來源：澎湃新聞

3月13日，上海首批集中出讓的住宅地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)，3宗地塊成交總額為68.09億元，總出讓面積100634.69平方米，規(guī)劃建筑面積198365.04平方米，總起始價(jià)66.44億元。

本次出讓活動(dòng)，唯一溢價(jià)成交的為青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊。該地塊吸引兩位競買人參與競拍，經(jīng)過33輪競價(jià)，綠城中國（03900.HK）旗下的上海致祐置業(yè)有限公司以26.75億元的總價(jià)競得，未觸及32.63億元的中止價(jià)，溢價(jià)率為6.57%，成交樓板價(jià)為31972元/平方米。該地塊的另一位競買人為象嶼地產(chǎn)有限公司旗下的上海象唯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，東至蟠龍路、西至蟠和路、南至徐民東路、北至?xí)懵罚鲎屆娣e38029.65平方米，容積率為2.2，規(guī)劃建筑面積83665平方米，起始總價(jià)為25.10億元。

圖片來源：好地網(wǎng)

地塊所在的大虹橋板塊整體處于理性回調(diào)期。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊3公里范圍內(nèi)新房市場活躍，2025年下半年至2026年初成交均價(jià)穩(wěn)定在6萬元至7萬元/平方米區(qū)間。綠城春曉園、同濟(jì)蟠龍里等項(xiàng)目成交活躍，華潤虹橋潤璟等高端項(xiàng)目成交均價(jià)突破7萬元/平方米。

與該地塊相近的青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊于去年11月成交，總價(jià)為17.30億元，溢價(jià)率為5.17%，成交樓板價(jià)31561元/平方米，競得人為浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。該項(xiàng)目規(guī)劃建造9幢高層住宅，含2幢15層、2幢16層和5幢18層。

當(dāng)日另外兩宗地塊均底價(jià)成交。徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊以26.75億元的底價(jià)成交，競得人為上海城開（集團(tuán)）有限公司，成交樓板價(jià)為48511元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房和商業(yè)用地，出讓面積27570.79平方米（住宅占比75%，商業(yè)占比25%），容積率為2，建筑面積55141.58平方米，起始總價(jià)為26.75億元，起始樓面價(jià)48511元/平方米。

據(jù)徐匯區(qū)規(guī)劃和自然資源局，本地塊位于徐匯區(qū)西南部核心區(qū)，位居高能級(jí)科創(chuàng)聚帶，緊鄰北楊人工智能小鎮(zhèn)，與漕河涇開發(fā)區(qū)形成“雙核聯(lián)動(dòng)”。未來將打造為集品質(zhì)居住、智慧商業(yè)、多元公共服務(wù)于一體的社區(qū)，本地塊緊鄰軌道交通15號(hào)線羅秀路站，緊鄰中環(huán)高架，15分鐘車程可抵達(dá)徐家匯、漕河涇等核心商圈。

出讓文件要求，出讓宗地禁止建造別墅及私家莊園；不得隨意劃分縮小宗地面積、改變用途、降低開發(fā)強(qiáng)度和建筑高度等控制性指標(biāo)；不得設(shè)置建筑高度小于五層(含五層)獨(dú)門獨(dú)棟建筑；不得設(shè)置庭院面積大于200平方米的獨(dú)門獨(dú)院建筑。

另一宗為嘉定區(qū)JDC1-1703單元B06-01地塊，競得人為三家公司組成的聯(lián)合體，分別為象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下的上海象盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京東亞新華投資集團(tuán)有限公司、中國金茂旗下的蘇州騰茂置業(yè)有限公司。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，出讓面積35034.25平方米，容積率1.7，建筑面積59558.23平方米，地塊起價(jià)14.59億元，起始樓面價(jià)24500元/平方米。

據(jù)好地網(wǎng)，該地塊處于嘉定新城核心區(qū)，距離11號(hào)線白銀路站500米。南側(cè)即為紫氣東來公園，遠(yuǎn)香湖公園步行可達(dá)。地塊東南方向1.5公里處，招商林嶼湖畔在售，高層售價(jià)約4.8萬元-5.2萬元/平方米。

對于本次土拍，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，本批次土拍和行業(yè)的“縮量提質(zhì)”導(dǎo)向非常吻合。在行業(yè)處于調(diào)整周期的背景下，房企投資決策更加強(qiáng)調(diào)安全邊際和去化確定性。對于存在商業(yè)配比壓力或短期競爭較為激烈的區(qū)域，房企保持觀望態(tài)度；而對于區(qū)位優(yōu)勢突出、配套設(shè)施成熟、去化預(yù)期明確的優(yōu)質(zhì)地塊，則依然愿意給予溢價(jià)。“縮量提質(zhì)”的導(dǎo)向，也有助于后續(xù)優(yōu)質(zhì)房源的供給，對于確保供求關(guān)系平衡具有積極作用。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海土拍市場對全國市場具有較好啟示。其中，青浦徐涇地塊的最終成交溢價(jià)率將成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。其溢價(jià)水平不僅反映當(dāng)前房企對虹橋核心區(qū)的估值，也將對周邊區(qū)域土地及住宅價(jià)格形成一定的錨定作用。同時(shí)，該地塊的成功出讓，有助于穩(wěn)定行業(yè)各參與者對土地投資市場的預(yù)期。