近日，杭州市發(fā)展改革委發(fā)布《2025年主要工作和2026年工作思路》，在2026年工作思路中提出：推動(dòng)菜鳥物流REITs等項(xiàng)目落地。

別小看這句話。杭州是阿里大本營(yíng)，菜鳥是阿里最值錢的資產(chǎn)之一。政府文件白紙黑字寫進(jìn)去，說(shuō)明這件事已經(jīng)不是"研究研究"，而是"推動(dòng)落實(shí)"了。

市場(chǎng)等這個(gè)消息，其實(shí)等了很久。上一次這么期待，還是三年前菜鳥遞交港股招股書的時(shí)候。

■ 為什么是現(xiàn)在

時(shí)間回到2023年9月，菜鳥向港交所遞交招股說(shuō)明書，準(zhǔn)備上市。那時(shí)候市場(chǎng)對(duì)這只"阿里系"物流股期待很高——背靠阿里這座大山，手握1000多萬(wàn)平米倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，定位智慧物流網(wǎng)絡(luò)，概念足夠性感。

結(jié)果一個(gè)月后，菜鳥自己撤回了申請(qǐng)。

官方解釋是"戰(zhàn)略考量"。但明眼人都知道，翻譯過來(lái)就是：當(dāng)時(shí)阿里內(nèi)部正在大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，菜鳥的戰(zhàn)略地位需要重新定位；另一方面，全球資本市場(chǎng)寒意陣陣，物流板塊估值普遍承壓，強(qiáng)行上市大概率賣不出好價(jià)錢。

這一撤，上市的計(jì)劃就擱置了。

但資本市場(chǎng)的路從來(lái)沒堵死。IPO走不通，還有REITs。

相比直接上市，REITs對(duì)盈利沒有硬性要求，不需要滿足主板的盈利門檻，只需要底層資產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。菜鳥物流園恰好滿足這個(gè)條件——核心城市核心區(qū)位，租戶穩(wěn)定，租金回報(bào)可預(yù)期。

更重要的是，菜鳥在資本市場(chǎng)已經(jīng)不是新面孔了。這些年積累的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，讓它對(duì)REITs這套玩法不陌生。

■ 布局已久

外界對(duì)菜鳥最大的誤解是：這是一家快遞公司。

實(shí)際上，菜鳥的定位是"智慧物流網(wǎng)絡(luò)"公司——它不自己送快遞，而是搭建物流基礎(chǔ)設(shè)施，做的是物流數(shù)據(jù)的生意。

菜鳥成立于2013年，阿里巴巴持股約63%，其他股東包括圓通、申通、中通、韻達(dá)等快遞巨頭。這些快遞公司既是股東，也是菜鳥網(wǎng)絡(luò)的核心客戶。

核心資產(chǎn)是遍布全國(guó)的菜鳥物流園，又稱"菜鳥智達(dá)產(chǎn)業(yè)園"。截至目前，菜鳥的全球物流網(wǎng)絡(luò)遍布200多個(gè)國(guó)家及地區(qū)，由菜鳥運(yùn)營(yíng)管理的物流基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積約1,100萬(wàn)平方米。其中，菜鳥境內(nèi)運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)約90個(gè)，覆蓋全國(guó)30余個(gè)城市，包含京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、川渝經(jīng)濟(jì)圈及長(zhǎng)江中游等核心區(qū)域及核心城市。

1,100萬(wàn)平米什么概念？相當(dāng)于1500多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積，全部集中在一二線城市核心區(qū)位。這個(gè)體量，在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)排名前五。

但物流地產(chǎn)這個(gè)賽道很卷。普洛斯、京東、易商、寶灣、深國(guó)際……每個(gè)玩家都不是省油的燈。菜鳥光靠"規(guī)模大"不夠，還得有差異化。

好在中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)足夠大，容得下這么多玩家。關(guān)鍵看誰(shuí)能跑出來(lái)。

菜鳥在資本市場(chǎng)已經(jīng)玩過大的了：

2019年3月，菜鳥在交易所成功發(fā)行"菜鳥中聯(lián)-中信證券-中國(guó)智能骨干網(wǎng)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃"，這是中國(guó)首單可擴(kuò)募REITs產(chǎn)品、首單新零售基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。以菜鳥集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)為底層物業(yè)資產(chǎn)，獲批規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模10.7億元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模6.7億元，發(fā)行利率4.45%，中誠(chéng)信證評(píng)給予AAAsf評(píng)級(jí)。

2024年4月，菜鳥與人保資本攜手共同設(shè)立倉(cāng)儲(chǔ)物流股權(quán)投資基金，聚焦于投資長(zhǎng)三角、京津冀等經(jīng)濟(jì)圈多處高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施?；鹜顿Y總資產(chǎn)規(guī)模約30億元，菜鳥與中國(guó)人保首次合作進(jìn)行基石投資，中國(guó)太平與申通快遞也共同參與投資。

2025年11月，菜鳥與中國(guó)人壽再度深化戰(zhàn)略合作，共同設(shè)立一支投資總資產(chǎn)規(guī)模超17億元的倉(cāng)儲(chǔ)物流投資基金。該基金重點(diǎn)投向長(zhǎng)三角及長(zhǎng)江中游核心城市的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施，致力于打造智能化、綠色化、高效率的現(xiàn)代物流節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。申通快遞、友邦人壽、中宏人壽、財(cái)信人壽共同投資。

