一、

我不得不承認(rèn)這個(gè)實(shí)現(xiàn)，小區(qū)遲遲未能召開業(yè)主大會，重新選聘新的物業(yè)公司，以接替鴻園物業(yè)的預(yù)期離場，這未嘗不是小區(qū)業(yè)主自治嘗試的一次失敗。

2025年10月20日，鴻園物業(yè)向小區(qū)業(yè)主及物委會，函告了物業(yè)公司離場通知，擬定90天后撤離陽光上城。對此，小區(qū)物委會迅速召開會議，制定了重新選聘物業(yè)公司方案，并決定以“2+1”的工作模式，實(shí)現(xiàn)合法合規(guī)的選聘新物業(yè)。

“2”是指先后召開兩次業(yè)主大會，“1”是指舉行一次物業(yè)公司的競爭性比選。第一次業(yè)主大會投票表決各種文件，構(gòu)建競爭性比選的合法性基礎(chǔ)。物業(yè)公司的競爭性比選確定不少于三家的物業(yè)公司，第二次業(yè)主大會對三物業(yè)公司進(jìn)行差額投票?！?+1”物業(yè)選聘工作模式，既符合了業(yè)主大會選聘物業(yè)的法定要求，同時(shí)又體現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主自治的精神與原則。

在2026年1月初，第一次業(yè)主大會的議題材料，已經(jīng)基本草擬完畢了。同時(shí)，小區(qū)物委會在公開透明的環(huán)境中，也完成了與意向物業(yè)的前期協(xié)商溝通工作。經(jīng)物委會內(nèi)部討論決定，以“線上+電子投票”的方式召開業(yè)主大會?！熬€上”是指基于微信群聊功能，通過建立涵蓋全體業(yè)主的微信群，搭建虛擬的小區(qū)業(yè)主大會模式，“電子投票”是指以電子表單或在線投票工具，并基于業(yè)主微信群進(jìn)行議題投票。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于保障業(yè)主的參與權(quán)、知情權(quán)，并且能提高物委會的工作效率。同時(shí)，該模式的缺點(diǎn)在于前期工作的耗時(shí)巨大，需要逐一將小區(qū)業(yè)主拉進(jìn)業(yè)主微信群。

陽光上城共有1249戶住戶，具體包括了高層、別墅及臨街商鋪。經(jīng)物委會成員的分工協(xié)作，以及部分業(yè)主參與支持，大約到2月13日的時(shí)候，已建成3個(gè)小區(qū)業(yè)主群，群成員大約有1100名。如果排除重復(fù)添加的住戶及家屬，至少有1000名業(yè)主在群里了，基本滿足了召開業(yè)主大會“雙2/3”的要求。

業(yè)主清冊是召開業(yè)主大會的法定程序，其目的在于核實(shí)小區(qū)住戶的身份，并確定業(yè)主大會成員的投票資格。物委會對業(yè)主清冊工作的設(shè)計(jì)，同樣是以“線上+電子表單”的方式，凡是加入小區(qū)業(yè)主群的業(yè)主，在微信中就能完成業(yè)主清冊工作。

2月14日，小區(qū)的業(yè)主清冊工作正式開始。截止3月14日，業(yè)主清冊的人數(shù)達(dá)561人。小區(qū)共有住戶1249，“雙2/3”為832。或者說，如果將業(yè)主清冊視為正式投票，那么561人遠(yuǎn)未達(dá)召開業(yè)主大會的及格線。

鴻園物業(yè)主動提出離場，業(yè)主大會卻未能如期召開，以至于無法選聘新物業(yè)接續(xù)，而將小區(qū)置于可能發(fā)生的危機(jī)中，我將其稱為是“業(yè)主自治的失敗”。

二、

若是以小區(qū)政治的視角，觀察或思考小區(qū)業(yè)主自治，那業(yè)主自治的本質(zhì)則是小區(qū)的民主實(shí)踐，或者是小區(qū)業(yè)主的民主實(shí)踐。

我國的商品房政策起源于上世紀(jì)八十年代初，其伴隨著改革開放而逐漸形成了全國性的房地產(chǎn)業(yè)，而小區(qū)物業(yè)服務(wù)又伴隨房地產(chǎn)業(yè)而發(fā)展。

