目前，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。今年的政府工作報告提出“堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展”“高質(zhì)量推進城市更新”?！爸С掷吓f住房自主更新、原拆原建”寫入《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》。

由業(yè)主作為實施主體

老舊住房自主更新、原拆原建

如何凝聚居民共識？

怎么籌集資金？

近日，人民日報報道了

廣州市花都區(qū)集群街2號的改造案例

一起來看看花都

如何破解老舊危房改造難題

凝聚共識

政府引導(dǎo)，居民協(xié)商

工作做到心坎上

在廣州，花都區(qū)集群街2號樓的房齡已近50年，是D級危房。“老房子不具備征收條件，又租不出去、賣不上價，不如大家集資，拆了重建?！本用裰械睦宵h員徐耀通提議，不少居民也動了心。

收到部分居民意見后，花都區(qū)相關(guān)部門討論認(rèn)為，這一更新思路符合城市發(fā)展轉(zhuǎn)型趨勢，可以嘗試。很快，由住建部門、街道辦、社區(qū)等組成的聯(lián)合工作組成立了，一邊邀請設(shè)計院設(shè)計新房，一邊做群眾工作。街道辦、社區(qū)先后召開9次居民大會，入戶走訪40多次，逐一回應(yīng)群眾關(guān)心的過渡安置、戶型設(shè)計等問題。業(yè)主們最終達(dá)成一致，決定原拆原建。“政府引導(dǎo)、幫助我們做街坊的工作，把工作做到了大家的心坎上?！毙煲ǜ锌?/p>

籌集資金

居民出資，政府支持

多方投入共推動

老舊住房自主更新，如何實施？

在廣州，集群街2號樓改造項目的設(shè)計、監(jiān)理、測量等費用由花都區(qū)政府補貼，居民出資占大頭?！罢w算下來，居民籌資800多萬元，政府補貼約60萬元?！毙煲ㄕf。

牟俊丞認(rèn)為，地方政府還可通過設(shè)立自主更新基金等方式給予支持，項目實施單位則可通過多余房產(chǎn)租售和后期物業(yè)管理，實現(xiàn)資金補充和長期獲益。

辦理審批

先行先試，多措并舉

完善政策解難題

居民達(dá)成共識，資金籌集到位，報批報建隨即啟動。重要一步，是辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

與一般商業(yè)開發(fā)項目不同，采取拆除重建方式改造危舊房，不涉及調(diào)整土地用途和新增土地，因此花都區(qū)對此免予辦理供地手續(xù)。可進入建筑方案設(shè)計環(huán)節(jié)時，難題出現(xiàn)了。

根據(jù)2019年修訂的《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》，經(jīng)鑒定為局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有合法產(chǎn)權(quán)建筑面積和建筑高度、不擴大基底面積、不改變“四至”關(guān)系、不改變使用性質(zhì)的前提下，進行原址重建或者改建。

然而，集群街2號樓的重建方案有所突破：成套改造要符合住宅設(shè)計規(guī)范，戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間均需擴大；增設(shè)電梯，樓頂需增加設(shè)備用房；疏散樓梯需擴寬，才符合防火規(guī)范。

“經(jīng)測算，在總戶數(shù)不變的前提下，集群街2號樓基底面積需增加31.21平方米，建筑面積增加120.33平方米，建筑高度增加0.48米?！睆V州市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局局長李文偉說，新房既會長“高”，也會長“胖”，與技術(shù)規(guī)定存在沖突，后續(xù)規(guī)劃報建很難推進。

集群街2號改造前后對比（謝永盛攝）

多部門多次商議，觀點不一：有的從規(guī)范審批角度出發(fā)，認(rèn)為不應(yīng)突破現(xiàn)行法規(guī)；有的覺得打破束縛勢在必行，這是提升居民生活品質(zhì)、探索老城區(qū)自主更新路徑的必由之路。

解決之道，在堅持人民至上、實事求是；破題之鑰，關(guān)鍵靠先行先試、改革突破。

花都區(qū)委和區(qū)政府高度重視，將集群街2號樓納入廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)微改造試點，并由花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，研究出臺《廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》。

