來源：包郵區(qū)

前段時間，扮演段譽的香港男演員陳浩民一家滯留迪拜，還不忘天天直播。他們沒有告訴網(wǎng)友的是：

一家人去迪拜是為了看房子。

春節(jié)的余味還沒散去，那些原本打算在七星級酒店里消磨平凡下午的中國游客，目睹了導(dǎo)彈攔截碎片從天而降。

火光是從朱美拉棕櫚島的費爾蒙酒店騰起的，橙色的火球在社交媒體的視頻里，像是一顆畸形的太陽。

帆船酒店的住客們在倉促撤離后，在點評平臺上寫下了人類歷史上最昂貴的差評：

一枚火箭彈擊中了我們的房間；
這里竟然沒有防空系統(tǒng)。

那一晚，世界最高建筑哈利法塔在夜色中與數(shù)架被擊碎的無人機擦肩而過。

迪拜機場——那個在2025年剛創(chuàng)下9500萬人次客運量紀(jì)錄的全球中轉(zhuǎn)站，瞬間癱瘓。

卡夫卡曾在日記里寫過：

上午世界大戰(zhàn)爆發(fā)，下午我去游泳。

1

春節(jié)那段時間，阿聯(lián)酋總理興奮地宣布，迪拜房地產(chǎn)的成交額刷新了歷史紀(jì)錄。

迪拜已經(jīng)連續(xù)兩年成為：

全球千萬美元以上豪宅交易最活躍的城市。

1.7萬億迪拉姆的銷售額，同比增長超20%，相當(dāng)于整個中國2025年新房銷售額的五分之一，別忘了，迪拜的面積：

比嘉興市略大。

現(xiàn)在的迪拜，到處是塔吊和圍欄。各個售樓處都在搶房，排隊、搖號、開盤即售罄。

11月，地產(chǎn)巨頭 DAMAC 推出Damac Islands二期。他們的一期項目曾在24小時內(nèi)成交27.7億美元，拿到了：

吉尼斯世界紀(jì)錄。

二期的表現(xiàn)卻更炸裂，僅用了5個小時，成交額就突破了30億美元。

房子賣空了，就連推出的首個房地產(chǎn)代幣化項目也日光了。代幣主要是賣給外國人的，2000迪拉姆（約570美元）就可以入場，通過區(qū)塊鏈，買入了一塊云端的“水泥地”。

6月份，第二個代幣化項目推出，從開盤到售罄僅用了1分58秒。

迪拜最大的地產(chǎn)商之一Emaar實現(xiàn)了歷史最高的219億美元銷售額，同比增長40%。他們的創(chuàng)始人Mohamed Alabbar在年會上意氣風(fēng)發(fā)，他像許家印附身，說這里的商業(yè)環(huán)境：

獎勵長周期思維。

在迪拜這個外籍人口占九成的魔幻之城，中國買家現(xiàn)在是真正的主角。中國人投資迪拜房產(chǎn)的金額擠進了前三，僅次于印度和英國。

2026年本來應(yīng)該是中國資金大筆購入迪拜房產(chǎn)的黃金時代，但現(xiàn)在，迪拜失去這個大客戶了。

2

最有錢的那批中國人，來迪拜不是買房子的。

2月份，經(jīng)濟學(xué)人報道了一篇文章：

新加坡靠邊站，中國富豪來迪拜了。

他們引用了咨詢公司Henley & Partners的數(shù)據(jù)，說遷往阿聯(lián)酋的私人財富，很大部分都來自中國家庭。

在過去十年里，Henley每年都在總結(jié)全球財富流向。他們判斷，2025年阿聯(lián)酋凈流入近1萬名百萬美元富翁。

幾個月前，新加坡前總理李顯龍給外國人提了建議：

請新移民低調(diào)一點。

不要當(dāng)眾開香檳，不要半夜用法拉利炸街，本地居民會不開心。李顯龍說的“新移民”，很多都是中國過去的。

但在迪拜，沒人會管這些。

李顯龍一句話，趕走了1000多家家族辦公室。而迪拜的家族辦公室，2025年增加了將近500家。來自中國的資金，貢獻了主要的增幅。

富人們來迪拜，是沖著黃金簽證來的。

2019年開始，迪拜用黃金簽證來招商引資。2025年，放水的規(guī)模達到了史無前例。

只要投資200萬迪拉姆（370多萬人民幣）或以上的房產(chǎn)，購買準(zhǔn)現(xiàn)房，拿到迪拜的產(chǎn)權(quán)證，或者有200萬迪拉姆的房產(chǎn)股權(quán)，都能滿足拿下黃金簽證條件。

不僅本人可以有10年續(xù)簽居留權(quán)，還可以同時給父母、孩子、配偶辦理。這一次，迪拜特別取消了本地持股51%的限制，放寬到了外國人100%擁有企業(yè)所有權(quán)，還能享受零個人所得稅。

這意味著，500萬元人民幣年利潤的企業(yè)主，在迪拜交的稅要比中國少150萬。

和政策剛開端的2019年相比，如今居住在迪拜的中國人，在迪拜開展業(yè)務(wù)的中國公司，數(shù)量都已經(jīng)：

翻了一番。

2025超2000名中國高管、技術(shù)人才移居迪拜。光是在迪拜多種商品中心DMCC，就有1000 家中國企業(yè)。五大國有銀行，中石油和中石化，都在這里。