2003年5月，國務(wù)院第9次會議通過了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，并構(gòu)建了“業(yè)主—業(yè)委會”及“業(yè)主大會—物業(yè)公司”的雙重權(quán)力與治理模式。業(yè)主不僅是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)所有者，而且還是小區(qū)政治的權(quán)力基石；業(yè)主大會由小區(qū)業(yè)主構(gòu)成，它是小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，并選聘及解聘物業(yè)服務(wù)公司；業(yè)委會成員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，它不僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而且還是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)。

因此，從《物業(yè)管理?xiàng)l例》所構(gòu)建的“權(quán)力—治理”模式，進(jìn)一步延伸出了小區(qū)自治及業(yè)主自治的原則。

民主是現(xiàn)代政治文明的基本特征，它包含了主權(quán)在民、權(quán)力平等、公眾參與等內(nèi)涵。作為社會主義制度的中國，民主類型具體包括了人民民主、協(xié)商民主及基層自治民主，而小區(qū)自治則是基層自治民主的類型之一?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條之規(guī)定，共列明了小區(qū)業(yè)主的九項(xiàng)權(quán)力，這九項(xiàng)權(quán)利構(gòu)成了業(yè)主自治的理論基石。

或者說，雖然法律賦予了小區(qū)業(yè)主自治的權(quán)力，但小區(qū)業(yè)主卻缺乏系統(tǒng)性的民主訓(xùn)練。最終，失敗的民主實(shí)踐又會影響小區(qū)治理。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，法律、法規(guī)及規(guī)章已賦予了業(yè)主權(quán)力，但業(yè)主卻無法以自身能力使用這些權(quán)利，從而解決小區(qū)所面臨的各種危險(xiǎn)。對此類特定現(xiàn)象的概述，即屬于小區(qū)業(yè)主自治的失敗。小區(qū)業(yè)主自治的失敗，它反映了小區(qū)民主實(shí)踐的失敗。

民主具有以下幾方面的維度，權(quán)力來源、組織形式、理念共識及生活方式等。社會的民主制度是一個(gè)歷史傳承的過程，而個(gè)人的民主方式則一個(gè)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)及訓(xùn)練的過程。小區(qū)民主實(shí)踐的失敗，正是小區(qū)業(yè)主缺乏學(xué)習(xí)及訓(xùn)練的過程。

三、

雅典城邦的民主政治制度，是古希臘民主政治的典范形式，其基本特征是全體公民是統(tǒng)治者，參與政治，集體掌握國家最高權(quán)力，公民集體內(nèi)部相對平等。一般而言，歷史教科書大多是這樣評價(jià)雅典民主的，它只是成年男性公民當(dāng)家作主的政治制度，民主對婦女、外邦人、廣大奴隸而言是遙不可及的，它僅僅一部分人的少數(shù)的民主。然而歷史事實(shí)是，古希臘城邦實(shí)行強(qiáng)制性兵役制，成年男性公民需服兵役以保護(hù)城邦安全，城邦公民戰(zhàn)時(shí)為兵、平時(shí)務(wù)農(nóng)，而女性、奴隸及非公民是排除在外的。

對于雅典城邦的民主政治而言，公民獲得參與政治的權(quán)力，其責(zé)任是履行保護(hù)城邦的義務(wù)，而代價(jià)則可能是付出生命。對于集合性的群體而言，民主制度是一個(gè)好東西，它能保障成員平等獲得權(quán)力，但成員對此亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。就現(xiàn)代民主制度而言，這種責(zé)任包括了參與、包容、監(jiān)督及表達(dá)等。

投票選舉制度既是雅典民主政治制度的重要組成部分，亦是民主意志得以實(shí)現(xiàn)的重要工具措施。雅典城邦的執(zhí)政官就是由公民大會選舉產(chǎn)生的，而蘇格拉底也是被雅典的公民法庭投票判處死刑的。

