記者丨雷若馨

編輯丨孫超逸

低稅率、黃金簽證、資本自由流動(dòng)——迪拜用數(shù)十年打造了一個(gè)全球財(cái)富的“理想國(guó)”，成為全球高凈值人群最熱門(mén)的遷移地之一。

2026年3月，伊朗的導(dǎo)彈從天而降，沖擊了迪拜精心打造的樂(lè)土形象。硝煙之下，有人逃離，有人觀望，亦有人準(zhǔn)備“加倉(cāng)”。

購(gòu)房熱土

1971年，迪拜還只是一個(gè)依賴珍珠捕撈和轉(zhuǎn)口貿(mào)易的小港口，隔壁的“土豪鄰居”阿布扎比則坐擁全國(guó)九成石油財(cái)富。迪拜深知自身并非擁有最多資源，因此轉(zhuǎn)而用數(shù)十年時(shí)間將自己打造為資源流動(dòng)的必經(jīng)之地。

從1979年杰貝阿里港開(kāi)港，到1985年創(chuàng)立免稅的杰貝阿里自由區(qū)，再到2000年后瘋狂建設(shè)世界級(jí)地標(biāo)——帆船酒店、棕櫚島、哈利法塔，迪拜始終在做一件事：吸引人流、物流、資金流在此匯聚、中轉(zhuǎn)、沉淀。

（“世界第一高樓”哈利法塔）

沙特“2030愿景”、迪拜D33經(jīng)濟(jì)議程...... 在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的時(shí)代，中東以蓬勃的發(fā)展規(guī)劃吸引了眾多企業(yè)與淘金者來(lái)到這片土地——2025年，迪拜的人口超過(guò)了400萬(wàn)，是15年前的兩倍，其中90%都是外國(guó)人。

而房地產(chǎn)，則是人流沉淀最易被看見(jiàn)的顯化。

2025年，迪拜房地產(chǎn)成交額達(dá)到9170億迪拉姆（折合人民幣約1.73萬(wàn)億元），同比增長(zhǎng)超20%，銷(xiāo)售交易量21.57萬(wàn)筆，同比增長(zhǎng)18.7%，均創(chuàng)歷史新高。

根據(jù)迪拜官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年中國(guó)買(mǎi)家已經(jīng)進(jìn)入迪拜房地產(chǎn)海外投資者前三，占比14%。在部分熱門(mén)樓盤(pán)，中國(guó)人和華人占比甚至達(dá)到20%—30%。

曾長(zhǎng)期在迪拜工作的曹女士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，迪拜對(duì)于外來(lái)購(gòu)房者的購(gòu)房渠道很便捷，流程并不繁瑣。

2019年，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)赜袑?shí)際的生活和工作需求，持有迪拜長(zhǎng)期工作簽證的曹女士購(gòu)置了一處房產(chǎn)。另外，迪拜房產(chǎn)的租售比優(yōu)勢(shì)明顯，據(jù)了解，當(dāng)?shù)刈饨鸹貓?bào)率維持在4%—7%且無(wú)所得稅，“對(duì)比其他房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資價(jià)值和回報(bào)表現(xiàn)都更優(yōu)?！辈芘勘硎?。

除了在當(dāng)?shù)厣畹膭傂?，迪拜的房產(chǎn)近年也受到全球投資客的青睞。

2021年、2023年、2024年，58歲長(zhǎng)期在非洲和中東從事實(shí)業(yè)投資的李先生分別在迪拜購(gòu)買(mǎi)了2套公寓以及一套別墅。

"當(dāng)時(shí)主要因?yàn)槲医?jīng)常在迪拜中轉(zhuǎn)，對(duì)這個(gè)城市比較熟悉。"李先生回憶道。促使他最終下單的因素是多重的，除了曹女士提到的外來(lái)購(gòu)房者便捷渠道和租售比優(yōu)勢(shì)，他也看好當(dāng)?shù)匚磥?lái)房?jī)r(jià)上漲的前景。

還有一個(gè)關(guān)鍵吸引力——購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)可以申請(qǐng)10年的長(zhǎng)期居留，也就是所謂的“黃金簽證”。目前，阿聯(lián)酋官方網(wǎng)站顯示，購(gòu)買(mǎi)價(jià)值不低于200萬(wàn)迪拉姆（約合人民幣390萬(wàn)元）的房產(chǎn)即可自動(dòng)獲得10年迪拜黃金簽證。

當(dāng)前這一簽證沒(méi)有首付限制，期房憑合同即可申請(qǐng)，支持多套房產(chǎn)價(jià)值合并計(jì)算，且不設(shè)居住時(shí)長(zhǎng)限制。每年，李先生會(huì)去迪拜待一個(gè)月左右，一方面看看房產(chǎn)情況，一方面也順便度假或處理一些事務(wù)。