中國的新興科技企業(yè)也都來了，比如自動駕駛?cè)樱}卜快跑、文遠知行和元戎啟行，罕見地聚在了一起。

3

迪拜一開始想承接的，只是整個中東因為石油而創(chuàng)造出來的第一個萬億美元財富。

財富要傳承和轉(zhuǎn)移，在哪里傳承，就很重要了。

他們主動放棄了個人所得稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，成立了全球首個DIFC家族財富中心，要保護和增長幾代人的財富。這完全擊中了富人的心理。

在DIFC，前120個家族合計管理著超過1.2萬億美元的全球資產(chǎn)。家族企業(yè)驅(qū)動了約60%的GDP，并雇用了全國80%的勞動力。

而中國富人對代際財富轉(zhuǎn)移的需求，才剛開始爆發(fā)。

中國創(chuàng)一代正好到了65-75歲的年紀(jì)，他們要退休了，從中國高速增長賺取的紅利，到了傳承的時候。

但這場繼承之戰(zhàn)，并不好打。

實業(yè)不好做，而全球的稅務(wù)體系，也都在透明化。最近一年，民營經(jīng)濟促進法實施，疊加全球CRS升級，讓境外財富合規(guī)化越來越緊迫。

而在迪拜DIFC，基金會結(jié)構(gòu)能實現(xiàn)資產(chǎn)的獨立法人化，讓家族財富與企業(yè)債務(wù)徹底隔離：

分家不破產(chǎn)。

這太有說服力了。去年宗慶后家族的信托之爭，提供了活生生的負面教材。宗慶后雖然很早就在離岸設(shè)立了信托意向，但卻是半吊子工程。

結(jié)果，家族信托不但沒有起到風(fēng)險隔離的作用，反而成了家庭成員爭奪財產(chǎn)的導(dǎo)火索。

以至于現(xiàn)在，宗馥莉接班后還得應(yīng)付爭產(chǎn)官司，嚴(yán)重動搖了娃哈哈集團的穩(wěn)定性：

賺錢針挑土，敗家浪打沙。

再看迪拜的無死角式財富管理，不愿接班傳統(tǒng)制造業(yè)的二代，可太吃這一套了。比起在車間里打轉(zhuǎn)，他們更愿意套現(xiàn)，做海外配置和金融資產(chǎn)。

更絕的是，迪拜干脆打通了二代繼承的資產(chǎn)全鏈路。加密貨幣在中國處于灰色地帶，他們就推出VARA虛擬資產(chǎn)監(jiān)管局，讓加密貨幣合法化。

這意味著，那些在中國不合法的加密資產(chǎn)，在迪拜可以直接轉(zhuǎn)化成頂級不動產(chǎn)。

前段時間，全球最大對沖基金橋水基金的創(chuàng)始人達利歐，寫了一篇長文《2026，像極了1936》

主要說的是，眼下是巨大的失序期，活下去比賺多少錢更重要。他對阿聯(lián)酋的評價是：

充滿困擾的世界中的一片天堂。

2023年，達利歐還在阿布扎比開設(shè)了新的家族辦公室。

4

天堂建成還沒幾年，就開始陷落。

當(dāng)伊朗與美以的戰(zhàn)火波及波斯灣，阿聯(lián)酋防空系統(tǒng)探測到238枚導(dǎo)彈時，安全感變得極度廉價。

盡管官方宣稱成功摧毀了221枚，但那掉在杰貝阿里港火球拖著的尾焰，足以燒掉投資者的信心。

為了挽回形象，阿聯(lián)酋決定，對滯留人員辦理手續(xù)期間的食宿交通，還有因特殊情況無法離境人員的離境罰款，政府都承擔(dān)了。

但影響已經(jīng)開始。

3月初，迪拜和阿布扎比的地產(chǎn)巨頭股價應(yīng)聲而落。Emaar和Aldar的股價，單周跌幅達到5%。上周的地產(chǎn)交易量直接腰斬。

唯一對此感到興奮的，就是在和平環(huán)境里生活了40年的中國人。當(dāng)游客們忙著逃離機場時，一群中國投資者卻在忙著給中介打國際長途：

準(zhǔn)備抄底。

在他們眼里，地緣政治沖突不過是市場的一次強力洗盤——2008年金融危機時，迪拜房價也曾跌去一半。

他們算了一筆賬：即便有戰(zhàn)火，這里的凈租金收益率依然穩(wěn)在6%，如果是買樓花，轉(zhuǎn)賣起來依然容易：

只要哈利法塔沒倒，迪拜的底層邏輯就不會變。

但路透社說，亞洲富豪的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移已經(jīng)開始。

他們在迪拜的資金、房產(chǎn)和家族辦公室，正在往新加坡或中國香港搬。有律師在一天之內(nèi)，接到了十通家辦的咨詢電話。

只是，站在地緣政治雞蛋上跳舞30年的新加坡算不算安全，真的要打個問號了。

在一個渴求安全和秩序的世界中，亞洲安全的金融中心或許只有一個：

香港。