民主并非是意外的恩賜之物，它是需要承擔(dān)責(zé)任的試煉，而承擔(dān)責(zé)任又需要具備基本條件，諸如時(shí)間、精力、學(xué)識、財(cái)富、膽識等。

當(dāng)代中國是社會主義國家，人民民主亦被寫進(jìn)了憲法，但有關(guān)基層社會公民的民主教育及訓(xùn)練，這方面的探索、實(shí)踐及成效卻微乎其微。以民主的包容，彌合社會的分歧；以民主的責(zé)任，鞏固政權(quán)的根基；以民主的共識，提升治理的能力。若是以此為衡量標(biāo)準(zhǔn)，這就是微乎其微的判斷了。

四、

對于小區(qū)政治的觀察與思考，我經(jīng)歷了一個(gè)從革命反抗，到民主實(shí)踐的轉(zhuǎn)變過程。如果說，業(yè)主革命是對外維權(quán)斗爭的反抗；那么，民主實(shí)踐則是向內(nèi)凝聚共識的過程。具體而言，組織召開小區(qū)業(yè)主大會，并通過投票表決解決問題，這正是小區(qū)共識得以凝聚的表現(xiàn)。

業(yè)主大會是小區(qū)自治、業(yè)主自治的載體。在制度構(gòu)建層面，如何通過法律、法規(guī)及規(guī)章等，設(shè)計(jì)業(yè)主大會的召開程序、議事討論規(guī)則及投票表決方式等，這體現(xiàn)了制度構(gòu)建對小區(qū)自治的塑造。在民主實(shí)踐層面，小區(qū)業(yè)主如何能積極參與業(yè)主大會，并能夠熟練的運(yùn)用規(guī)則表達(dá)自己的意見，這體現(xiàn)了民主實(shí)踐對業(yè)主的培育與訓(xùn)練。

對于業(yè)主大會而言，從理論層面分析，其分為會前、會中及會后三個(gè)部分。會前需提前15天發(fā)布公告，這不僅是明確會議召開的時(shí)間，而且還是提前公示大會的討論議題，并保障業(yè)主有足夠的時(shí)間了解議題。會中則是指大會召開的整個(gè)期間，并可細(xì)化為以下環(huán)節(jié)：大會主席團(tuán)的議題說明、業(yè)主的議題討論、大會舉行議題投票表決、對議題表決情況進(jìn)行計(jì)票、議題投票表決情況等。會后則需要將議題投票情況進(jìn)行公示并及時(shí)備案。

一般而言，召開業(yè)主大會不具備人民代表大會那樣的條件，能將全體業(yè)主統(tǒng)一集中到某個(gè)場所召開會議，然后能一氣呵成的完成各個(gè)環(huán)節(jié)及程序。于是，在相對集中的完成議題說明環(huán)節(jié)之后，議題討論及投票表決就只能在一段時(shí)間里分散完成了，然后再相對集中的完成投票統(tǒng)計(jì)等。

此外，對于業(yè)主大會而言，業(yè)主身份核實(shí)也比較重要，這是保障業(yè)主大會合法性的程序要求。業(yè)主大會由小區(qū)業(yè)主組成，而小區(qū)住戶并不等于小區(qū)業(yè)主，業(yè)主清冊工作即是在核實(shí)住戶的身份，以確認(rèn)其是否具備業(yè)主大會的投票資格。

組織召開一場業(yè)主大會，并不是一件容易的事情。業(yè)主大會召開的成功與否，其決定因素取決于以下幾方面：小區(qū)業(yè)主的共識與配合、積極性與參與度，業(yè)委會的籌備與宣傳、組織與動員，街道與住建局的支持與幫助、指導(dǎo)與監(jiān)督。

五、

或者是小區(qū)自治、業(yè)主自治，或者是小區(qū)事務(wù)經(jīng)業(yè)主大會投票表決，說出來不過就是一句話，寫在書本里不過就是一個(gè)法條。然而，具體實(shí)踐卻是一件非常困難的事情。