“投資避險(xiǎn)、免稅、投資回報(bào)高、黃金簽證，是購(gòu)房者選擇迪拜的主要原因?！钡习莘慨a(chǎn)中介陳女士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

當(dāng)導(dǎo)彈來(lái)襲

“完全沒(méi)有想過(guò)迪拜會(huì)受到這場(chǎng)沖突的波及?！?/p>

2026年3月，美國(guó)與伊朗的沖突驟然升級(jí)，導(dǎo)彈的陰影第一次如此真實(shí)地籠罩在海灣上空。事實(shí)上，在美伊沖突爆發(fā)之初，在迪拜持有房產(chǎn)的中國(guó)投資者們并沒(méi)有太放在心上。

“一開(kāi)始其實(shí)沒(méi)有太多想到迪拜會(huì)受到直接影響。因?yàn)榈习菡w給人的感覺(jué)還是比較穩(wěn)定、安全的商業(yè)和金融中心。”李先生坦言。曹女士則更加直接："完全沒(méi)有想過(guò)迪拜會(huì)受到這場(chǎng)沖突的波及。"

這種“不設(shè)防”的背后，是迪拜長(zhǎng)期精心構(gòu)建的安全形象。在過(guò)去數(shù)十年的中東動(dòng)蕩中，迪拜所在的阿聯(lián)酋始終保持著一種微妙的平衡，將自己獨(dú)立于紛爭(zhēng)之外。同時(shí)，在城市治安方面，根據(jù)全球數(shù)據(jù)庫(kù)Numbeo的排名，阿聯(lián)酋連續(xù)多年蟬聯(lián)全球最安全國(guó)家榜首。

直到2月28日晚，迪拜國(guó)際機(jī)場(chǎng)響起巨大的爆炸聲。隨后作為迪拜城市象征的七星級(jí)帆船酒店、哈利法塔相繼遇襲。接連不斷的攔截爆炸聲中，警報(bào)彈窗不斷出現(xiàn)在每一部手機(jī)消息頁(yè)。

更為致命的是，導(dǎo)彈帶來(lái)的不僅是從天而降的碎片，還有對(duì)于“迪拜模式”的壓力。

迪拜的定位并非傳統(tǒng)石油土豪大國(guó)，而是全球資源中樞。其模式核心是流量經(jīng)濟(jì)，以低稅率、資本自由流動(dòng)、監(jiān)管寬松、開(kāi)放的城市形象吸引高凈值人士及資本聚集。外來(lái)人口及資金是迪拜迅速崛起的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2025年，阿聯(lián)酋以凈流入近萬(wàn)名百萬(wàn)富翁的佳績(jī)，登頂全球財(cái)富遷移榜首。同年，《全球金融中心指數(shù)》（GFCI）中，迪拜被評(píng)為全球四大金融科技中心之一，也是中東、非洲和南亞地區(qū)唯一入榜的全球領(lǐng)軍金融中心。

（迪拜朱美拉棕櫚島附近的豪華公寓、世界最高酒店 Ciel Tower）

但很顯然，迪拜想要吸引的群體有兩個(gè)最基本的需求——資產(chǎn)安全、人身安全。

得知迪拜受沖突波及后，曹女士有些擔(dān)憂，“畢竟自己在當(dāng)?shù)赜兄脴I(yè)，會(huì)關(guān)注當(dāng)?shù)氐木謩?shì)和市場(chǎng)變化。”李先生同樣坦言，“剛開(kāi)始聽(tīng)到局勢(shì)緊張的時(shí)候會(huì)有一些擔(dān)心和害怕?！?/p>

據(jù)媒體報(bào)道，爆炸發(fā)生后，關(guān)于將資產(chǎn)從阿聯(lián)酋撤回新加坡的家辦咨詢量出現(xiàn)激增。一位海外私人財(cái)富律師也透露，近期有數(shù)位迪拜客戶計(jì)劃立即將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至新加坡。

“迪拜的吸引力一直在于稅收優(yōu)惠，但現(xiàn)在我認(rèn)為稅收優(yōu)惠可能不再是他們的首要考量了。”全球企業(yè)和基金服務(wù)提供商Anderson Global的一位負(fù)責(zé)人坦言。

沖突期間，迪拜房產(chǎn)的過(guò)戶量出現(xiàn)了明顯下跌。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)匾欢址康倪^(guò)戶和注冊(cè)數(shù)一度出現(xiàn)暴跌，3月1日僅有23套成交，而兩天前（2月27日）的成交量還超過(guò)800套。

