北京進(jìn)深 徐迪 近日，亦莊新城0802街區(qū)1401地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案反饋意見采信情況通告。

該實(shí)施方案于2025年7月2日至2025年7月31日公示，期間收到公眾反饋意見共計(jì)10件，主要涉及地塊用地周邊規(guī)劃、用地功能及居住建設(shè)影響等三方面問題。

一、關(guān)于1401地塊周邊規(guī)劃，公眾反饋建議取消地塊南側(cè)綠地；優(yōu)化東側(cè)規(guī)劃道路位置；增加規(guī)劃商業(yè)面積；考慮地塊與地鐵站間設(shè)置空中連廊。

回復(fù)表示，該地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案符合規(guī)劃要求，各類用地規(guī)模按照相關(guān)法定標(biāo)準(zhǔn)合理確定，既保障區(qū)域發(fā)展剛性要求，又兼顧土地集約利用效益。

地塊東側(cè)道路規(guī)劃符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，東側(cè)商業(yè)用地在規(guī)劃綜合實(shí)施方案研究階段將統(tǒng)籌考慮與地鐵站間連通方案。

二、關(guān)于1401地塊用地功能，公眾反饋建議在規(guī)劃地塊位置建設(shè)公園或綜合醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施。

采信意見稱，地塊用地功能依據(jù)街區(qū)控規(guī)確定，周邊已統(tǒng)籌布局公園綠地、綜合醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，充分兼顧居民生活、就醫(yī)、就學(xué)等多樣化需求。

三、關(guān)于1401地塊居住設(shè)施建設(shè)，公眾反饋認(rèn)為，住宅建成后可能會(huì)對(duì)周邊現(xiàn)有建筑、住宅的日照產(chǎn)生影響；周邊地鐵可能會(huì)對(duì)該地塊產(chǎn)生噪音影響；地塊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀綠樹如何處置，是否符合政策要求。

規(guī)劃綜合實(shí)施方案公示階段暫不涉及建筑具體情況。在后續(xù)設(shè)計(jì)方案審查階段，將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)審查，確保其建筑間距及日照滿足現(xiàn)行國家、地方有關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)的要求，不會(huì)對(duì)周邊建筑產(chǎn)生影響。

項(xiàng)目已落實(shí)防噪聲距離要求，通過合理空間布局，有效降低軌道交通振動(dòng)對(duì)居住環(huán)境的影響。

依據(jù)《城市綠化條例》有關(guān)規(guī)定，樹木砍伐相關(guān)事項(xiàng)具體以綠化行政主管部門意見為準(zhǔn)，待項(xiàng)目實(shí)施按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

在2025年初發(fā)布的北京擬供地清單中，亦莊供有4宗涉宅地塊。

1月底，亦莊X24也就是招商序所在地塊完成出讓，之后11個(gè)月，亦莊都沒有地塊上架。

7月2日，亦莊0802街區(qū)1401地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案公示。

隨后，該地塊被列入第八輪擬出讓清單，也是遲遲未被激活，一直到上周，1401地塊才進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)。

為了降低開發(fā)壓力，1401地塊從中間劃了一道線，拆成南北兩幅。

拆分之后，兩幅地與亦莊招商序規(guī)模相當(dāng)。

并且，預(yù)申請(qǐng)階段的1401地塊，容積率從2.5調(diào)降至2.0，小區(qū)舒適度將大幅提升。

率先被激活的是北側(cè)1號(hào)地塊，占地約2.59公頃，規(guī)劃地上建面5.18萬㎡。

容積率2.0，限高60米，綠地率30%。

起始價(jià)12.18億元，折合樓面價(jià)2.35萬元/㎡。

招商序的成交樓面價(jià)約4萬元/㎡。

當(dāng)然，招商序所在的河西板塊屬于亦莊最成熟的高品質(zhì)居住區(qū)，而1401地塊所在的瀛海板塊則是亦莊擴(kuò)區(qū)后的生活配套延伸區(qū)，靠近大興區(qū)，主打臨鐵低密。

