撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

北京昌平樓市，你方唱罷我登場。

前不久，國賢府PARK、星寰時代拿到了規(guī)劃證，戶型贈送面積之大，十分吸睛。（詳見《中建智地，尺度有點大》）

現(xiàn)在，輪到龍樾海序。它是北京城建集團傾力打造的新盤。

3月12日，它的報規(guī)圖反饋意見通告出爐——沒有多大的事兒，只收到了2份意見。

北京規(guī)自委昌平分局很有耐心，把意見分成7個小點，逐一作答。

這意味著，龍樾海序過關了，很快就可以拿到規(guī)劃證。

在這些答復里，花姐發(fā)現(xiàn)，龍樾海序有了新突破，把配電室移到地下了。

它看似是件小事，但對于北京樓市而言，具有標志性意義。

近幾年來，北京新盤把配電室設在地下的，屈指可數(shù)：通州的縵云ONE西區(qū)、海淀的保利熙瑞，還有就是昌平的龍樾海序。

尤其是龍樾海序配電室入地，是北京居住公共服務設施配置指標新規(guī)三月余的首個案例。

一、有關消防問題

關于龍樾海序的消防問題，有群眾提出：

“消防登高場地的設置、盡端消防道路長度、多棟單體間的防火間距、單體建筑的消防高度及單元出入口坡道的設置等，是否滿足消防規(guī)范的問題。”

花姐還原：

1、龍樾海序的消防登高場地，有7個末端，其中6個末端都沒有超過40米。

只有西南角的12#很特殊，由于受地塊限制，在樓棟東面補了一塊消防撲救場地，導致這棟樓的消防撲救場地超過了40米。

所謂末端，即通道一頭通，一頭不通。按照規(guī)定，末端消防通道長度小于40米，可不設回車場。

龍樾海序在12#，補了一個消防回車場，因此合規(guī)了。

2、龍樾海序很多樓棟的東西間距很近，有1.61米、2米、2.91米、3.71米等。

不過沒關系，它們設置了防火墻。有了防火墻，對樓棟之間的間距，就沒有要求了。

二、有關架空層問題

公眾反饋意見：“設計方案架空總面積，陽臺面積，不計容面積，飄窗構造節(jié)點，設備平臺面積等方面，是否滿足好房子政策要求的問題?！?/p>

龍樾海序給出了具體數(shù)據(jù)：本項目架空層面積為1818.34m2，住宅樓座基底面積為7409.54m2，架空層面積占比為24.54%。

這個架空層面積占比，符合北京好房子的政策：

面積不超過建筑基底面積50%，高度在4.9米以下的架空層，不計入地塊容積率，不收取地價款的規(guī)定。

為什么龍樾海序要建這么多架空層？

花姐在《北京城建圖紙，暗藏玄機》一文中早已指出，是為了滿足日照間距系數(shù)比的需要，而不是做慈善，建造架空層很費錢的。

三、有關日照問題

公眾反饋意見：“各單體日照及間距，是否滿足日照間距控制要求，建筑退線，消防車出入口設置位置等，是否滿足規(guī)劃要求的問題?！?/p>

有關日照，龍樾海序不會傻到這個地步，一定是達標。

它的手法是設架空層、設頂層退臺、設板塔結合等。

四、關于地上停車位

公眾反饋意見：“項目園林綠地與停車設置的相關的問題。”

龍樾海序確認，地面停車場按林蔭停車場設計。按照相關規(guī)定，未對地面停車率提出限制。

花姐粗略數(shù)了數(shù)，龍樾海序大概有157個地上車位。

開發(fā)商設地上停車位，早已不鮮見。

如：順義的住總青年ONE（40個）、通州的朝棠攬閱（90個）、中海九棵樹項目（93個）、門頭溝的華曦府金安（20個）、朝陽的金茂滿矅（45個）。

它們的常規(guī)做法是，先按車位報規(guī)，待驗收之后，大概率會將地上停車位變成綠地。

這種操作，背后最大的好處是，節(jié)約建安成本。

如果購房者在意停車位配比問題，就要認真斟酌了。

五、關于配電室等公服配套設置

公眾反饋意見：“總圖公示中垃圾桶站，可再生回收點，非機動車坡道，配電室等公服配套設置布局的問題?！?/p>

在總平圖中，龍樾海序的建筑設計師，有點犯懶了，沒有明示垃圾桶站、可再生回收點的位置。

僅這些還不打緊，在圖紙上，看不到配電室的位置。

那在哪里呢？

有關配電室，龍樾海序給出的答案很含糊：

本項目配電室按照《北京市居住公共服務設施配置指標》、《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》(京政發(fā)[2025]25號)要求設置。

這份實施意見，由北京市政府在2025年9月12日下發(fā)，于2025年12月1日正式實施。

里面的配置指標提到：落實防澇風險評估及防控措施，經(jīng)相關部門審查同意后，可在地下一層設置。

花姐認為，龍樾海序?qū)⑴潆娛以O在地下，政策依據(jù)如上。

六、關于社區(qū)服務用房的動線

公眾反饋意見：“5號樓首層社區(qū)管理服務用房流線，及消防車道的設置等問題?！?/p>

這個社區(qū)管理用房很特別，設在5#住宅樓的首層。在它的北面，設計的是住戶進出口。

如果你認真看圖，會發(fā)現(xiàn)它的首層南面，有一條灰色的色塊，連接大門的出入口廣場，和下沉庭院。

這塊灰色地帶，就是社區(qū)管理服務用房的進出動線。

七、關于頂層退臺造型

公眾反饋意見：“退臺層造型等設計是否合理的問題?！?/p>

龍樾海序的頂退戶型不少，分布在2#、5#、6#、8#、9#、10#、11#，共計16套——每套由兩個頂層戶型合并而成。

為什么設頂退戶型？

目的是為了讓整個小區(qū)的日照達標。

八、產(chǎn)品戶型預測

最后，花姐講一下龍樾海序的產(chǎn)品情況。

它的容積率2.8，采用了“高低配”，規(guī)劃了5棟5-11F洋房、7棟18F小高層，共計907戶，戶均建面96㎡。

產(chǎn)品整體以剛需、剛改產(chǎn)品為主，瞄準的是海淀外溢人群。

在戶型贈送面積上，龍湖海序和星寰時代有點相似，都擁有“內(nèi)嵌陽臺+設備陽臺+花池+飄窗”四件套。（詳見《昌平樓市，送出了“四件套”》）

它的南向為通面寬陽臺，進深約1.5米至1.8，設備陽臺進深約1.1米，花池進深約0.7米。

這些花池的樓棟，分布在1#、2#、3#、4#、7#、8#和12#，至少占了八成以上房源，比星寰時代占比要高許多。

緊挨海淀，龍樾海序會做什么產(chǎn)品呢？（有關龍樾海序選房攻略，加花姐微信：louhuar007）

花姐推測，它大致有幾款戶型：69平米、77平米、94平米、105平米和115平米戶型。