每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

周四傍晚，花姐收到一張圖片，是讀者張先生拍的。

在一片被圍擋圈住的土地上，有四臺(tái)打樁機(jī)正在作業(yè)，西邊聳立著兩座超高層住宅。

“這幾輛車的位置，會(huì)不會(huì)和樓棟位置有關(guān)？”他說，車輛是當(dāng)天下午出現(xiàn)的。

對(duì)于這塊地，花姐太熟悉了，心領(lǐng)神會(huì)，那是2025年北京土拍的溢價(jià)之王。

去年9月30日，中建智地以43.145億元奪下太陽(yáng)宮0627地塊，溢價(jià)39.18%，在拋去商業(yè)之后，住宅樓面價(jià)約9.5萬(wàn)元/平米。

周六早上九點(diǎn)多，張先生又拍了一張，還是在原位置。他住在萬(wàn)方景軒6號(hào)樓1單元，從西北方向，整好俯瞰0627地塊。

花姐認(rèn)真比對(duì)之后，發(fā)現(xiàn)車輛打樁的位置變了。原本，花姐試圖從樁基的位置，來(lái)推測(cè)一下住宅樓棟的位置。

真是有點(diǎn)奇怪。

今天早上，花姐醒來(lái)很早，七點(diǎn)多給張先生留言，請(qǐng)他再拍張最新動(dòng)態(tài)。

很快，他把圖發(fā)了過來(lái)。車輛增至6輛，樁基的位置又變了。原先動(dòng)土的地方，用防塵網(wǎng)覆蓋著。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)圖之前，想精準(zhǔn)推測(cè)0627地塊的樓棟位置，還是蠻難的。

這塊地，開發(fā)商要考慮的東西，實(shí)在太多了，有關(guān)地鐵退線，有關(guān)日照，有關(guān)商業(yè)，等等。

維拓時(shí)代中標(biāo)了

誰(shuí)來(lái)操刀0627地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)呢？

3月13日，結(jié)果出來(lái)了。

北京維拓時(shí)代以91.2分的得分，擊敗了北京住宅建筑設(shè)計(jì)院和基準(zhǔn)方中——77.1分和70.5分，中標(biāo)金額為1071.918萬(wàn)元，周期為120天。

維拓時(shí)代是中建智地的老朋友了，朝陽(yáng)區(qū)的紫京宸園也是它設(shè)計(jì)的，當(dāng)時(shí)的中標(biāo)金額為1382萬(wàn)元、總建面為21.43萬(wàn)平米。

前不久，紫京宸園與維拓時(shí)代，被北京規(guī)自委提出了警告，在投標(biāo)時(shí)提前接觸，溝通投標(biāo)方案設(shè)計(jì)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

當(dāng)然，這點(diǎn)小瑕疵，并不影響維拓時(shí)代拿下太陽(yáng)宮0627地塊的單子。

維拓時(shí)代成立于1993年，注冊(cè)資本3800萬(wàn)元，法定代表人、董事長(zhǎng)為孫祥恕持股36.3684%。

2017年，維拓時(shí)代曾登錄新三板，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。它于2022年3月份終止掛牌。

孫祥恕的能量很大，除了做建筑設(shè)計(jì)，還把觸角伸向工程、監(jiān)理，甚至跨界進(jìn)入私募基金、環(huán)保節(jié)能科技、冰雪體育文化等領(lǐng)域。

建筑設(shè)計(jì)師的他，如今更像一位資本高手。

昂貴的設(shè)計(jì)費(fèi)

拿地近半年，太陽(yáng)宮0627地塊的公開信息很少。

花姐找到了四條信息，有3條為招標(biāo)計(jì)劃，在2025年12月31日和2026年1月5日發(fā)出；有1條設(shè)計(jì)招標(biāo)公告，在2026年2月12日發(fā)出。（詳見《太陽(yáng)宮地王，中建智地有了新消息》）

在招標(biāo)計(jì)劃中，透露出兩點(diǎn)信息：

1、總建筑規(guī)模約81185.14平方米。其中地上建筑規(guī)模約50561.68平方米，地下建筑規(guī)模約30623.46平方米。

2、投資估算5.277億元。依照北京建安成本計(jì)算，地上約5000元/平米，地下約4000元/平米，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)比住宅高一些。