業(yè)主投票是業(yè)主大會成功舉行的關(guān)鍵，而組織性、紀(jì)律性及參與性則是保障業(yè)主投票的關(guān)鍵。然而，現(xiàn)代商業(yè)住宅是建立在陌生人社會基礎(chǔ)之上，它缺乏傳統(tǒng)村落那種持續(xù)百年的血緣紐帶，也缺乏計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代工廠社會那種社群的行政組織性，也缺乏宗教團(tuán)體那種統(tǒng)一的社會群體價(jià)值觀。

中國的房地產(chǎn)業(yè)歷史不超過五十年，而曲靖的房地產(chǎn)業(yè)歷史也不超過三十年，要想在這么短的時(shí)間里，自發(fā)孕育出具有一定自治能力的社群，這的確不是一件容易得事情。

正是通過對小區(qū)重新選聘物業(yè)的觀察，讓我深刻體會到在商住小區(qū)里自發(fā)孕育民主社群的困難重重。

陽光上城業(yè)主自治失敗即將面臨這樣的困境。就外部壓力而言，4月20日是鴻園物業(yè)推遲離場的最后時(shí)間，目前僅剩一個(gè)多月的時(shí)間了。自從鴻園物業(yè)函告離場通知之后，加劇了部分業(yè)主的觀望態(tài)度，業(yè)主物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下降，這又影響到了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。就內(nèi)部阻礙而言，至今，業(yè)主清冊的人數(shù)僅為561人，至少還差272名，才能推定達(dá)到召開業(yè)主大會“雙2/3”的合法條件。通過觀察業(yè)主清冊的工作進(jìn)度情況，雖然在線投票已經(jīng)提供了極大的方便，但基于業(yè)主對業(yè)主大會的參與性，議題投票表決至少需要二個(gè)月的時(shí)間。在召開第一次業(yè)主大會之后，至少還需要一個(gè)月舉行物業(yè)公司的競爭性比選，這才能確定第二次業(yè)主大會物業(yè)公司差額選舉的名單。

于是，小區(qū)的民主實(shí)踐就面臨這樣困境，若要依法依規(guī)選聘新的物業(yè)服務(wù)公司，那小區(qū)至少在一段時(shí)間里，就會陷入缺乏物業(yè)服務(wù)的局面；若要保證小區(qū)物業(yè)服務(wù)不斷檔，那么召開業(yè)主大會及物業(yè)選聘，就無法實(shí)現(xiàn)程序合法及保障業(yè)主權(quán)力。

六、

政治選擇從來都是現(xiàn)實(shí)性、妥協(xié)性及原則性的平衡。

認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，所立目標(biāo)；

那現(xiàn)狀是什么？所要達(dá)到的目標(biāo)是什么？審視現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)之間的差距，這種差距是否可以妥協(xié)，以及被各方所接受？

原則是什么？

不可突破的底線又是什么？

面對小區(qū)民主實(shí)踐的失敗，讓我進(jìn)而繼續(xù)思考。

陽光上城物業(yè)管理之所以陷入今日之困境，根本原因是部分業(yè)主以各種理由拒繳物業(yè)費(fèi)用，使鴻園物業(yè)對小區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼，而鴻園物業(yè)又因云電后勤系統(tǒng)體改的原因，使其于小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同而言，喪失了依法追討業(yè)主所欠費(fèi)用的主體資格。

因此，此次小區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)公司，符合法定程序的物業(yè)選聘工作，即是物委會的工作原則與底線。唯有程序合法選聘的物業(yè)公司，將來才能依法起訴拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，而這也才能獲得法院的判決支持。否則，不過是又埋下了另外一個(gè)禍端，過去不愿意繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，在將來大多也是不愿意繳納物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)選聘違法即是一個(gè)最好的借口及理由。

然而，現(xiàn)實(shí)情況則是部分小區(qū)業(yè)主的不配合，以及所剩時(shí)間無法以合法程序選聘新的物業(yè)公司。

于是，就產(chǎn)生了以下問題的解決措施：

其一、對于推進(jìn)業(yè)主大會的進(jìn)程，而部分小區(qū)業(yè)主的不配合，物委會保障每一位業(yè)主的權(quán)利，保障每一位業(yè)主通過投票表決自己的觀點(diǎn)，但部分業(yè)主卻以這種權(quán)利消極阻滯業(yè)主大會的召開。民主從而都不是無償享受的，既然部分業(yè)主不愿承擔(dān)責(zé)任，那么對于不愿參加業(yè)主大會的業(yè)主，其缺席票自動歸入多數(shù)票，該措施是否能被各方所接受。

