作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

龍湖早已不是當(dāng)年的龍湖，光明也不是當(dāng)年的光明了。

新房開始?xì)偭?/strong>

好地段疊加新國標(biāo)的好品質(zhì)，如果再遇上適合的價格，這樣的新房將會是市場上的絕殺。

但目前全市場的新房，都處于一個矛盾的階段。

最近，位于深圳光明公明板塊的新房又有新的動靜。

據(jù)市場消息，龍湖的觀萃苑預(yù)計3月月底開放展廳，目前處于銷售團(tuán)隊開始推廣的階段。

項目已經(jīng)出地面五六層層，預(yù)計2028年才能交付。

作為去年12月由龍湖地產(chǎn)以底價7.66億，成交樓面價12040元/㎡競得的項目，市場給予了一定的厚望。

一是項目由曾經(jīng)的房企優(yōu)等生拿下，在低密度的規(guī)則下，市場期望能推出一個真正的新規(guī)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

二是當(dāng)初拍地只龍湖一家報價，市場認(rèn)為位置不算特別好，特別考驗開發(fā)商的操盤能力。

因為光明市場早卷瘋了，2026年光明新房市場，只有一個字“卷”，觀萃苑進(jìn)場就是“地獄級難度”。

光明的競品可以說都?xì)偭?，現(xiàn)在30多個新盤，庫存超4800套。

周邊的宏發(fā)悅見公園里折后約3.7萬/㎡，二手房成交約3.38萬/㎡，宏發(fā)美域二手房成交已經(jīng)下探至2字頭單價。

所以，光明的市場現(xiàn)階段已經(jīng)卷到極致，個別項目折后3萬—3.8萬/㎡，部分二手房源單價刺破3萬。

而公明板塊現(xiàn)房去化周期，也相對較慢。

項目附近約650米的悅見公園里，2023年7月21日獲批預(yù)售，803套85~121平住宅，備案均價約47000元/㎡，總價區(qū)間381萬～653萬，經(jīng)過966天都還剩余28套住宅在售。

項目約5公里的光明大街板塊，周邊還有大量央企、國企樓盤扎堆，深鐵、天健、宏發(fā)、振業(yè)等品牌實(shí)力也不輸龍湖。

更重要的是，項目的位置屬性相對尷尬。

公明核心地段、成熟配套不假，但項目周邊短板也肉眼可見。

項目一路之隔是光明區(qū)紅花山體育中心，光明區(qū)少年兒童圖書館，約880米是光明紅花山公園，周邊改造預(yù)期基本確定。

周邊以成片的工業(yè)園區(qū)及民房為主，東南側(cè)為南莊舊村大片城中村民房，城市界相對一般。

雖規(guī)劃有改造提升的計劃，但遠(yuǎn)未達(dá)到拆遷改造標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計未來10年內(nèi)城市界面難有明顯改善。

項目西南側(cè)是規(guī)劃商業(yè)用地，未來預(yù)計建設(shè)寫字樓等業(yè)態(tài)。

周邊居住氛圍雖有，但相對而言也意味著人流雜亂。

其次，項目周邊大部分配套有一定距離。

周邊學(xué)區(qū)歸屬是南莊社區(qū)，但最近學(xué)校超1.6公里，光明實(shí)驗學(xué)校遠(yuǎn)達(dá)3公里，軌道通勤方面6號線紅花山站約380米但13號線新莊站近1公里，步行超15分鐘，大仟里、天虹綜合商業(yè)雖然方便，但步行距離同樣超過1.5公里。

而項目產(chǎn)品定位是新國標(biāo)，但高品質(zhì)，得房率是否有一定市場優(yōu)勢，有待商榷。

項目號稱是“光明首個新國標(biāo)低密奢宅容積率僅3.1”，實(shí)際上新規(guī)、低密已經(jīng)不是獨(dú)家。

新規(guī)、低容積率未來會是光明住宅的基操。

距離項目約4.3公里的振業(yè)天境云璽同樣宣傳是“光明首個3.1低容積率純商品房新國標(biāo)產(chǎn)品。”