“方案明確允許適度增加建筑面積，適當(dāng)增設(shè)公共活動空間和公共服務(wù)配套設(shè)施?！毙煲ㄕf，對住宅合理增加的面積，居民補繳土地出讓金后，可獲得不動產(chǎn)權(quán)證，“房子面積大了，功能合理了，還裝上了電梯，住著更舒服。”

集群街2號樓原拆原建項目2024年3月開工建設(shè)，積累了有益經(jīng)驗。其相關(guān)做法入選住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第四批）》。2025年12月1日起施行的《廣州市國土空間規(guī)劃條例》則明確，除重點功能片區(qū)等少數(shù)情況外，“城鎮(zhèn)危舊房改造，可以采用原狀維修或者拆除重建的方式實施改造提升，為改善民生、增加公益設(shè)施或者公共空間的，可以適當(dāng)增加建筑面積?！?/p>

集群街2號改造前

2025年，新版國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》頒布實施，有14項提升，包括將住宅層高提高到不低于3米，規(guī)定4層起要加裝電梯等。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹前不久接受本報記者采訪時表示，要繼續(xù)圍繞好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好運維建設(shè)“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”。

不過，部分地區(qū)在危舊房改造中，仍對原拆原建設(shè)置原面積、原高度等指標(biāo)，一定程度限制了改造效果?！岸嗄昵暗淖》繕?biāo)準(zhǔn)，很多已難以滿足居民改善性住房需求，也不適應(yīng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段的新要求?！蹦部∝┙ㄗh相關(guān)部門加快制定適應(yīng)性指標(biāo)和規(guī)范，推動更多老房子改造成“好房子”。

此外，原拆原建所需辦理的各項審批涉及多部門、多環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)審批流程較難跟上城市更新需要。

簡化審批流程，花都區(qū)推行多部門并聯(lián)審批，大幅壓縮審批時限?！敖ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等行政審批，所需時間由47個工作日壓縮到5個工作日。集群街2號樓從開工建設(shè)到2025年1月交房交證，用時僅9個月?！被ǘ紖^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長江奇介紹。

施工建設(shè)

因地制宜，優(yōu)化設(shè)計

老房子“長”出新樣子

老房子變“好房子”，設(shè)計很重要。

集群街2號樓設(shè)計啟動之初，設(shè)計團隊就把改善房子不合理布局作為重中之重?！氨热?，徐耀通家有一間南向臥室獨立在成套房之外，進出要經(jīng)過公共走廊。我們把這間房平移至北向，與成套房連通。騰出的空間并入另外一戶，實現(xiàn)戶型優(yōu)化?！睆V東省建筑設(shè)計研究院集團股份有限公司建筑創(chuàng)作院副院長蔡淳鑌舉例。

集群街2號改造后

蔡淳鑌還提到，一些住戶存在廚衛(wèi)相連、需經(jīng)廚房進入衛(wèi)生間的問題，不僅串味嚴(yán)重，空間也局促。這次改造，相關(guān)戶型按國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》重新設(shè)計，廚衛(wèi)面積和設(shè)計均達(dá)到規(guī)范要求。

電梯、公共走廊等配套及附屬設(shè)施，同樣關(guān)系居民體驗。設(shè)計過程中，蔡淳鑌團隊邊征求群眾意見，邊完善設(shè)計方案。當(dāng)時，新版《住宅項目規(guī)范》尚未頒布，《住宅設(shè)計規(guī)范》要求，7層及以上住宅必須設(shè)置電梯；12層及以上住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中應(yīng)設(shè)置一臺可容納擔(dān)架的電梯?！凹航?號樓只有5層，但考慮到老年住戶較多，我們不僅安裝了電梯，還選擇了‘擔(dān)架電梯’，以備不時之需?！辈檀捐\說，對照新版《住宅項目規(guī)范》，這一設(shè)計也達(dá)到了要求。

施工過程中，居民、社區(qū)、項目實施單位等密切配合，老房子得以“長”出新樣子。

隨著首批項目成功“打樣”，自主更新、原拆原建模式由點及面、逐步推廣，更多群眾的美好生活愿景正在照進現(xiàn)實。

來源：人民日報

編輯：夢圓

復(fù)核：葉曉明 吳敏娜

校對：賈愚

審核：鄧必彥

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