其二、對于小區(qū)即將陷入缺乏物業(yè)服務(wù)的局面，各方應(yīng)當(dāng)如何協(xié)商公共應(yīng)對？

對于物委會而言，或與鴻園物業(yè)繼續(xù)協(xié)商延遲離場，但需要動員業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)；或以非法程序直接選聘新的物業(yè)公司，以解決鴻園物業(yè)決定離場后的困境?；蜻x擇應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，以解決鴻園決定離場后局面，但同時(shí)仍需繼續(xù)推動業(yè)主大會的召開，通過法定形式選聘新的物業(yè)服務(wù)公司。

對于小區(qū)業(yè)主而言，既然不愿意積極參與業(yè)主大會，以合法形式解決小區(qū)所存在的問題，那就繳納拖欠鴻園物業(yè)的物業(yè)費(fèi)，讓鴻園物業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)；或者是接受物委會以違法程序所選聘的物業(yè)公司；或者是接受物委會所選擇的應(yīng)急物業(yè)公司。

對于政府及職能部門而言，其職能職責(zé)不僅是指導(dǎo)、監(jiān)督，同時(shí)還是兜底。陽光上城所面臨的困境，既有普遍性、亦有特殊性，若業(yè)主自治卻無法解決自身問題，任由其發(fā)展就可能會形成社會問題，顯而易見的是，小區(qū)缺乏物業(yè)服務(wù)的垃圾清運(yùn)、電梯維保及安防維護(hù)等問題，若因這些問題所導(dǎo)致安全事故，此時(shí)就不是基層政府兜底的問題了，而是上級政府對下級政府的問責(zé)了吧。

七、

對于小區(qū)治理而言，“善治”以作為一種價(jià)值理念，或者是一種工作方式，它至少可以包括以下幾個(gè)維度，小區(qū)業(yè)主的共同價(jià)值需求、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系、以及基層政府的社會治理能力。

對于業(yè)主群體而言，“善治”至少包括了承擔(dān)小區(qū)責(zé)任、解決小區(qū)內(nèi)部分歧的方式、以及小區(qū)共同遵守的公約等。對于經(jīng)業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司，基本實(shí)現(xiàn)了雙方權(quán)益的平衡，此時(shí)的“善治”就體現(xiàn)為雙方的溝通與協(xié)商。

對于政府而言，小區(qū)“善治”則應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮指導(dǎo)、幫助、教育、訓(xùn)練、監(jiān)督等職能職責(zé)，并充當(dāng)好小區(qū)業(yè)主自治民主實(shí)踐母體孕育的角色。小區(qū)治理是政府基層社會治理的重要領(lǐng)域，小區(qū)成熟的業(yè)主自治猶如民主生命體，它能降低政府基層社會治理的成本，反之則會加重。推動小區(qū)業(yè)主的民主實(shí)踐，讓小區(qū)獲得一種生命力，從而由內(nèi)向外的推動小區(qū)的發(fā)展。

然而，政府如何充當(dāng)好這個(gè)母體孕育的角色，具體應(yīng)當(dāng)以什么樣的措施及方式，確實(shí)推動小區(qū)業(yè)主自治的民主實(shí)踐，這就是一個(gè)非常值得思考的問題了！

總之，就一句話，做好了是成績；做不好就是問題！

八、

這是我最痛苦的一次思考，也是我不得不面對的現(xiàn)狀！

還想說點(diǎn)什么，在漫漫探索與實(shí)踐過程中，卻不知此時(shí)還可以再說什么。

畢竟，小區(qū)物業(yè)會努力了，支持配合的業(yè)主也努力，鴻園物業(yè)各給予了莫大的幫助。

或者說，是我們都還不夠努力吧！

小區(qū)自治的民主實(shí)踐本就不是能一蹴而就的事情！

陳浩 記于知止堂上

2026年3月14日