項目5棟25層高層，容積率3.1，雖不算高，但地塊占地面積約20523.78平方米，相比同類項目不算大。

項目圍合布局，最短的樓棟距離約18.24米，隱私性一般；

梯戶比2梯4/5戶，未來上下班高峰期可能等待電梯是常態(tài)。

這樣的產(chǎn)品形態(tài)，是否算得上真正的低密奢宅？

現(xiàn)在市場上買房的群體最關(guān)心，無非兩件事。

一是市場是否繼續(xù)在底部徘徊。

光明又是卷得厲害的區(qū)域，扎堆的新房庫存以及刷新下限的二手房成交記錄讓人望而卻步。

二是買到的新房品質(zhì)如何，交付是否如期。

如果只是項目溢價，或者市場性價比低于預(yù)期，作為剛需或者改善群體，居住品質(zhì)追求是第一位。

對項目的品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)的要求變得更嚴(yán)格，同等預(yù)算，買家寧愿選擇品質(zhì)更穩(wěn)定的現(xiàn)房或者二手房。

因為若是期房預(yù)售的情況，項目最終交付的情況是市場手持籌碼的群體的一大顧慮。

所以，項目的推廣是一回事，市場的觀望群體投票又是另一回。

安全第一、品質(zhì)第二、價格第三的市場，龍湖觀萃苑的品質(zhì)在線才是關(guān)鍵。

市場的一道考驗

但如今的龍湖正夾縫中生存。

如今的龍湖已經(jīng)不是過去的龍湖，底線似乎一退再退。

2025年龍湖銷售端量價承壓，累計實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額631.6億元，同比下降37.5%。

進(jìn)入2026年，這種趨勢仍在延續(xù)，前兩個月合同銷售額44.5億元，同比下跌超55%。

跌出千億陣營，幾乎只敢挑核心城市拿地。

2026年3月，龍湖發(fā)布盈利預(yù)警，出現(xiàn)上市以來首次核心虧損，虧損金額預(yù)計15億—20億元，對一家曾經(jīng)的千億房企來說，光環(huán)不再是一件痛苦的事。

經(jīng)營性現(xiàn)金流撐得住開發(fā)，但行業(yè)寒冬里，似乎再也無法堅守品質(zhì)的鋼印。

比如西安的青云闕昱府，雖然提前幾天交付，但收房現(xiàn)場有業(yè)主爆出，項目地磚開裂，消防材料降標(biāo)嚴(yán)重，鋁板外立面變成真石漆、花園景觀綠植變成塑料假景觀，防水質(zhì)保從20年改成5年，業(yè)主們紛紛拒絕收房；

就連深圳的項目也無法幸免。

今年1月是位于深圳光明薯田埔龍湖御湖境小區(qū)集中收房驗收的階段。但驗收過程中，第三方驗房方發(fā)現(xiàn)，項目存在公衛(wèi)地漏下水管堵塞排水不暢、陽臺地面坡度不夠、次臥墻面陰角不垂直偏差幾公分、櫥柜內(nèi)角閥漏、餐廳地磚多出空鼓水等。

更重要的是，一向以服務(wù)質(zhì)量著稱的龍湖，物業(yè)服務(wù)也出現(xiàn)了窘?jīng)r。

重慶龍湖U城的業(yè)主，去年曝光龍湖物業(yè)存在“長期違規(guī)套取大修基金，報價虛高、隱瞞公共收益、隱瞞代收費(fèi)用”等問題。

重慶藍(lán)湖郡業(yè)主發(fā)出物業(yè)解約公告，理由是藍(lán)湖郡服務(wù)質(zhì)量長期不達(dá)標(biāo)、質(zhì)價嚴(yán)重不符的事實(shí)，業(yè)主對龍湖物業(yè)近20年服務(wù)失去信心。

品質(zhì)和服務(wù)邏輯很簡單，開發(fā)業(yè)務(wù)虧了，就有可能從建房成本里摳，從業(yè)主身上找補(bǔ)。

過去市場上大量的業(yè)主選擇龍湖，大半是沖著龍湖物業(yè)，現(xiàn)在物業(yè)成了部分業(yè)主的難言之隱。

對市場手持籌碼的觀望群體而言，品質(zhì)交付及服務(wù)的安全感會大打折扣。

深圳雖有保交樓政策，但“能交付”和“好好交付”是兩碼事。

參考龍湖全國項目交付及物業(yè)服務(wù)情況來看，未來觀萃苑的交付如何，除了龍湖，誰也不敢打包票。

所以光明的龍湖觀萃苑，不能再失蹄了。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場