觀望中保持樂(lè)觀

顯然，想要保住數(shù)十年來(lái)努力的成果，迪拜乃至阿聯(lián)酋，必須提供且全力維護(hù)一個(gè)安全、穩(wěn)定的承諾。

“目前，阿聯(lián)酋對(duì)于機(jī)場(chǎng)滯留旅客政府也提供了免費(fèi)食宿。生活在阿聯(lián)酋的居民都在正常生活、工作?！币蚬ぷ髟?，陳女士一直關(guān)注著局勢(shì)的變化。

據(jù)了解，在局勢(shì)出現(xiàn)變化后，迪拜政府第一時(shí)間推出了一系列維穩(wěn)舉措，一方面全力保障當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)秩序和民生安全，強(qiáng)化了各類(lèi)安全防控措施，另一方面也出臺(tái)了相關(guān)政策維護(hù)金融、房產(chǎn)等市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，及時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，官方渠道進(jìn)行大量的信息發(fā)布和安撫性的宣傳。

重金保障之下，中國(guó)投資者情緒逐漸平靜。曹女士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“從實(shí)際效果來(lái)看，當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)生活很快就恢復(fù)了正常，金融和房產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)也快速平復(fù)?！?/p>

李先生觀察了一段時(shí)間，害怕的情緒漸散：“感覺(jué)這種沖突對(duì)迪拜來(lái)說(shuō)更像是短期的外部事件。整體城市的運(yùn)轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)特別大的波動(dòng)。我自己的房子目前租客也比較穩(wěn)定，所以暫時(shí)沒(méi)有對(duì)投資產(chǎn)生太明顯的負(fù)面影響?！?/p>

同樣的，曹女士的房產(chǎn)權(quán)屬、基礎(chǔ)價(jià)值都保持穩(wěn)定，“整體來(lái)看迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)雖有短期的小幅波動(dòng)，但租賃、流通等環(huán)節(jié)并未出現(xiàn)大的異動(dòng)，整體還是趨于平穩(wěn)的?！?/p>

對(duì)于房?jī)r(jià)方面的影響，陳女士表示，目前買(mǎi)賣(mài)行為肯定有減緩，但是總體價(jià)格趨勢(shì)需要一段時(shí)間來(lái)觀察。“迪拜目前最熱房源就是別墅資產(chǎn)，這些資產(chǎn)本來(lái)就稀缺；選擇投資別墅的持有者實(shí)力也都很不錯(cuò)、我們不覺(jué)得他們會(huì)降價(jià)出售。所以目前價(jià)格沒(méi)有太大波動(dòng)?！?/p>

事實(shí)也的確如此。李先生表示，目前其關(guān)于迪拜的規(guī)劃并沒(méi)有太大變化。“我還是比較看好迪拜長(zhǎng)期的發(fā)展?jié)摿Γ源蛩憷^續(xù)持有這套房產(chǎn)作為投資，同時(shí)觀察未來(lái)市場(chǎng)的變化?！?/p>

一位投身房地產(chǎn)行業(yè)十余年的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來(lái)看，市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)與信心重塑是必然過(guò)程，但迪拜房地產(chǎn)的底層邏輯與硬核本質(zhì)并未改變，長(zhǎng)期看漲的共識(shí)依然穩(wěn)固。同時(shí)，危機(jī)即是機(jī)會(huì)，當(dāng)前的調(diào)整深度雖受戰(zhàn)事走向牽制，但極大概率正孕育著本輪周期的最佳“抄底”窗口。

陳女士也表示，有的老投資者們“不僅沒(méi)有波動(dòng)情緒，甚至覺(jué)得有絕佳機(jī)會(huì)還可以加倉(cāng)投資。”因?yàn)榈习莸暮诵耐顿Y優(yōu)勢(shì)依舊沒(méi)有改變，這里依然具備良好的投資前景。

（迪拜正在建設(shè)中的住宅新區(qū)）

“俄烏沖突期間迪拜房?jī)r(jià)就曾創(chuàng)下史上最高峰，即便到美伊沖突爆發(fā)前夕，當(dāng)?shù)匾琅f不斷有新樓盤(pán)推出，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者更是不減反增，這足以看出迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力和韌性。”陳女士表示。

根據(jù)陳女士提供的消息，目前迪拜新盤(pán)開(kāi)盤(pán)往后延遲了兩周到開(kāi)齋節(jié)后、各大開(kāi)發(fā)商正常營(yíng)業(yè)。她預(yù)估，這次局勢(shì)對(duì)于迪拜房產(chǎn)的影響會(huì)持續(xù)1—3個(gè)月，“下半年期待恢復(fù)正?！?。

至少目前，受訪的中國(guó)投資者們選擇相信當(dāng)?shù)卣木S穩(wěn)能力、市場(chǎng)的韌性，以及迪拜作為資本樞紐的長(zhǎng)期價(jià)值。

SFC

出品丨21財(cái)經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

微信統(tǒng)籌丨江佩霞 編輯丨張嘉鈺

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