?dān)任華東區(qū)域總經(jīng)理，目標(biāo)應(yīng)該也很明確，就是綠城幾個(gè)華東地王項(xiàng)目的銷售，抓緊去化。

好在，綠城還有騰挪的機(jī)會(huì)和時(shí)間。

根據(jù)公告，截至2025年12月31日，集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，成功壓降短期負(fù)債，短債占比低于20%，創(chuàng)下歷年新低；同時(shí)，公司現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，現(xiàn)金短債比達(dá)到2.5倍以上，創(chuàng)下歷年新高。

對(duì)劉成云來(lái)說(shuō)，這一年只是開始。未來(lái)幾年能不能讓綠城走出盈利泥潭，才是真正的考驗(yàn)。

今年開年，溫州綠城發(fā)展公司破產(chǎn)清算，接著，新昌綠城被小股東要求解散清算，雖然都是歷史的原因，但是，綠城求生的信號(hào)非常明顯，試圖在困境中突圍，求變。

活著，比什么都重要。