事實(shí)上，此前菜鳥與中國(guó)人壽已在倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域成功展開了兩次合作，合作資產(chǎn)管理總規(guī)模超150億元。

動(dòng)作如此頻繁，只說(shuō)明一件事：機(jī)構(gòu)投資者用真金白銀投票，認(rèn)可菜鳥的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力。

這些資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)公募REITs的申報(bào)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

■ 差異化在哪？

理解菜鳥REITs的市場(chǎng)環(huán)境，需要先看看競(jìng)爭(zhēng)格局。

截至2026年3月，國(guó)內(nèi)已上市的倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs共有11只：

從時(shí)間分布看，2021年首批2只上市，2023年開始加速，2025年迎來(lái)大爆發(fā)——全年發(fā)行5只。市場(chǎng)供給大幅增加，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)看，2024年REITs整體估值經(jīng)歷回調(diào)，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs也不能幸免。部分產(chǎn)品出現(xiàn)小幅折價(jià)，擠掉泡沫后，反而為新REITs提供了更好的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。

菜鳥現(xiàn)在進(jìn)來(lái)，時(shí)機(jī)不算差。

如果菜鳥REITs獲批上市，核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪？

首先，最大的差異化是跨境物流。菜鳥國(guó)際覆蓋200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，擁有豐富的海外倉(cāng)網(wǎng)絡(luò)。如果REITs資產(chǎn)包中包含跨境倉(cāng)儲(chǔ)，將是國(guó)內(nèi)11只倉(cāng)儲(chǔ)REITs中的獨(dú)一份。反觀競(jìng)品——京東、普洛斯，寶灣、深國(guó)際，全部聚焦國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)，沒有跨境概念。這是菜鳥獨(dú)有的護(hù)城河。

其次是阿里生態(tài)。菜鳥的租戶以阿里系企業(yè)為主——天貓、淘寶、淘特、盒馬……這些"自己人"貢獻(xiàn)了相當(dāng)比例的租金收入。好處是訂單穩(wěn)定，租金支付有保障；風(fēng)險(xiǎn)是客戶集中度偏高，一旦阿里系業(yè)務(wù)調(diào)整，影響立竿見影。這是硬幣的另一面。

第三是科技標(biāo)簽。菜鳥以"智慧物流"著稱，物流園區(qū)普遍配備自動(dòng)化分揀系統(tǒng)，智能倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備。這不僅能提升運(yùn)營(yíng)效率，也可能成為估值溢價(jià)的故事素材。

第四是資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。從2019年類REITs到連續(xù)與中國(guó)人壽、中國(guó)人保、太平等險(xiǎn)資合作，菜鳥已經(jīng)構(gòu)建起成熟的資本運(yùn)作體系，與機(jī)構(gòu)投資者關(guān)系密切。

但挑戰(zhàn)同樣現(xiàn)實(shí)：90多個(gè)物流園質(zhì)量參差不齊，哪些裝進(jìn)REITs需要精心挑選；估值定價(jià)是難題——阿里系資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上一向享有溢價(jià)，但REITs投資者更看重分紅而非增長(zhǎng)；京東、普洛斯、易商等已占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，菜鳥作為"后來(lái)者"，需要用業(yè)績(jī)證明自己。

■ 靜待花開

2019年類REITs破冰，2024-2025年連獲險(xiǎn)資加持，合作規(guī)模超150億元——每一步都在為今天做準(zhǔn)備。遲來(lái)的REITs，或許比早來(lái)更適合。擠掉泡沫的市場(chǎng)，更容易給出合理估值。

對(duì)于菜鳥REITs的最終表現(xiàn)，我們?nèi)孕璞３掷硇云诖?strong>待招股說(shuō)明書正式發(fā)布后，我們將能夠更全面地評(píng)估底層資產(chǎn)的質(zhì)量、估值定價(jià)的合理性以及未來(lái)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。這些關(guān)鍵因素將共同決定菜鳥REITs在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。

可以預(yù)見的是，菜鳥REITs的落地將為物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs市場(chǎng)帶來(lái)新的活力與競(jìng)爭(zhēng)格局。對(duì)于市場(chǎng)而言，這只大型倉(cāng)儲(chǔ)REIT的加入將豐富產(chǎn)品線，為投資者提供更多選擇；而菜鳥的品牌效應(yīng)也有望吸引更多增量資金進(jìn)入市場(chǎng)。

對(duì)于菜鳥自身而言，REITs不僅是盤活存量資產(chǎn)的重要渠道，更是提升資產(chǎn)流動(dòng)性、進(jìn)一步擴(kuò)張物流網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵一步。通過資產(chǎn)證券化，菜鳥能夠更高效地利用資本，加速物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與升級(jí)。

對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，菜鳥REITs的落地將加劇頭部玩家之間的競(jìng)爭(zhēng)，倒逼行業(yè)提升運(yùn)營(yíng)水平和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，菜鳥在跨境物流領(lǐng)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)也可能為行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展賽道和機(jī)遇。

這場(chǎng)資本局，菜鳥已準(zhǔn)備好了，期待菜鳥在倉(cāng)儲(chǔ)REITs江湖中證明自己。