預(yù)計(jì)住宅每平米建安成本約6500元/平米，比紫京宸園高出30%。

在招標(biāo)公告中，投資估算5.277億元未變，但只公布了地上建筑50561.68平方米。

如果拿太陽(yáng)宮0627地塊和紫京宸園的設(shè)計(jì)價(jià)格對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)前者昂貴了許多。

花姐用它們的總價(jià)和總建面來(lái)測(cè)算，0627地塊的設(shè)計(jì)費(fèi)用為132元/平米，而紫京宸園約為65元/平米。

幸福的地鐵煩惱

為什么太陽(yáng)宮0627地塊的設(shè)計(jì)費(fèi)，要比紫京宸園高出一倍多？

關(guān)鍵問題在于，0627地塊太復(fù)雜了。

它有個(gè)幸福煩惱，離地鐵太近了，緊挨地鐵10號(hào)線和17號(hào)線換乘的太陽(yáng)宮站。

在0627地塊的東南面，地鐵17號(hào)線整個(gè)穿過。更關(guān)鍵的是，地鐵外軌中心線，在用地紅線內(nèi)6-11米處。(詳見《北京三環(huán)王炸地塊，隱秘的退線》

根據(jù)土拍文件，地塊內(nèi)擬建設(shè)的敏感建筑，退17號(hào)線外軌中心線約30米。

這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實(shí)際退線達(dá)到36-41米。

假如這塊地以平均退線寬38.5米、長(zhǎng)177米計(jì)算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬(wàn)平米，約占0627地塊1.95萬(wàn)平米占地面積的35%。

簡(jiǎn)而言之，0627地塊的住宅實(shí)際容積率要上浮30%，從原來(lái)的2.6，飆升至3.38。

這么高的容積率，恐怕創(chuàng)造了近幾年北京供地之最。

根據(jù)這個(gè)條件，花姐為0627地塊做一個(gè)推測(cè)版，僅供參考：

1、大門和車庫(kù)出入口在東北方向；

2、小區(qū)共計(jì)6棟住宅樓，樓層為15F\18F\25F，每棟只有1個(gè)單元；

3、戶型面積段為180平米和200平米兩種；

4、地上沿太陽(yáng)宮中路，會(huì)打造一條精品商業(yè)街，地上兩層、地下兩層。

對(duì)手環(huán)伺

當(dāng)設(shè)計(jì)單位敲定之后，相信0627地塊離報(bào)規(guī)圖公示的日子不遠(yuǎn)了。

花姐預(yù)計(jì)，它會(huì)在一個(gè)月內(nèi)出圖。

但，中建智地須加快腳步，太陽(yáng)宮地塊的對(duì)手越來(lái)越多了。

去年底，朝陽(yáng)區(qū)召開了2026年擬供地推介會(huì)，一份參會(huì)名單流出，至少有17位央國(guó)企地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人出席。

2026年朝陽(yáng)區(qū)擬推出12塊宅地，共計(jì)規(guī)劃建面共計(jì)137萬(wàn)平米——純住宅約128萬(wàn)平米，每個(gè)季度供應(yīng)三宗。

關(guān)于0627地塊未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，至少有四個(gè)：

1、往東南3公里的縵合北京二期，占地10.07公頃，住宅建筑規(guī)模約22.47萬(wàn)平米，容積率2.23，限高80米。此塊地規(guī)劃圖，已經(jīng)公示過。

2、往東4.2公里的將臺(tái)鄉(xiāng)JT-629地塊，居住用地占地4.85萬(wàn)平米、容積率2.5，建面12.13萬(wàn)平米，限高80米，另外配建體育用地建面5萬(wàn)平米。

3、往東4公里的酒仙橋舊城區(qū)改造項(xiàng)目13地塊，住宅占地4.27萬(wàn)平米，容積率2.8，規(guī)劃建面11.96萬(wàn)平米，限高60米。

4、往南9.3公里的南磨房鄉(xiāng)廣渠路0409-10地塊：占地3.47公頃，規(guī)劃建面9.72萬(wàn)平米，容積率2.8，建筑高度80米。

這些地塊，不論誰(shuí)入市，都可能成為0627地塊的對(duì)手。

從目前傳出的供地情況看，2026年朝陽(yáng)區(qū)豪宅競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，購(gòu)房者選擇面加大，但選房難度也增大。