原地塊接近正方形，拆開之后，也頗為方正，東西長(zhǎng)而南北短，面寬資源優(yōu)秀。

朝向沿道路略向西側(cè)傾斜，角度不大，整體來看地形條件還是非常不錯(cuò)的。

出讓文件中明確提到，打造“亦莊好房子”模式，鼓勵(lì)依據(jù)“好房子”技術(shù)要點(diǎn)提升住宅項(xiàng)目品質(zhì)。

在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方面，要求場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)應(yīng)按照用地紅線內(nèi)外高程自然接順的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。

并明確提出，地塊內(nèi)部應(yīng)形成環(huán)路，雙向組織交通路面寬度應(yīng)不小于7米，單向組織交通路面寬度應(yīng)不小于5 米。

消防車輛轉(zhuǎn)彎半徑應(yīng)滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》有關(guān)要求，結(jié)合開發(fā)區(qū)實(shí)際情況，轉(zhuǎn)彎半徑不應(yīng)小于12米。

同時(shí)，內(nèi)部道路應(yīng)按照人車分離原則組織交通，確保機(jī)動(dòng)車和行人交通組織安全順暢。

此前的規(guī)劃方案中提到，小區(qū)配套商業(yè)可沿規(guī)劃道路布局，與未來東側(cè)商業(yè)街區(qū)形成呼應(yīng)，打造富有活力的商業(yè)界面，街道高寬比控制在1:1到1:2之間。

如規(guī)劃道路建設(shè)時(shí)序不明確，小區(qū)配套商業(yè)也沿灜順路布局，與西側(cè)公園空間形成呼應(yīng)，打造對(duì)外開放公共區(qū)域，成為城市形象展示界面和具有一定活力的服務(wù)型街道空間。

合理控制居住區(qū)建筑高度，建筑應(yīng)沿主要道路有序起伏，并與周邊建筑相呼應(yīng)，充分考慮建筑高度對(duì)相鄰地塊的日照影響，形成中部向東西兩側(cè)漸緩，錯(cuò)落有致、舒緩近人的城市天際線。

建筑色彩要求突出體現(xiàn)亦莊新城特色，建議采用低飽和度淺暖色系為主導(dǎo)與周邊建筑色彩相協(xié)調(diào)，形成統(tǒng)一的色彩體系。

建筑風(fēng)貌以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，體現(xiàn)綜配區(qū)科技時(shí)尚、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約。

第五立面宜簡(jiǎn)潔大方，建筑屋頂可采取平坡結(jié)合的方式，形成整體統(tǒng)一但造型多變的形式風(fēng)格。屋頂設(shè)施鼓勵(lì)進(jìn)行花園景觀設(shè)計(jì)等精細(xì)化處理。

地塊位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，東側(cè)隔著一片規(guī)劃商業(yè)就是地鐵8號(hào)線瀛海站。

周邊有瀛海環(huán)宇坊、瀛海公園、興海休閑公園等，生活配套較完善。

最近的次新盤是南邊的中海寰宇時(shí)代，2019年入市，網(wǎng)簽均價(jià)約5.2萬元/㎡。

向西2公里是大興發(fā)展開發(fā)的亦生悅、亦生共悅，以及中建壹品星光里等共產(chǎn)房項(xiàng)目。

“好房子”新規(guī)后，亦莊共有兩個(gè)項(xiàng)目入市，分別是招商序和北京潤(rùn)府二期，一個(gè)在河西，一個(gè)在北神樹，距離都比較遠(yuǎn)。

瀛海片區(qū)首次出現(xiàn)新規(guī)盤，預(yù)計(jì)會(huì)吸引一部分置換客群的關(guān)注。

亦莊擴(kuò)容把瀛海納入，定位綜合配套服務(wù)區(qū)，未來這里將聚集人口27.4萬。

地塊東側(cè)規(guī)劃路段（瀛旭巷北段道路）被整體東移了55米，住宅規(guī)模增加的同時(shí)，東側(cè)商業(yè)用地面積縮水。